多家房企上市之路遇阻 “地产 X”类公司筹谋再融资

　　三年前信誓旦旦要整体上市的部分房企，在三年后的今天，不得不向楼市调控低头。

　　随着一些原本优质的房地产项目逐渐变成负债累累的鸡肋，随着宏观政策环境与地产企业整体上市“不合拍”，部分在2010年前酝酿整体上市的房地产企业，纷纷宣布整体上市之路告吹。

　　与此同时，部分“地产 X”类公司则蠢蠢欲动，试图以“X类”业务进行再融资，挑战政策底线。

　　房企整体上市已不合时宜

　　昨天，深圳香江控股发布公告称，公司董事会已同意不再收购其大股东南方香江集团旗下几家公司股权。

　　公告显示，香江控股大股东南方香江集团之前曾承诺将深圳(楼盘)家福特、天津(楼盘)森岛三公司、沈阳香江公司等注入香江控股。但近几年这几家公司经营不理想，负债严重，已不具备收购价值。香江控股为确保公司长期稳定发展，保护广大中小股东利益，决定不再收购上述公司股权。

　　而就是这几家亏损严重，负债累累的房地产公司，曾经是香江集团整体上市的宝贝级资产。

　　以天津森岛三公司为例。2009年9月17日，香江控股发布定增预案，拟以6.65元/股的价格定向发行2.83亿股，融资不超过18.8亿元，用于收购控股股东持有的天津市森岛置业投资有限公司、天津森岛鸿盈置业投资有限公司、天津森岛宝地置业投资有限公司(即“森岛三公司”)的全部股权，以及投资增城、天津、恩平、连云港(楼盘)的住宅开发项目。

　　一年以后， 2010年10月15日，鉴于相关资产审计报告已经过期，且股东大会决议即将失效，香江控股决定停牌5日，对原资产注入方案进行调整和优化。

　　就在香江控股停牌后次日，戏剧性的一幕发生了。证监会网站及各大媒体刊登了“证监会落实国务院房地产调控政策规范房地产并购重组”的新闻，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请。香江控股经多方咨询和沟通后，决定暂缓对定增方案进行调整，“待时机成熟后，继续推进相关工作。”

　　这一拖就是2年多，香江控股至今也没有等来“成熟的时机”。反而因为连番的宏观调控，令原本质优的房地产项目公司，变成了负债累累的鸡肋，并最终导致上市公司决定放弃前述资产注入计划。

　　香江控股昨日公告，目前，天津森岛三公司土地储备共计约95万平方米，有近50万平方米的在建和完工商品房(存货占总资产比率超过80%)。目前股权评估值为约13亿元，但尚有约12亿元的流动负债。“在当前国家宏观调控严格控制下以及所处区域房地产开发严重供过于求的背景下，天津森岛三公司产品滞销严重，短期内无法消化存货。 ”香江控股称，鉴于国家房地产宏观调控政策趋于常态化严格化，天津森岛三公司未来几年内，经营情况难以改观。按天津森岛三公司的盈利能力及发展前景，若注入香江控股，将会给香江控股带来大额的债务偿付压力，同时还需要投入大量流动资金，给香江控股整体业绩造成巨大的负面影响，香江控股无收购和经营天津森岛三公司的资金实力。因此，天津森岛三公司已经不具备收购价值。

　　另两家公司情况与此类似。据了解，深圳家福特公司主营家居建材零售和批发，目前累计发生经营亏损1.94亿元，旗下店已全部关闭，正在以低价处理存货，资产负债率已高达186.09%，严重资不抵债。沈阳香江从成立至今则超过九年连年亏损，目前已不再从事房地产开发业务。

　　除了香江控股外，另一家房地产企业的整体上市计划也宣告流产。

　　近日，海德股份公告称，浙江省耀江实业集团有限公司(持有海德股份大股东祥源投资51%股权)、海南(楼盘)祥海投资有限责任公司(持有祥源投资49%股权)与永泰投资控股有限公司(下称“永泰控股”)于3月31日签署《股权转让框架协议书》，后者以协议方式收购前两者合计持有的祥源投资100%股权及相关权益。上述交易完成后，永泰控股将通过祥源投资间接持有上市公司3379.31万股(约占公司总股本的22.35%)，成为公司的实际控制人。

　　这一公告不仅意味着海德股份实际控制人易主，也标志着浙江耀江集团一度想通过海德股份实现整体上市的计划终告流产。

　　一位接近海德股份的权威人士告诉记者，浙江民企耀江集团当初入主海德股份时，确实有明确意愿想通过这个平台实现整体上市。但随着一浪高过一浪的宏观调控，企业通过和政府的密切沟通，知道此时整体上市与宏观调控“不合拍”，最终决定放弃。同样由于宏观调控带来的市场不景气，海德股份这个本就项目不多、市值较小的地方房企，渐渐失去扩张能力。“企业精打细算保证了这几年的盈利，也尝试多元化发展，但确实依靠自身力量实现大幅增长是有困难的。”上述人士称。

