业绩疲软面临资金压力 宝安地产股权动荡陷整合难题

　　作为深圳老牌上市房企，宝安地产在中国宝安正式入主后，依然未改变其业绩疲软的局面。

　　据宝安地产日前公布的年报显示，2012年，公司实现营业收入8.61亿元，较上年同期增长5.3%；归属于上市公司股东的净利润1.93亿元，同比增长38.4%。

　　在2009年至2011年期间，宝安地产营业收入分别为6.97亿元、7.77亿元、8.17亿元，归属于上市公司股东的净利润分别为0.71亿元、0.96亿元、1.4亿元。

　　虽然宝安地产的营业额和净利润保持了逐年上升，但从规模和发展速度来看，依然偏小和偏慢，特别是在这几年房地产行业和房地产企业迅速发展的大背景下，更显缓慢。

　　此外，宝安地产这几年收入的增长还有部分是来自于转让非地产业务带来的收益。

　　宝安地产曾在2010年年报中明确提到，2010年公司已基本完成非房地产业的传统产业剥离工作，但有些劳动密集型行业由于常年亏损或微利，难以寻找合适受让对象，将影响该类企业的剥离进度。

　　资金承压

　　由于之前经营范围涉足广，非地产业务的传统产业剥离工作进展不顺利，再加之地产业务始终未能突破，宝安地产也面临极大的资金压力。

　　其年报显示，截至2012年末，宝安地产经营活动产生的现金流量净额为负3.18亿元，净资产为11.74亿元，货币资金仅为1.76亿元，同比下降51.4%；期末存货也大幅上升124%至20.47亿元；资产负债率则为59.37%，同比增长11.6个百分点。

　　对于资金状况，宝安地产也坦言，公司目前资金来源未做到渠道多元化，难以满足企业快速发展的需要，今年将努力加强融资力度，控制融资成本，保证公司项目开发所需资金，计划新增授信额度20亿元。

　　然而，面对已经紧绷的资金状况，宝安地产在2012年10月、11月和12月还分别为旗下公司提供了总额超过22亿元的融资担保，其担保总额已接近2012年末11.74亿净资产的2倍，此举风险可谓不小。

　　其实，在此之前，市场分析早就指出，宝安地产的资金筹措渠道单一，存货多导致资金回笼困难，这些均已成为其地产业务发展的瓶颈。

　　另外，分析还指出，目前宝安地产尚未形成多项目联动开发的业务布局，新项目开拓及增加土地储备进展滞缓；部分存量土地在手续完善、功能变更及升级改造等方面工作进展亦较缓慢。

　　据年报显示，在宝安地产2012年8.61亿的营收中，西安地区贡献4.65亿，广东地区贡献3.29亿。但这些区域仅有西安鸿基·紫韵、东莞宝安·山水江南、惠州宝安·虹海湾和山水龙城等少数几个项目在售。

　　其实对于这些问题，宝安地产自身也早已意识到，其在年报中就表示，今年会促进上述项目的销售，加快资金回笼，力争达到合同销售金额10亿元。

　　除此之外，宝安地产还表示，将加快其他项目的施工进度，加快推进深圳龙岗中心城旧改项目的报批、报建工作，力争在今年新增3-4个新项目投资。

　　整合难题

　　在外界看来，宝安地产这几年业绩的疲软，与该公司股权一直处于动荡，且在不断的整合中不无关系。

　　在中国宝安入主之前，宝安地产原名为深圳市鸿基（集团)股份有限公司。从2008年7月开始，中国宝安开始增持深鸿基，至2009年6月9日，中国宝安以19.8%的持股比列超越原第一大股东深圳东鸿信投资发展有限公司，正式成为深鸿基的第一大股东。

　　而在2009年6月30日举行的深鸿基股东大会上，中国宝安五位高管同时进入深鸿基新一届董事会，从而取得深鸿基的实际控制权。到了2011年5月，深鸿基正式更名为宝安地产。

　　由于中国宝安旗下的房地产业务多年来表现平平，因而寻求上市公司资源重组一直是中国宝安的战略。

　　在成为深鸿基第一大股东后，中国宝安曾在2009年6月的一则公告中明确表示，为避免与深鸿基产生同业竞争，承诺将其所拥有的适合深鸿基发展需求的资产和业务以合理价格和恰当方式注入深鸿基。

　　然而，从公告至今，中国宝安仅在2012年向宝安地产注入了一个公司。2012年5月30日，中国宝安宣布以1.7亿元转让惠州地产公司100%股权予宝安地产。

　　公开资料显示，惠州地产旗下有两个项目，并还拥有13万平方米商住用地和5.5万平方米工业用地。不过，据相关报道显示，惠州地产旗下体量最大的项目山水龙城却由于资金问题已处于停工状态。

　　据宝安地产2012年年报显示，惠州地产公司截至期末的净资产为1.62亿元，亏损723.15万元，并且还有累计约5.9亿元的债务，这对本身资金链已紧绷的宝安地产而言，实非优质项目。

　　除资产注入缓慢外，中国宝安从入股至今，也一直在忙于宝安地产内部的整合。

　　据之前相关知情人士透露，宝安在进入深鸿基的过程中，其实比预想中要复杂得多，进去之后，才发现公司内部的资产、管理非常混乱，且梳理的过程中也是阻碍重重。

　　此外，今年初，宝安地产第二大股东深圳市新鸿泰投资发展有限公司将其持有的14.89%的股权，全部转让给了深圳市金谷世纪投资有限公司。而在此次股权转让完成不到半个月后，金谷世纪又将其持有的宝安地产股权进行了股权质押。

　　对此，相关分析人士认为，宝安地产的新二股东如此着急进行股权质押融资，这对宝安地产的股权梳理、内部整合、以及资产注入都增加了难度。

　　上诉人士还指出，由于中国宝安仅持有宝安地产19.8%的股权，没有绝对控股权，因而在整合过程中，其整合思路很难严格执行，加之二股东变化和内部的复杂性，宝安地产今后一段时间还将处于繁杂的整合中。