“三湘第一街”长沙黄兴南路遭遇商业地产模式之困

　　长沙黄兴南路步行街多年的经济繁荣，主要贡献在于经营户，而利益主要获得者是直接和间接的业主，这些业主收取了租金并不会投入到商业街的建设维护和品牌宣传，地铁修建致商业街生意每况愈下，而这些业主分布于全国各地，并不知情，仍保持着原有的昂贵租金，致使商户纷纷撤离。

　　黄兴南路位于长沙市天心区黄兴路南段，历经百年历史，曾经是长沙最繁华的一条传统商业街。黄兴南路步行街北起司门口，南至南门口，全长830米左右，街面约宽24米，总商业面积约25万平方米。自2002年开街以来，这条知名的步行商业街曾名噪一时，不仅于2005年晋身首批“中国著名商业街”之列，还被称为“三湘第一街”。

　　然而，如今这条曾经辉煌的商业街却日渐萧条。最近，中国步行商业街工作委员会撤销了对湖南省长沙市黄兴南路“中国著名商业街”的命名，这对于正处于风雨飘摇中的黄兴南路步行街来说，无疑是雪上加霜。

　　凋零的步行街

　　建筑陈旧，行人稀少，店铺凋零……如果不是记者亲眼所见，很难想像，作为中国著名商业街之一，名震三湘的长沙黄兴南路步行街居然沦落到如此不堪的地步。

　　2月26日是个阴雨天，黄兴南路显得更加凋敝，因修地铁而成为工地的三个街道入口区域以及竖立在街边楼房边上的脚手架令这条街道看上去愈加杂乱无章。步行街上的商店门口，诸如“特价清仓”、“全场两折起”之类的字眼不时地映入行人的眼帘，有些店铺干脆铁将军把门——关张停业了。

　　黄兴南路是长沙市五一广场商圈最重要的组成部分，被称为“三湘第一街”。2001年，长沙市按照“政府引导、市场运作”的方式，引进福建三木集团（000632）和香港兆祥公司共同投资11亿元开发建设黄兴南路步行商业街。2002年2月黄兴南路步行街正式开街，入驻经营户达880余家。经过短暂的调整，步行街人气趋旺，日均客流量逾10万人次，节假日达到20万人次，最高达到30万人次。

　　然而，近年来，黄兴南路步行街的经营状况一直在走下坡路，一些知名品牌陆续撤出，整个步行街的品位不断走低，个性特色越来越模糊。

　　而长沙地铁的修建加速了黄兴南路人气的衰减。2011年10月，长沙市地铁一号线步行街中心广场站正式启动建设，这个规划工期27个月的项目，施工范围将延伸至步行街北段三分之二道路；而在步行街南段，由于地铁一号线南门口站建设正在进行，南段入口被纳入站台建设围挡范围。

　　“中间、南北两头3个地方都堵上了，有些地方过不了人，到这儿来的人就少了。都成大工地了，灰大，噪音又大，谁来呀。”长沙市黄兴南路步行街管委会办公室主任于晓春告诉中国商报记者，地铁建设对黄兴南路步行街的影响比较大，自地铁站开建以来，步行街的人气急剧下降，整个街区的经营额下降了40%。

　　据长沙当地的媒体报道，在运动品牌集中地黄兴路步行街，在去年8月还拥有30家运动品牌店，到11月就只剩下24家在营业，骤减了6家。在短短三个月内，运动品牌店正以平均每月两家的速度收缩。在撤离的品牌中，包括了匹克、李宁和Kappa等，其中Kappa两家店已全部撤离。

　　除了运动品牌，一些知名品牌店早就开始撤离步行街，如国际品牌阿玛尼等，连一向走大众化线路的肯德基最终也选择了撤出。

　　“这个问题就非常值得研究，如肯德基这样的大型餐饮连锁，几乎天天都满座，生意好得不能再好的餐厅难道支撑不到地铁施工结束？”黄兴南路步行商业街管理委员会在分析报告中发出了这样的疑问。

