城镇化商机诱惑难挡 新一波外行企业扎堆商业地产

　　城镇化给商业地产带来的机遇，让许多在本行业处于利润下滑、市场竞争激烈的外行企业禁不住诱惑，纷纷“跳”了进来。

　　继2012年底娃哈哈集团涉足商业地产相关业务后，2013年2月份，东方园林、维维股份和金威啤酒等外行企业也纷纷投身商业地产业。

　　然而，对于上述扎堆现象，专业人士也表示了担忧：多路资本在城镇化的预期下进入商业地产领域，将可能掀起更多的商业地产泡沫，甚至许多外行产业资本只是举着商业的大旗来卖房子，这种现象是相当危险的，而且也是不可持续的。

　　“外行”涌入者越来越多

　　今年以来的这一波商业地产进入潮，吸引了更多与房地产并不沾边的外行企业。

　　2013年2月25日，东方园林产业集团在总部举办了主题为“在一起”的欢迎仪式，欢迎对象是：复地集团原副总裁殷嵘、深圳水榭花都房地产公司原总经理兼莱蒙国际集团有限公司副总裁张鹏力、万达集团原高级总裁助理兼万达百货股份有限公司总经理丁遥、万达集团沈阳公司原总经理严春昊，上述四位商业地产界高管也正式加盟东方园林。

　　东方园林将四位商业地产界高管纳入麾下，被业界视为其正式吹响了进军商业地产的号角。有“园林设计第一股”之称的东方园林，主要从事园林植物研发与销售、园林环境景观的规划与设计、园林绿化工程和园林维护等业务，而在近两年，东方园林则明显加大了其在商业综合体开发业务方面的力度。

　　“东方园林发力商业地产有其自身的原因，即东方园林承接了很多市政工程以及地方政府的环境工程项目，获得了一些政府的地块，正好用于商业地产的开发。”一位接近东方园林高层的业内人士告诉《中国经营报》记者。

　　记者同时发现，像东方园林这样由“外行”转向涉足商业地产的企业案例自今年以来已有多起。2月20日，以豆奶起家的维维股份发布公告称，其旗下全资子公司维维印象城综合开发有限公司将与徐州中财科技发展有限公司合资设立合资公司，注册资本为1亿元人民币，其中维维印象城综合开发有限公司拟以现金出资8000万元。维维股份方面表示，此次成立的合资公司将从事房地产投资、经营、管理等相关业务。

　　而在此前的2月5日，金威啤酒也曾发布公告，将旗下啤酒生产、分销及销售业务出让给雪花啤酒。交割后，集团将保留一厂及其在深圳持有的一块土地，并在一厂土地开发商业地产项目。

　　事实上，早在2012年前后，就曾发生过一波“外行”涉足商业地产的潮流。当时的背景是，受全国房地产调控政策的影响，一些住宅开发型房企纷纷转型商业地产。而今年以来的这一波商业地产进入潮，吸引了更多与房地产并不沾边的外行企业。

　　“‘外行’涉足商业地产，主要原因是我国实体经济回落，企业投资渠道收窄，而进军房地产业可谓是最快的来钱方式。不过，在国家房地产政策调控之下，很多企业只能‘绕道’进军商业地产，获取相关收益。”中国社区商业工作委员会副秘书长杜鸿表示。

　　据了解，目前涉足商业地产的“外行”主要有两类，一类是一些从事其他产业的资本；另一类则是由房地产商转型而来。“比如娃哈哈、海底捞是第一类企业的典型案例，而万科则属于后者”。大中华区购物中心联盟主席助理柏文喜告诉本报记者。

　　城镇化商机诱惑难挡

　　城镇化让农民变成了“中产阶级”，消费潜力一下子散发出来，这将成为零售企业未来的主要增长点。

　　“外行”涉足商业地产的另一大原因，是对我国未来城镇化机遇的看好。有媒体统计，在十七大报告中，全篇提及城镇化仅有两次，而十八大报告中则多达七次。“城镇化”也被各级政府看做是拉动内需、缩小城乡差距的重要举措和机遇。因此，“城镇化”热潮所带来的商业地产增值，也被众多外行看做是押宝未来、再度掘金的主要方向。

