地产基金成民间投资新去处 预计2015年规模超万亿

　　房地产调控为一些机构和人群，带来了一些意想不到的机会。

　　房地产基金就是一例。整个地产私募基金的规模在过去的一年翻了一番，达到2000亿左右。随着银行开发贷的持续收紧，房地产信托受限，地产基金的政策套利空间仍然很大，且成为民间资金投资的新去处。业内人士预计，到2015年，公募和私募的地产基金加在一起，将超过1万亿。

　　但在房地产业每年7万亿-8万亿以上的资金来源中，地产私募基金所占的比例仍然很小。

　　楼市调控催生的机会

　　全国工商联房地产商会副会长钱建蓉认为，过去几年对于房地产的限制性金融政策的出台，促使房地产基金行业大规模快速发展。宏观调控还会持续，限购短期之内不会消失，银行对于房地产的金融政策短时间内也不会发生非常大的变化。

　　他分析说，过去两三年，尽管房地产调控如此严厉，但刚性需求依然旺盛。未来10年，全国房地产的“刚需”大概是120亿平方米。而房地产行业资金密集型的行业，总体上它总是处于缺钱状态。全国工商联房地产商会全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成指出，民间资本新型业态参与房地产业将是必然的趋势。

　　一家大型房企高管对本报记者说，在各个大行业中，目前房地产行业的利润率确实高一些。但由于周转率低，实际收益率也就是社会平均水平而已。A股市场13个大行业，房地产的ROE一直处于第六第七的位置，刚好是中位数水平。

　　闫宗成认为，房地产私募对于普通投资人是非常好的投资品种，让很多个体的投资人共同分享房地产开发的收益，而不是开发商一个群体独占。如果说，过去10年主要是靠土地红利来盈利，未来10年将是一个可以通过房地产金融改革的红利来普惠大众的时代。

　　招商银行深圳分行行长杨建忠说，银行对于开发商从来都是锦上添花而不是雪中送炭，地产私募基金做了银行想做而不能做的事情。预计2013年国家政策对于开发贷依然是收紧的，地产私募基金将有很大的发展空间。

　　闫宗成认为，中国的投资人习惯了暴利，习惯了高利贷，习惯了短平快，所以高利贷风波频频爆发。暴利一定会带来高风险，当投资人开始心态平和，追求适度的利润和追求长足稳健的时候，地产私募基金行业才能真正迎来发展。

　　预期收益率已下调

　　据业内人士介绍，近年来房地产基金的收益率大概在15%-20%。

　　德信资本董事长陈义枫详细解释，投资者收益，包括个人所得税应该是在15%左右，开发商付出的总成本是投资者含税的收益加上5%的年化收益，1年是5%，2年就是10%，其中5%就是基金管理费和渠道募集费。

　　不过，由于流动性宽松和市场回暖，从2012年上半年开始，地产私募的收益率下降了年化2%-3%。“销售稍微顺畅了一点，开发商的资金面就改观了，还有就是降息，投资者的预期也降下来了。”陈义枫说。

　　长期来看，陈义枫和其他一些私募基金经理认为，对于投资人来说，地产基金税后12%、税前15%的收益率，是一个比较适当的水准。

　　有人质疑地产私募的高收益率是变相提高开发商成本，从而推高房价。对此，陈义枫认为，房地产是一个比较充分竞争的市场，宏观要看政府怎么干预，到了微观的企业层面，价格是在最后竞争阶段决定的，而不是由成本决定。

　　他指出，目前地产私募基金替代的是成本更高的民间借贷。“因为银行不能做贷款了，开发商要么找私募，要么找（高利贷）老板们去拆借。”陈义枫说，私募比高利贷的成本要低一半。也就是说地产私募替代的是成本更高的民间借贷和高利贷，反而是降低了开发商的资金成本。

　　据其透露，德信资本目前的合作者都是各区域龙头房企、省内前5名的开发商。全国性龙头如万科等，德信也曾介入，但发现大公司的条件非常苛刻，获利空间不大。而三四线城市的小开发商抗跌性差，风险极高，这类客户也基本不做了。