引PAG入伙缓解资金压力 华南城模式扩张陷窘境

　　随着华南城在全国多处复制其“华南城模式”，在规模不断扩大的同时，也引发了资金压力、执行风险、项目违规等一系列问题。

　　4月1日，华南城发布公告称，公司3月28日与投资基金PAG订立协议，PAG将以可换股票据方式对华南城作出策略性投资。

　　根据协议，PAG将透过旗下基金以每股新股1.56港元(较前收市价1.3港元溢价约20%)的换股价购买华南城价值9.75亿港元的可换股票据，该票据年利率为6.5%，于2018年4月到期。

　　华南城在公告中提到，如果相应6.25亿股的华南城新股今后获全部转换，该等票据相当于华南城目前已发行股本约10.32%、及经扩大已发行股本约9.35%。

　　对于此次合作，华南城联席主席郑松兴表示，欢迎PAG成为公司的策略性投资者，此次投资将增强华南城的增长及扩张计划，相信PAG会是公司重要的合作伙伴。

　　PAG主管合伙人许云辉也称，受中国城镇化政策的驱动，华南城以其定位将受惠于中国物流及商品交易中心产业的兴起及增长潜力。公司期待利用在各个领域的专长，与管理团队共同推进华南城业务进一步增长。

　　引入PAG

　　本次与PAG的合作，将为华南城带来约9.75亿港元的净额。至于用途，华南城在公告中称，将用于拨付公司在建项目及计划作日后发展的物业(包括土地出让金)，为部分公司现有债务重新融资，并作一般企业用途。

　　不过，在穆迪分析师邹吉明看来，华南城此次募集的款项主要还是用于公司今年庞大的资本开支，特别是项目支出成本。

　　据了解，华南城今年在南昌、西安、哈尔滨、郑州、齐齐哈尔等地的项目都将进入集中建设期。其中西安、哈尔滨、郑州等项目投资额均超200亿，齐齐哈尔更是高达500亿。

　　尽管这些项目都是分期开发，但短期的投入资金也绝对不是小数，而且这些项目投资回报期长，华南城短期的资金压力显而易见。

　　“从此次融资的款项额度来看，9.75亿港元并不算多，因此这仅能在一定程度上缓解华南城面临的开发资金压力，更多的还需要其项目销售回款”，邹吉明认为。

　　其实在海外融资方面，华南城还曾于2012年10月发行过一笔1.25亿美元、年利率13.5%的优先票据。不过，该笔票据尽管利率很高，但当时市场反映却并不强烈，据悉其认购率只有一倍多。

　　对此，邹吉明认为，从华南城发行的票据情况来看，只能说明资本市场对其发展模式和前景有一定担忧，似乎并不太认可。

　　“华南城要想在资本市场筹得更多发展资金，只能一点点来，因为目前国内涉房企业的融资通道基本被堵死，但海外资本市场对华南城也并不看好。”邹吉明说。

　　在融资并不算顺畅的同时，华南城的销售也不容乐观。据其最新一期财务报告显示，全年华南城物业销售及融资租赁收入总额为71亿港元，并未达到年度销售80亿港元的目标。

　　扩张陷窘境

　　作为2002年在深圳以综合商贸物流园起家的华南城，于2009年香港上市后，凭借被称为经典的“华南城模式”，近年来在全国多个城市加以复制。

　　华南城随后也定下“十年八城”的拓展目标，并在南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市复制。据相关统计，华南城目前在全国拥有6个大型商贸物流中心，总规划占地面积超2500万平方米，总规划建筑面积超5000万平方米。

　　然而，华南城大规模的急速扩张不仅使其资金压力加剧，依此进行的大量“圈地”也带来了诸多负面报道。

　　去年12月底，媒体报道称，华南城在南宁、南昌、西安、郑州四个城市投资的大型商业项目均涉嫌违规用地，该消息曾一度导致华南城的股票停牌。

　　尽管华南城随后进行了极力否认，但市场不安情绪已蔓延，穆迪随后就将华南城的评级列入下调的复评名单，并指出，土地涉嫌违规问题也表明华南城的项目管理方式较为激进，并低估了开发风险。

　　标普当时亦指出，由于华南城向新市场的扩张激进，新投资和项目开发的资本支出很大，这也带来了持续的执行风险。

　　与此同时，华南城在各地复制时，也慢慢开始改变其“物流城”的实质，各项目均借物流之名，以低廉价格获得大幅土地，然后进行以与物流配套的住宅、商铺等的开发。

　　这一改变，也致使华南城的业绩增长对住宅、商铺等销售的依赖日益增强。

　　据华南城2012/2013财年的中期业绩显示，截止2012年9月，公司收入25.07亿元，同比大增189%，净利润增长38%至7.49亿元。而收入贡献则主要来自深圳、南宁以及南昌华南城的销售及融资租赁。

　　不过，华南城在此间的物业销售也具有不稳定性。穆迪曾指出，鉴于华南城的销售集中于商品交易会的举行期间及具有地域集中性，因此其销售波动性将仍然偏高。同时，项目集中度风险和中国周期性强且竞争激烈的房地产市场还可能引发其潜在的财务波动。