商业开发旧格局被颠覆 商街模式优于传统购物中心？

　　旧格局已被颠覆，传统的购物中心盈利正在下降。

　　北辰实业年报显示，尽管租赁业务、酒店业务的收入都有增长，但其持有的商业部分，盈利一直在下滑。3月21日，在香港召开的业绩发布会上，北辰实业董事长贺江川坦言，公司旗下的商业受电子商务冲击很大。

　　而传统开发商在介入商业地产时，也在小心翼翼地选择出路，回避大型的MALL（购物中心），或许是一个可以降低风险的办法。

　　从盈利到亏损

　　亚运村北辰购物中心是该地区最早的百货商场，1994年跻身于北京市亿元商场行列，1997年最高销售额达到12亿元，利润6000多万元，年均投资回报率始终保持在30%左右。多年来，企业人均销售、平米销售额，一直处于北京市第一集团之列，创造了京城同行为之侧目的“北辰现象”。

　　盛景不再。近两三年来，北辰持有的商业部分利润持续下降。北辰所拥有的商业项目主要是三个。其一是亚运村的北辰购物中心，其二是北辰大厦旁边的精品百货店“时代名门”，还有一个是媒体村旁边的小购物广场（也叫北辰购物中心）。

　　亚运村北辰购物中心营业收入和利润逐年下降，另两项物业则在吃力爬坡。时代名门商场部分是北辰与香港晋能公司、香港誉名集团合资经营，北辰拥有36%的股权，合资公司在商业零售方面一直处于亏损状态。由于北辰是物业的持有者，算上租金收入，整体基本打平。而媒体村旁的购物中心，前年亏损1800万，去年亏损3600万，无奈之下，北辰调低了该购物中心的租金水平。

　　在贺江川看来，这几块商业可折射出北京市的商业运行情况。商业竞争越来越激烈，零售物业的供应商数量在亚运村和北京都增加了。另外，网购的影响很大。北京市工商局副局长黄晓文3月13日透露，2012年北京市网络购物零售交易额达596.8亿元，比2011年增长近一倍。

　　阳光新业副总裁吴尧认为，营收和利润的逐年下滑，折射的是整个百货行业的趋势。尤其是一些中型购物中心，无法有效覆盖区域内的消费客群，顾客忠诚度不高，一旦出现可替代的商业形态，消费者会毫不犹豫地转身离去。即使没有网购，也会有其他竞争者出现。

　　逃避与尝试

　　一些传统开发商在转型时，有意回避了购物中心这种业态。阳光100董事长易小迪在接受记者采访时表示，沉淀资金太多，风险太大，阳光100不会去做大型MALL。尽管类似新光天地的购物中心很成功，但他更看好太古旗下三里屯VILLAGE的商街业态。

　　记者获取的数据显示，2012年三里屯VILLAGE的总租金收入大幅增长，其中北区销售额大幅增长43.2%。2012年，太古在内地的投资物业总租金为13.73亿港币，比2011年增长75.6%。

　　在阳光100新的郊区大盘产品系列中，商业配套所占比例有较大提高。如阳光100在广州北部的项目芒果TOWN，建筑面积近280万平方米，商业配套达30万平方米。但在业态选择上，阳光100抛弃了旧的购物中心模式，而是以欧洲小镇作为街区部分的规划设计蓝本。在项目北区规划占地290亩的多层建筑，以外街内院的布局设计，形成以小镇街区空间为主体的生活配套。这类商街形式更有利于形成有沟通、分享、包容的生活街区，自我成长、自我繁荣。

　　对开发商来说，建设街区型的商业，不仅可租、可售，个别店铺经营不善，也不会带来全局性的失败。

　　2012年12月31日，华远地产以491%的高溢价率在北京通州拿下一幅综合用地，其中包括8万平方米的金融商业用地。据介绍，除了建一部分写字楼外，华远倾向于将这个叫做华远铭悦好天地的商业部分打造成商街的业态。

　　除太古地产外，香港领汇也被内地业界视为学习样本。据本报记者了解，今年春节后，万科商用地产管理部去香港参观了领汇基金旗下的项目。　 

　　领汇基金有零售物业约100万平方米、停车位8万个，覆盖香港四成人口。这些零售物业大部分消费者是公屋居民，消费能力有限。领汇基金投入巨资，对多个有潜质的资产项目进行提升，成功吸引惠康、万宁及7-11等品牌零售商，从而有助于推动租金的上涨。2005年11月25日，香港房屋委员会分拆出售名下180个商场和停车场成立领汇房地产投资信托基金，在香港联交所主板上市。

　　吴尧表示，太古和领汇模式优势明显，但需要开发商有雄厚实力，否则难以支撑资金沉淀的压力。多数内地商业开发商不得不寻求出售部分商业以平衡现金流，原因即在于此。而持有型物业，才会考虑业态的可持续和可更新。

　　不过，在RET睿意德执行董事张家鹏看来，很难断定商街业态一定优于大型的购物中心。“当下开发商更多选择商街的形式，主要是从出售的角度考虑。”张家鹏说。在北方的雨雪天气下，商街的劣势会显露出来。但三里屯VILLAGE的存在，也证明了这一模式在北方未必不能实现。