云南城投省外求变 探索“股权+债权”新运营模式

　　 对以土地一级开发为核心业务的云南城投而言，后续土地的出让情况及如何与政府分成，将是其项目成败的关键。

　　1月29日晚间，云南城投发布系列公告，该公司及下属安盛创享拟参股或设立多个一级开发和二级开发项目公司，分别在重庆、兰州及辽宁海城市运营三个地产项目，项目总投资高达120亿元。

　　相对于之前在昆明的环湖路项目，此次三个省外项目云南城投将采取全新的运营模式，包括在土地一级开发方面进行品牌输出、以及对项目进行“股权+债权”投资。

　　省外求变

　　从具体项目来看，云南城投旗下安盛创享将与深圳百富东方、华元置业、北京天安佳盈置业成立一家投资公司，注册资本为1亿元，安盛创享出资4000万元，占股40%。投资公司拟启动重庆璧山项目，总投资约68亿元。

　　另外，天安佳盈拟出资1亿元在重庆市璧山县设立全资子公司“重庆天安云城两山投资有限公司”，依托云城两山开发运营重庆璧山项目，并在签订土地出让合同后无条件同意将所持有的云城两山85%股权平价转让给投资公司。

　　云南城投表示，通过此次成立投资公司，有利于公司走出云南，布局全国市场。

　　相关分析也认为，此次投资一方面是云南城投通过成立项目公司，探索“股权+债权”新运营模式，这可增加其项目融资渠道，并通过合作伙伴的经验降低投资风险。

　　此外，云南城投还拟介入位于辽宁海城市高铁新城面积约1.18万亩土地一级开发项目。与以往不同的是，云南城投一改过去独自开发的风格，与当地公司合资开发，出资比例仅占20%。

　　云南城投透露，公司拟与海城市东盛房屋开发有限公司共同出资设立项目公司。项目公司注册资本为5000万元，云南城投认缴出资1000万元，占项目公司出资比例20%。

　　据悉，高铁新城项目共涉及各类地上部分拆迁面积总计约220万平方米，土地一级开发总成本约40亿元。在项目运作过程中，云南城投方面需要做的仅仅是对项目公司进行业务指导，同时允许项目公司使用云南城投品牌。而项目公司获得项目开发收益后，双方按持股比例分配利润。

　　对于云南城投此举，市场分析认为，此次该公司仅仅输出“云南城投”的品牌，一方面不会对公司造成太大财务压力。另一方面又可以得到固定比例的收益分成，这种模式未来可能被经常采用。

　　除重庆和辽宁项目外，云南城投还将土地一级开发的触角伸到了西北的兰州。

　　云南城投表示，安盛创享拟与重庆小天鹅及贵州交通工程有限公司共同投资兰州徐家湾片区旧城改造项目，项目一级开发总投资约为27亿元。

　　具体而言，安盛创享出资6000万元认购兰州小天鹅部分新增注册资本，持有兰州小天鹅60%的股权，并由安盛创享按每年14%的利率标准向兰州小天鹅提供不超过12亿元的股东贷款，用于项目后续建设。

　　云南城投指出，该项目各项经济指标均高于市场一般水平，具备经济可行性，但拆迁工作将是该项目能否顺利推进的关键要素，目前已开展了前期工作，不过仅完成了拆迁摸底调查及拆迁实施方案的对接工作。

　　环湖路之困

　　纵观云南城投此次布局的三个省外项目，均采取了不同于以往的方式，而尽管总投资额巨大，市场分析却均认为不会对其造成太大的财务压力。

　　不过，仅从两个土地一级开发项目来看，云南城投依然面临诸多风险，之后的投资回报如何兑现也是疑问重重。

　　一位券商分析人士就指出，一直以来，土地一级开发企业在土地出让后的收益确认时间、收益比例上都存在变数，如果后续地块能以合理价格顺利成交，还能缓解开发企业的资金压力。但如果资金迟迟不到位，则未来压力将凸显，公司的二级开发也会受到限制。

　　而正是基于这些不确定因素，才使得云南城投近年来的资金压力越来越大，因为其投入近70亿元的昆明环湖东路一级开发项目收益甚微。

　　今年1月7日，昆明环湖东路项目虽然成功出让6宗地块，总成交额29.84亿元，但却全部底价成交，且全部由云南城投旗下的子公司或者其参股公司竞得。

　　当时市场消息就指出，由于上述土地都将由云南城投子公司开发建设，之后的收入确认时间将难以保证。同时，由于昆明市政府返还的收入拖延以及收益分成比例的降低，使得云南城投的资金回收期再次拉长。

　　而在此之前，环湖东路一级开发项目的土地出让一直不顺利，即使地块成功出让但成交价都比较低，大多数地块甚至直接流拍。这也使得云南城投的收入迟迟没有得到回报，进而导致其业绩增长乏力。

　　此外，由于资金不足，云南城投在二级土地开发上也大受限制，其在具体项目运营、操作方面少有成功案例。

　　据此，分析人士就认为，云南城投应该是基于环湖路的窘境，才会在目前省外新拓展的项目上采取全新运营模式，其主要还是担心重蹈环湖路的覆辙。

　　但是，该人士还指出，作为城市开发用地，在一级开发和二级开发过程中，政府的主导作用都不容置疑，但云南城投在昆明大本营，不管是政府关系还是自身实力都占优的情况下，依然未能形成突破，那么在其首次进入的兰州、辽宁市场进行一级开发，其项目前景更加不容乐观。