融创再次增持华东 携手绿城收购上海城市综合体项目

　　向来觊觎华东市场的孙宏斌，再次抓住机会增持华东份额。

　　3月17日晚，融创中国与绿城中国均发布公告称，两家公司与 China Gold Associates Limited于3月16日签订框架协议，以共90.19亿元人民币（下同）购入卖方全资子公司Golden Regal Limited 100%股权。融创及绿城将各自出资45.095亿元，透过上海融创绿城各持有目标公司50%股权。

　　虽然此次联合公告并未透露卖方身份，但有市场消息称，卖方China Gold Associates Limited是新世界荣誉主席郑裕彤的女婿兼新世界副主席杜惠恺私人持有的公司。Golden Regal Limited 旗下有3家中国项目公司，总资产净值为13.8亿元，其位于上海黄浦江有9个地产项目。3间项目公司持有位于上海市黄浦区的地皮，建筑楼面合共达72.4万平方米，包括两个高层住宅项目及多个商业及停车场项目，部分已竣工，部分仍待建。

　　据了解，此次收购标的即是新世界关联公司丰盛控股的上海新富港大型城市综合体，其中包括顶级滨江豪宅丰盛皇朝，以及甲级写字楼新富港中心等。

　　有分析指出，融创绿城此次收购的楼面均价为1.245万元/平方米，鉴于交易价格还有可能调整，预计该笔交易的最终成交价格约为2万元/平方米，仍远远低于市场价7万-7.5万元/平方米。盈利空间极具想象力。为何丰盛控股愿意舍弃如此丰厚利益？原因在于它已陷入困境。

　　2009年，丰盛控股介入ST星美重组，并希望借丰盛皇朝的销售业绩提高ST星美的利润，从而实现A股上市。然而，截至2012年底，这3个项目公司均没有贡献收入，ST星美重组一直搁浅。

　　网上房地产数据显示，丰盛皇朝项目登记名称仍为香港新世界花园，共309套房源，自2010年4月开盘以来，售出78套，去化率仅为25%。自2011年3月至今，仅成交了9套房源。目前定价6.8万元/平方米左右。而同处浦西世博板块的绿地卢湾CBD住宅项目，网签参考价已达8.3万元/平方米。

　　与丰盛控股同属一个大家庭的新世界中国，近两年表现不佳。2011年、2012年销售物业面积及销售金额出现明显下滑。据该公司2012年年报，合约销售面积同比下跌27%，销售总额同比跌26%至98.0506亿元。受调控影响，新世界在内地多个项目开发和销售周期延长，丰盛皇朝曾被媒体曝光“囤房”9年。新世界中国计划于2013年财年下半年落成13 个项目，并为此曾于2012年12月分别贷款9.2亿元和6.3亿元，今年2月初又发行30亿元人民币债券。

　　相对于新世界业绩持续两年下滑而急于消化内地项目，融创显得略为激进，连番收购动作，短期内将刺激融创负债率上升。此前的3月14日，融创以9.07亿元获得世茂房地产今年2月刚刚竞得的杭州之江度假村地块49%的股权。去年与绿城组建合营公司以来，融创在华东地区已经拥有超过10个项目。

　　从2012年至今的财报数据来看，融创一直在努力降低负债率。2012年上半年年报显示，融创总负债354.87亿元，资产负债率达82.88%。今年1月22日，融创中国配售3亿股，融资20亿港元。配股完成后，融创负债率降至60%。

　　上述业内人士指出，融创去年以来收购的项目有个特点：现金流比较强，项目当期就可销售，能大大减缓融创开发资金压力。融创绿城本次收购的项目，目前可售资源达70-80亿元，且已进入预售阶段。

　　2012年起，融创开启了快速扩张之路。很显然，公司最重要的是，须有足够的现金流来支撑规模的扩张。为此，销售回笼资金被置于优先位置。据一位知情人士透露，融创团队确实是一支拼命的队伍，绿城卖不动的房子，他们到手就大卖，但让有些外部人士一时难以接受的是，“只要能换来销售率的提升，融创似乎什么方法都可以采用”。

　　公开资料显示，融创2012年拿地超百亿，土储超1200万平方米，项目增加至40个左右。截至今年2月底，融创实现合约销售金额71.5亿元。花旗今年1月发布研究报告称，融创今年450亿销售目标偏保守，预计将超500亿元。