绿城中国2012年累计销售546亿元 财务改善仍需时日

　　绿城2012年全年销售业绩终于正式出炉。

　　绿城中国1月14日公布，2012年全年累计取得销售金额约546亿元（包括35.5亿元的协议销售额），同比增长54.7%。其中总销售金额中归属于集团权益金额为289亿元。

　　藉此，绿城亦超额完成年初400亿销售目标达136.5%。

　　一年

　　与之前公布的数据相差无异。于2012年12月31日，绿城集团杭州举行2012年度总结表彰大会，绿城执行总裁傅林江当天宣布，截止12月31日12时，绿城集团2012年度销售额547亿元（其中合同销售509亿元，协议销售38亿元）。

　　事实上，截至10月底，绿城就已经完成全年400亿的销售计划。前10个月，绿城集团累计取得销售金额约413亿元(包括30亿的协议销售额)，总销售金额中归属于集团的权益金额约为234亿元。

　　纵观绿城过去一年销售业绩表现，呈现出一路走高的趋势。尤其从9月份开始，绿城的月度销售都达到60亿元以上，其中11月更是录得年度新高达76亿元，12月次之，录得70亿元。仅四季度，绿城的销售额就突破200亿，几近占全年销售贡献四成。

　　最新数据披露，2012年12月，绿城共取得销售1968套，销售面积约34.5万平方米，销售金额70亿元。

　　当月绿城共有7个新项目或项目分期推出销售，包括慈溪诚园、东营理想之城、台州宁江明月、台州紫薇花园、杭州武林壹号、杭州西溪诚园守纯苑、南通启东玫瑰园。

　　总推盘面积约21万平方米，成交面积约12万平方米，销售均价为18376元/平方米。去化率回升至六成左右。

　　观察绿城最近两月的销售不难发现，销售业绩得以突破，与其推售的产品类型调整不无关系。无论是11月还是12月，绿城主推的项目都是以公寓或写字楼类型为主。

　　标普日前发布研究报告指出，绿城2012年销售好转的部分原因是房地产市场的前景改善，并认为未来12个月上述改善将持续。

　　第一上海日前也发布研究报告指出，绿城2012年全年回款率达80%。预料绿城2013年的合约销售额将达到650亿元，同比2012年有19%的增长。另预计绿城2013年的货量约1300亿元，全年去化率约为50%。

　　财务

　　由于销售加速，绿城的负债率对应也有所下降。第一上海预测，截至2012年底绿城的负债率会降至60%的水平。同时，预期绿城今年将会进行3-5亿美元的债务融资安排，银团贷款息率在6%-7%之间，高息债利率在8%左右。从而满足公司持续扩张的需求。

　　不过，标普对于绿城的财务表现并不太乐观。

　　标普认为，今年绿城的利润率不太可能大幅改善，预计物业销售价格的涨幅将有限；绿城成本控制以及提供更多适合大众市场产品等措施的益处将需要时间来显现。同时，该公司高成本的土地储备，以及旗下物业较长的开发周期，使得成本控制很难。

　　资料数据显示，由于拿地成本和建安成本较高，绿城的毛利率水平一直偏低，其中2009年至2011年三年平均毛利率为30.2%，低于内房股平均毛利率37.5%。同时，由于财务费用较高，销售行政费用也未得到较好控制，净利润率亦低于同行，其中09年至11年平均净利润利率为12.2%，远低于内房股平均净利率21.7%。

　　此外，标普更指，虽然九龙仓的支持将令绿城在海外市场的融资获益。不过由于内地项目融资占到其借贷的主体，因此其仍拥有大量短期债务和较高融资成本。

　　陆枫表示：“绿城中国大量合资公司的现金流动和负债情况的清晰度仍旧较低。我们认为该公司复杂的公司结构仍将是未来两年的评级限制因素。”