融创、绿城联合体再赌上海 90亿元收购或拉升负债

　　继去年33亿收购绿城9个项目高调进军上海后，融创中国对上海以及其所代表的苏南区域兴趣递增。3月17日晚，融创中国公布，公司再次联合绿城以90.19亿元收购位于上海黄浦江畔的商住地块。

　　实际上，在此之前的3月14日，融创就曾以9.07亿元获得世房今年2月刚刚竞得的杭州之江度假村地块49%的股权。

　　90亿收购与高毛利

　　3月16日，融创中国、绿城中国与卖方China Gold Associates Limited签订框架协议。据此，融创和绿城将以90.19亿元的代价购入卖方全资子公司Golden Regal Limited 100%股权，并借此获得其位于上海黄浦江的9个地产项目。

　　根据协议，融创及绿城将分别支付总收购款的一半，由内部资源拨付。收购完成后，Golden Regal Limited将成为融创和绿城各自控股50%的子公司，其将成为融创的非全资附属公司，业绩报表并入融创，而非绿城。

　　资料显示，Golden Regal Limited旗下有3家项目公司，所投资的9个项目均位于上海市黄浦区，拥有一线江景，建筑面积为72.44万平方米，项目包括两个高层住宅、多个商业与办公物业及停车场项目。截至2012年底，这3个项目公司均没有贡献收入。据悉，其所投资项目部分已竣工，部分仍待建。

　　虽然此次联合公告并未透露卖方身份，但有市场消息称，卖方China Gold Associates Limited正是新世界荣誉主席郑裕彤的女婿兼新世界副主席杜惠恺，该公司由杜惠恺私人持有。

　　消息又指，该项目地块由卖方在2000年获得，地块上已有部分发展为丰盛皇朝项目，该项目目前正在预售中，预售均价超过6万元/平米。

　　更有分析指出，此次收购的均价为1.245万元/平米，鉴于交易价格还有可能调整，预计该笔交易的最终成交价格在2万元/平米，但即便如此，也远远低于市场价7万-7.5万元/平米。因此，预计该笔交易为融创带来的毛利率可高达50%，甚至更多。

　　对于这笔交易，融创认为，该项目为上海中心区域占有核心黄浦江江景资源的稀缺地块。该地块的收购将有助于扩大上海融创绿城在上海的市场份额，加强品牌影响力。但对于市场种种猜测，融创方面并没有做出回应。

　　负债上升与杠杆率

　　对于融创这笔大额的交易，有熟悉融创的分析师指出，此次交易虽然是融创绿城联合收购，但项目最终并表融创，加之其以往的表现，可以断定在此次收购中融创占据主动地位。

　　另外，虽然此次交易融创需要付出45亿元的交易对价，短期内会刺激公司负债率上升，影响较大，但放长远来看，未必如此。上述分析师认为。

　　首先，此次收购的交易结构很巧妙，收购是通过融创绿城的合营公司来完成的。而合营公司又是离岸公司的身份，因此，融创可以向联交所申请，豁免召开股东特别大会批准交易。与此同时，融创去年配股融资的20亿港元可以直接使用。

　　其次，在还款时间上，除了1000万美元的诚意金外，剩余的资金分为四期支付，但前三期需要支付的款项很少，仅有18亿元，最大的一笔款项只需在签署股权交易协议后210天内支付(尚有30天宽限期)。

　　“彼时，融创已经有大笔的现金回款了，支付这些交易对价并不是问题。”该分析人士如是称。

　　该人士还援引融创高层的话指出，交易所需资金部分来自去年的配股融资20亿港元，其他的部分则靠其内部资源或销售回款。

　　根据收购条款，本次收购的项目目前可售资源达70-80亿元，且目前已进入预售阶段，只要该项目可以尽快入市销售，便会实现现金平衡。

　　他总结说，“此次交易跟去年收购绿城9个项目50%股权很相像，融创的这些选择性收购都具有一个特征，现金流比较强，项目当期就可以销售。”

　　目前，融创仍处于规模快速发展的阶段，对它而言，最重要的是现金流，而不是负债率。“因为负债率低，说明其杠杆率并没有得到很好的利用。”

　　对融创而言，要足够的现金流来实现规模的扩张，最重要的前提是保障资金回笼速度，这也是融创最为看重的，那就是销售额。

　　数据显示，今年前2个月，融创中国共实现合约销售金额人民币71.5亿元，在去年同期27.1亿元的基础上增长了164%。

　　实际上，在融创中国董事长孙宏斌的词典中，“负债率”并不是最重要的，判断财务风险的标准是看“销售除以总负债”的结果。

　　“我们去年卖300多亿，年底账上有100多亿，到期债款才25亿，实际上还款100多亿，其中包括大部分还未到期的债务，2013年融创到期的贷款有50多亿，但最后可能也会还款100多亿。”因此，孙宏斌认为，“高达100%多的净负债率无所谓”。