分拆酒店销售 李嘉诚旗下长江实业陷香港法律争议

　　蛇年的正月还没过完，华人首富李嘉诚旗下的长江实业最近已在香港闹得满城关注，不但全城议论，就连特首和政府方面也频频出声，这在香港似乎也不多见。

　　事实上，这次李嘉诚给香港政府提出了一个新的法律问题：酒店到底能不能分拆销售？

　　港府再三警告

　　18日晚，长实突然宣布将旗下葵涌“雍澄轩”酒店全数房间拆售。据悉，雍澄轩酒店共涉360房间，首批65个平均尺价5236港元，入场费最低339万港元，该批单位已于当晚全数卖出，料套现约2.46亿港元。

　　据长实集团执行董事赵国雄于2于20日透露，截止19日深夜，360个酒店房间全部卖出，初步统计，超过九成买家是香港永久居民，以投资客为主，业主均清楚了解所买物业并非住宅，相信市场主要看好旅游业发展前景。

　　而赵国雄在19日接受访问时亦表示，项目反应热烈，将于19日及20日分批推售余下房间。当中30个会于19日下午推出，但只是员工内部认购，而这批单位订价与首批相若，料套现1至1.2亿港元。

　　最终，雍澄轩在不到48小时内，全部360个套房悉数售罄，预计套现逾14亿港元。

　　然而，对于长实此举，因在香港历史上无先例可循，亦造成香港全城关注和热议，其焦点就在于，在香港目前的法律法规下，分拆酒店出售是否合法，以后的管理或发展应如何？

　　至少香港政府方面对此尚不肯定。

　　香港特区行政长官梁振英21日傍晚对媒体宣布，香港特区政府非常重视长实拆售旗下雍澄轩酒店房间的事件，他已责成有关政策局和部门密切跟进。

　　梁振英要求有关部门从地契、城市规划、旅馆管理、消防以及保障消费者权益等角度继续跟进该事件，并且要求卖方提供数据，以厘清任何法律、政策规定和将来因管理等引起的问题。

　　梁振英指出，雍澄轩酒店的买家所买的既不是“住宅单位”，也不是一般物业的分层业权，买家并不拥有单位的独有享用权。他呼吁买家要非常审慎，并且建议买家详细了解该物业的业权性质，及自己的权利和责任。

　　而香港政府方面亦在2月19日就发布正式公告，称“雍澄轩”出售的单位只可用作旅馆用途，并受旅馆牌照管制，而并非住宅单位。

　　香港政府补充，根据批地文件，虽然并无禁止业权人把单位分拆出售，但业权人却未有就房间是否及如何仍用作旅馆用途向当局提供足够资料，让当局信纳出售安排不会违反旅馆用途的最低楼面总面积要求。若证实违反任何条款，地政总署会采取行动，包括收回有关物业。

　　券商看好获益

　　对此，赵国雄回应指，拆售酒店是“合情、合法、合理”的，早在一年前政府未推出买家印花税和特别印花税时就已做筹画，不担心政府会收回物业。

　　赵强调，房间拆售后，长实仍为酒店的实际运营及管理者，2018年牌照到期后，只要业主同意，集团会申请续牌管理。

　　而对于外界所指长实可能会继续分拆其他酒店进行销售的说法，赵国雄也表示，暂时无计划开售其他酒店项目。

　　赵国雄续称，拆售雍澄轩不是为套现，长和系现金流强劲，杠杆比率只得单位数字；同时他指出，该项目超过95%为本地买家，估计内地买家占比不超2-3%。

　　不过，虽政府对此事态度保留，但券商却是乐见其成。

　　最早发布报告的交银国际表示，长实拆售葵涌雍澄轩酒店房间，首批65伙迅即售罄，拆售酒店房间无疑创新的产品，不过，由于碍于酒店房间的性质，买家需要另外签署入住协议。

　　报告续指，在雍澄轩成功销售后，长实可望继续将旗下酒店房商品化，灵活地实现资产价值，包括之前考虑分拆的四间酒店，为数4800个房间，估计可套现约180亿港元，其他潜在可出售酒店房约4000间，则约值110亿港元。