　　问题在哪里

　　根据黄兴南路步行商业街管理委员会的调查，肯德基的离去是因为地租过高。肯德基必然是经过计算得出，即使目前以及未来的生意能稳步增长不衰退，所获得的利润增长空间绝对是赶不上未来租金增长，才会做出撤出的举动。连肯德基都如此，那么其他的优质商户退出就可想而知了。

　　据了解，作为寸土寸金的黄金地段，黄兴南路步行街商铺的售价和租金涨势惊人。步行街的投资开发商长沙三兆实业开发有限公司副总张智勇告诉中国商报记者，2002年开街时，这里的商铺租金大约在每平方米300元左右，而到了2012年，已经涨到每平方米2000元。另据记者了解，步行街个别位置好的商铺售价已高涨至每平方米24万元。

　　如此高昂的价格令在此经营的很多商铺不堪重负。“我们去年亏了30多万。”男装品牌摩登树的一位负责人告诉中国商报记者，他们在步行街二楼有一个300平方米左右的店面，租金比较贵，而去年的业绩更是大幅下滑。

　　“很多大公司来开店主要是为追求步行街的广告效应。”于晓春对中国商报记者说，对于这些公司来说，他们看中的是步行街的人气，在这里开店就像打广告一样，经营上哪怕亏一点也不要紧。

　　尽管如此，对那些要依靠这里赚钱的中小店主来说，在高昂的开店成本压力下要么选择逃离，要么和业主谈判寻求降租金。“比较尴尬的事情是大多数业主是外地的，他们并不清楚现在的情况，很难沟通。”张智勇说，当初他们开发的商铺一楼基本上全部出售，业主分布在全国各地，当地的租户要谋求降租金并不是件容易的事，很多租户最终不得不熬过合同租期后选择撤离。

　　“步行街多年的经济繁荣，主要贡献在于经营户，而利益主要获得者是直接和间接的业主。”黄兴南路步行商业街管理委员会在一份报告中直陈，目前步行街影响最为根本的矛盾就是业主与经营户之间的矛盾。地租过高或者上涨过快导致业主和经营户在利益分配当中处于严重不公。因此，多年以来，经营户不堪重负，退出时有发生，而店铺价格暴涨，业主也坚决不出手，不转让。这个矛盾导致经营户苦苦煎熬，对于公共责任和其他方面更加有心无力，对步行街的未来发展趋向消极看淡，商家无法成长最终将导致商街全面衰落。而业主从房租中所得巨额利润鲜有投资步行街，大多转移到别处。步行街的未来发展得不到积累，发展缺乏资金动力。可是，居高不下的租金来自多年的房地产泡沫积累，并且将长期存在。这个矛盾在未来可能会不断放大，如果矛盾加剧，可能将成为社会问题。

　　新的业态变化和消费层次变化也导致了目前黄兴南路步行街的调整。根据黄兴南路步行商业街管理委员会的监测，去年步行街撤出很多商户，同时又进驻很多商户。而进驻的商户业态都以服饰为主，如劲霸男装、山寨老人头、以纯服饰等。从经营方式而言，去年街区上最大特色的经营就是洗货，几乎所有的品牌店都有很长一段甩货的时间。与此同时，网购消费市场增长也给步行街的实体店经营带来了巨大的冲击。

　　黄兴南路步行商业街管理委员会的监测显示，从去年商户经营变化来看，步行街的消费层次日趋低端化的趋势特点很明显。步行街高端消费场所本来就没有，去年仍然没有新的变化。而从肯德基和圣比亚餐厅的撤离、丰盛町和悦同方相继发生商户罢市事件及目前的惨淡经营等可以看出，步行街的中端消费正在不断萎缩衰退。但低端市场的发展势头却很强劲，从步行街大量的洗货经营现状和山寨服饰店的继续扩张可以清楚地看出这一趋势，淘淘美食街的街头小吃在地铁施工区域边上也丝毫不受影响，季季红等平民消费的餐饮稳步增长。这种低端化导致了步行街管理成本和环境成本不断提高。

