武汉地铁2号线途经站点辐射片区 江汉路站全解析

　　地铁来了，房价涨了吗?武汉地铁2号线途经21个站点，串起武汉5大商圈。就此，笔者将针对每个站点所辐射片区进行全面分析，希望给网友购房投资予以参考。上一期介绍了中山公园站片区，本期为大家介绍的是江汉路站片区。

　　地铁2号线江汉路站 汉口段最深的车站

　　江汉路站位于步行街核心区域，是地铁2号线隧道穿越长江前的最后一站。另外，江汉路站设计成地下四层车站，也是2号线汉口段最深的车站，而该站地上为7层商业还建楼。江汉路站共设出入口4个，其中3个出入口位于商业还建楼内，分别临近中山大道、江汉路、交通路一侧，另一个出入口位于江汉路花楼街小广场内。

　　人流量新增近五成 每天都是黄金周

　　江汉路商圈业态分布示意图

　　江汉路商圈主要零售业态及商家

　　地铁开通，江汉路站人来人往，人流量大增，可以称之为2号线最火的站点。

　　有商家戏言江汉路“每天都是黄金周，假日皆如平安夜”。

　　家住江汉路附近的杨婆婆对此却多少有些抱怨，她告诉记者，以前江汉路这边人就很多，而地铁开通后人更多了。特别是过节，经常是人挤人，完全不能出来晃。

　　而记者在大洋百货走访了解到，多家品牌专柜都表示一到节假日人满为患，“过节的人流量来说要多出将近50%。”一饰品专柜营业员告诉记者。

　　租金上涨 楼中店夹缝里生存

　　楼中店这种业态最早出现在日本和中国的香港，逐渐蔓延至内地。在武汉，大大小小的楼中店目前不计其数，多藏身于商业写字楼中，也有小部分开在居民区。汉口江汉路商圈的宝丽金的楼中店盛行。

　　“一款女式连衣裙，标价200多元，而同样款式、质地的裙子，在街边店价格要翻一番。”宝丽金楼中店一私营店主称。

　　楼中店颠覆了传统商业模式——商店店面避开闹市街区，人流隔离在店铺之外。这种创新思维成就了新的盈利模式，也吸引了不少高端行业的进驻。

多家店主老板也提出仅靠经营楼中店，很难做大做强，现在他们采取的是多种业态相结合的方式。横延地铁私人衣橱的店主告诉记者，除了楼中店之外，她同时还在经营临街的门市店和网店。

　　尽管面临房租上涨和竞争的压力，不少楼中店店主仍坚信，只要更加注重个性，注重小众群体，楼中店环境的私密性以及与消费者良好的互动性，仍是这一业态独特的商业气质所在。

　　个别盘涨幅翻倍 地铁开通前房价已透支

　　地铁有效辐射2公里内，房价平均上涨幅度在10%—20%。但实际上，武汉地铁2号线还未通车前，沿线房价早已透支。

　　2009年底，位于江汉路附近的宝利金中央荣御均价为13000—15000元/平方米，2012年11月，价格涨到了17000元。

　　在建项目方面，京汉大道于江汉路交叉口处地块，被和记黄埔地产拍得，楼面地价3167.06元/平米，成交价为4.2亿元。参照旁边宝利金中央荣御17000元/平米的均价，该项目利润率50%以上。目前该地块已进入主体施工阶段。

　　中指院华中分院研究副总监李国政认为，开发商早在地铁开通之前就会将地铁效应发挥到最大化，以吸引客户。另一方面，购房者实际上也是在购买一种预期，期望以开通前较低的价格换取开通后的便利和升值。

　　二手商铺9万/平米 租赁市场供需两旺

　　江汉路站周边最为活跃的还是租房市场，无论商铺或住宅都供需两旺。宝利金广场35平米的小户型月租金2200元，90平米每月可租3300元，在全市范围都算较高水平。

　　武汉关地段商铺租金均价350元/平米/月，中山大道路段均价600元/平米/月，京汉达到路段均价为400元/平米/月。江汉路万达广场的二手临街商铺售价达到9~11万元/平米，月租在300~500元/平米，也达到了武汉商圈的最高水平。

　　与此同时，交通不畅停车不便、整体规划和宣传包装不够、经营也太单一、租金价位高、商业竞争激烈等弊病、传统的百货业和新兴的连锁商业、专卖店等商业形态争流，百货业内的竞争使得行业利润日渐稀薄。已有一定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，也多选择街铺。中档品牌或顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像江汉路、中山大道那样过于喧哗的商业街。商场经营者多采用差异化租金策略，对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。

　　同业竞争激烈 江汉路商圈“遇强则强”

　　江汉路站正处汉口江汉路黄金商圈，毗邻王府井、大洋百货，位于武汉商业第一街江汉路中心地段。

　　地铁开通势必会给沿线商圈带来强大的人气、财气。不过记者采访了解到，随着地铁这“新鲜劲”一过，这一定律并非适用于所有商圈。

　　但随着时间的推进，消费者会越来越理性， 如果大商场缺乏特色、服务不优，其客户将会部分流失。该人士指出，地铁沿线的商场将步入一站式购物时代，如果商场软硬件没跟上来，消费者多乘一站地铁，不出几分钟就跑到下一站商场了。

　　而记者了解到，地铁开通之后，交通会方便，客户选择的范围会更大，同业之间的竞争会更激烈。而那些本身辐射力、影响力更强的商圈将更加强大。

　　业内人士认为，地铁就像“双刃剑”，能迅速地把人流带来，也能迅速带走。所以说，如果商圈的配套，或是接待能力不能快速提高，地铁也能造成他们客源的流失。