　　瑞信则认为，长江实业拆售葵涌雍澄轩酒店项目，相比分拆酒店项目上市，更加能够最大量化相关资产的价值。

　　其称，虽然把酒店项目拆售，较分拆上市更花时间，但由于市场资金充裕，加上二手楼市交投萎缩，故相信市场对相关资产需求强劲，去货速度应较快。

　　瑞信又称，若长实原先打算分拆的四家酒店，全部成功拆售，同时又能继续以4.2%的租金回报率厘订售价，估计可合共套现200亿元，而假如这个做法奏效，相信其他发展商亦会效法。

　　星展唯高达认为，基于物业市场炽热，长实直接销售以体现物业价值做法合理，而长实其他Horizon酒店也可按雍澄轩酒店做法拆售。

　　星展称，雍澄轩酒店在其资产负债表是以折旧和摊销形式以成本入账，由于其相对低的账面价值，估计其税前利润率可达50%以上。

　　资本融资财计

　　事实上，长实此番分拆香港酒店销售，是几次欲用旗下物业在资本市场融资未果后采取的做法。

　　2012年8月22日媒体称，长实持股的新加坡房地产基金管理公司ARAAsset Management正计划于10月底前重启当地人民币IPO，集资6.4亿美元。

　　到10月上旬，DynastyREIT向新加坡金管局提交的初步募股说明书中显示，Dynasty REIT将面向散户和机构投资者发售8.939亿至9.013亿份基金单位，指导价区间为每单位0.86至0.92新元，上市后的基金单位将同时用人民币及新元交易。

　　但2012年10月24日却有消息称，李嘉诚旗下持有的新加坡房地产投资信托基金DynastyREIT已暂停筹资至多9.56亿新元(约合7.78亿美元)的人民币计价首次公开募股，称原因在于市况不佳。

　　在新加坡融资失利之后，却又即可传出消息称长实欲在香港资本市场进行新的融资。去年11月5日媒体消息，长实拟把酒店业务Horizon分拆上市，将在11月15日寻求在港上市批准。

　　报道称，本次将最多集资39至62.4亿港元，已委聘美银美林、星展银行、渣打银行证券为安排行。

　　事实上，在去年11月5日之前就有消息称，长实公布已于10月11日向联交所就分拆酒店套房业务提交上市申请(A1)，以批准公司将持有香港4家酒店资产的Horizon Hospitality Investment及Horizon Hospitality (Holdings)发行的合订股份于主板上市，集资所得将用于支付收购目标。

　　当时资料显示，涉及分拆的酒店资产包括位于马鞍山的海澄轩海景酒店、红磡湾的海湾轩及海韵轩海景酒店，与葵涌的雍澄轩酒店。除海澄轩海景海店由长实及和黄各持51%及49%权益，其余由长实全资拥有。

　　而有消息人士称，长实本次分拆酒店上市大计约筹备近一年，在去年长实筹备上述分拆时，相关酒店的每方呎估值约7000港元至8000港元，以此计算，四间酒店分拆上市物业的估值约266亿港元。

　　消息人士同时透露，长实计划通过分拆旗下酒店业务筹资5亿-8亿美元。

　　然而，仅仅数日后，长实方面对于分拆酒店上市一事立即改口。其时11月19日有报道显示，长实表示目前尚无Horizon Hospitality香港IPO的时间表，并表示公司正考虑Horizon资产上市以外的其他方案。

　　香港信报11月20日刊登报道称，由于市况波动，投资者反应未如预期，长实决定搁置分拆旗下酒店套房业务Horizon Hospitality上市计划，而把有关酒店套房业务拟改为直接出售予投资者。

　　2012年11月25日，长江实业正式发布公告称分拆酒店于香港上市安排延后。