　　张智勇对中国商报记者说，从2010年到现在，步行街的经营状况逐步下滑，一是因为整个经济不景气，二是步行街环境设施的老化，三是地铁的建设影响。

　　“中国著名商业街那是过去的事情了，长沙搞步行街的时候全国也只有几条步行街，只有几个城市搞了，走得比较前。但现在，把长沙的步行街拿到全国去比，根本排不上号。”于晓春直言不讳地对中国商报记者说，黄兴南路步行街规模比较小，功能定位不够全面，后来全国一些二三线城市规划建设的步行街规模都比黄兴南路大，功能也更加齐全。黄兴南路步行街呈“1”字型结构，仅仅只有黄兴南路一条街，与其相连的小街小巷未能纳入步行街的整体建设中来，容量较小。而全国很多地区的步行街则呈“非”字型结构，纵横交错，容量大，业态丰富。尽管黄兴南路步行街也有做“非”字型结构的设想，但拆迁成本太高，多年来一直难以推进。

　　如何重现繁荣

　　“步行街受到自身管理和大的经济环境的影响，问题交织在一起，如得不到有效的遏制将使问题变得严重。”针对步行街的现状，黄兴南路步行商业街管理委员会分析认为，要从三个方面着手来解决目前面临的问题。

　　一是从源头入手，妥善解决业主和经营户的矛盾：管理部门要抓紧研究调节租金的方案。要通过商会等组织通过劝说和经济手段降低租金，建立一个可持续发展的租金增长管理方式和可操作的标准。管理部门要不断尝试经济管理的手段来保持步行街的可持续繁荣。

　　二是业态管理方面要有所作为，扶持中端市场，控制低端市场。中端市场才是步行街未来发展的核心和主力，要不断改善其发展的环境，在政策和管理上予以支持。如利用中小商贸企业服务中心的职能在融资方面给予更多优惠。而对于低端市场的管理，要加以控制，尤其是鼓励他们对环境的改善和文明经营方式的推广。

　　三是研究新的创意提高步行街新的经济增长点。积极发展商业活动、电子商户、广告建设、旅游业等都能为步行街的经济繁荣带来新的增长点。

　　“黄兴南路步行街能否重振，关键要看当地政府的态度。”中国步行商业街工作委员韩健徽主任对中国商报记者说，首先政府应该意识到这条商业街对于整个长沙市的重要意义，对步行街的建设给予高度重视，从规划、政策、资金等方面全面协调配套。

　　“知名商业街打造不仅能促进地方商业经济的繁荣，对提升和宣传城市形象也大有好处。步行街一般都是城市的商业集中区，往往都代表着当地最繁华、最有特色的商业街区，承载着‘城市名片’的功能。”韩健徽说，以前，外地游客到长沙，黄兴南路是必看的商业街，如果这条步行街以后真没了，游客到长沙，问起必看的商业街，恐怕就没法回答了。

　　韩健徽认为，长沙市政府应从有利于工作开展的角度出发，在更高的层面建立强有力的步行街管理机构，该机构除了进行步行街的日常管理外，还应致力于业态引导、街区整体形象推广等工作。

　　“作为一条著名的步行商业街，必须打造生态化商圈，实现业态生态化。”韩健徽告诉中国商报记者，如果能构建大、中、小店于一体的商圈，对步行街的生态发展会很有好处。“街无大店不稳，无小店不活。”他认为，要适应当前人们的消费趋势和生活潮流，如今，步行街的内涵和外延都已经发生了变化，现代步行街须具有“五街合一”的功能，具备“商业街、文化街、创意街、体验街、时尚街”五种特质。

　　“关键是想不想做。至于怎么做，都是技术问题，不难解决。”韩健徽认为，黄兴南路步行街的发展从侧面反映了当地政府对商业街建设的重视程度，这条街能不能做好取决于当地各级政府的态度和决心。其实，目前黄兴南路步行街地铁工程虽然从眼前来看对这条街的经营产生负面影响，但从长远来看，交通条件的改善对步行街的繁荣具有正面效应，机会把握得好，步行街的发展有望走上一个新台阶。有关方面应该拿出实际行动来，借此契机，对黄兴南路步行街进行全面升级改造，促使其重新走向繁荣。