　　上海梵发实业有限公司总经理李叔波就认为自己抓住了“城镇化”的机遇。李叔波表示，近年来，公司把投资的步伐由上海迈向浙江嘉兴，在当地开发了阳光新生活广场项目。与杭州、宁波、台州、温州等地相比，虽然嘉兴是二三线城市，但其地处杭嘉湖平原腹心地带，地价又处于洼地，因此是具有较大投资回报空间的地区。

　　“我们的商业地产项目立足于市民消费的商圈，这样的商圈尚处于半成熟状态，但具有快速成熟起来的潜力。”李叔波认为，这正是城镇化所带来的机遇。

　　在城镇化的背后，政府对城市轨道交通的投入也迅速拉动了新城区的经济，从而带来了巨大的消费潜力。以北京为例，北京市消费市场素来有“南冷北热”的现象。然而，随着北京市政府加大对南城的开发，特别是四号线的开通，给周边商业企业带来了巨大客流，从而对商业地产的增值带来了利好。

　　城镇化所带来的三四线城市的消费升级，也被众多商业企业所看好。“城镇化让农民变成了‘中产阶级’，消费潜力一下子散发出来，这将成为零售企业未来的主要增长点。”全国人大代表、湖南步步高(23.07,0.06,0.26%)商业集团董事长王填对本报记者表示。

　　而城镇化所带来的对商业综合体的需求，也使得诸多地产商甚至“外行”蜂拥而至。“未来消费者的需求是多元化的，单一的大卖场已经无法满足消费者的需求，而商业综合体这样的Shopping Mall正好能满足消费者购物、餐饮、娱乐甚至休闲的需求，零售商已经转型成为都市商业解决方案的提供者。”王填表示，步步高商业集团目前也正在湖南多地投资打造Shopping Mall。

　　投资风险不容回避

　　与其说是商业地产，还不如说是地产商业，许多开发商或者其他产业资本只是拿着商业的大旗来卖房子，这种现象相当危险。

　　不过，亦有观点对轰轰烈烈的城镇化风潮表示了担忧。杭州娃哈哈集团董事长宗庆后在接受媒体采访时表示：“我担心城镇化变成造城运动，城镇化是新的增长点，搞好了对经济发展有好处。不过，农民平时跑到大城市务工，春节全都回乡，现在农业剩余劳动力到城市不能真正适应转移，因为城市生活成本比较高，没有市民待遇，他们不可能长期待在城市。”

　　“城镇化的核心在于‘人’。要提高农民收入，改变其消费习惯，从而实现真正的城镇化，而并非‘被’城镇化。”杜鸿提醒。

　　而柏文喜担心的是：多路资本看好城镇化并进入商业地产领域，将会掀起更多的泡沫。他认为，“商业地产是一项系统工程，需要开发、设计、招商、运营等一些列专业操作，不是有了钱就可以做的。一个商业地产的项目成败，其后期的运营起到了至关重要的作用，而‘外行’在这方面是比较欠缺的。”

　　越来越多的现象正在表明，目前我国的商业地产发展正在舍本逐末。“与其说是商业地产，还不如说是地产商业，许多开发商或者其他产业资本只是拿着商业的大旗来卖房子，这种现象相当危险。”杜鸿表达了其对“外行”扎堆涌入商业地产的担忧。

　　面对媒体的质疑，来京参加两会的宗庆后日前已对外坦承，娃哈哈在娃欧百货的运作方面缺乏专业的运作。“同行认可我的思路，但我对于商场的管理水平不够，运营团队做得也还不够，所以我会同几家内行企业一起来做。”宗庆后说。