　　2012年，海德股份归属于上市公司股东的净利润盈利原本约600万至900万元，后因其与海口市国土局的一纸行政纠纷，公司被扣2000余万土地竞买保证金，最终令公司去年利润报亏。

　　“根据我们对公司的了解，这是一个经营比较规矩也很干净的企业，很多人觊觎这个壳资源。永泰控股与海德股份的接触时间不短。”知情人士称。资料显示，永泰控股注册资本为15.4亿元，投资领域横跨煤炭开采和洗选、成品油批发、房地产、金融等多个产业。至于永泰控股入主后是将更多房地产资源注入海德股份，强化其房地产主营业务，还是剥离房地产，注入新产业，目前市场正高度关注。

　　此外，另一家涉足整体上市未果的公司是上海的中华企业。同样是2010年，市场传出消息，上海地产集团拟将中华企业作为整体上市的平台，而上海地产集团是汇集了原上海多个政府部门旗下房地产资产的最大地产集团之一，中华企业也因此备受瞩目。当年年底，中华企业以现金收购控股股东上海地产集团下属上海房地(集团)有限公司(简称“上房集团”)40%股权。被视作上海地产集团整体上市的第一步。然而，随着后期宏观调控的推进，这一整体上市计划止步不前至今。

　　“地产 X”类房企筹备再融资方案

　　在房企整体上市“梦断”的同时，部分上市公司则在再融资政策方面下注。

　　近日，拥有房地产业务的中茵股份、云南旅游均公布股权融资预案，为定增购买资产暨募集现金，而资金用途均用于非房业务。其中，中茵股份拟非公开增发募集10亿现金收矿并投医药；云南旅游拟向大股东增发购买资产并且非公开增发募集2.6亿现金。

　　3月19日，江浙房企中茵股份披露非公开发行预案，拟募集资金超过10.06亿元。成为时隔2年后，房企申请再融资真正意义上的“先遣部队”。不过，中茵股份介绍，公司融资用途并非房地产业务，而是增资子公司西藏中茵矿业投资有限公司4.5亿，用于蓬莱市玉斌矿山机械配件有限公司26%股权转让款以及该公司矿山建设和勘察；增资西藏泰达厚生医药有限公司4亿，用于物流配送中心、直营连锁药店、信息中心建设，并补充流动资金；以及补充西藏中茵流动资金1.3亿元。

　　然而，尽管如此，中茵股份此举还是引起了市场高度的关注。“以往也有很多企业融资目的并非做房地产，但因为主营中有房地产而被叫停。和近期启动再融资的企业不同，此次中茵股份并未提出先剥离房地产业务再进行再融资申请。”一位房地产人士称。

　　而云南旅游则是拟融资不超过2.6亿元，向大股东发行股份购买旅游资产7.78亿元。收购完成后，公司将向旅游综合运营商转型，利润主体由地产变为旅游。

　　一家上海房地产企业高层向记者表示，中茵股份、云南旅游的再融资方案是否获批，将代表决策层对房企再融资的新政策方向。“一旦相关政策有松动，比如房企整体上市或再融资开闸，我们一定紧紧抓住机会。”据记者了解，目前一些房企已经开始筹备再融资和整体上市方案，只待政策松口。

　　部分公司彻底告别房地产

　　与“地产 X”类房企筹备再融资不同的是，另外一部分上市公司则干脆剔除了房地产业务。

　　从过去两年的市场情况看，这一说法被严格执行了下来。去年底至今，恒顺醋业、华星化工、*ST园城等多家上市公司陆续剥离房地产业务，以图再融资。另外，人福医药、云南白药、中恒集团、金发科技、西部矿业等也都纷纷剥离旗下房地产业务。创兴资源也在去年年底计划出售房地产子公司股权，加快退出房地产领域并转向矿产开发。

　　以*ST园城为例，3月6日，*ST园城发布非公开发行股票预案，拟以10.26元/股的价格向控股股东园城实业等在内的五名特定对象非公开发行不超过8000万股，募资总额不超过8.208亿元，全部用于“增资烟台园城黄金矿业有限公司实施澳洲Goldsmiths、Canadian、Mt Jack金矿勘探采选项目”、“偿还银行贷款”及“补充流动资金”。这一高调再融资的前提是，去年年底，经过三次流拍之后，*ST园城几乎全部房地产家当最终以第三次保留价约2.08亿元的价格抵偿给建设银行烟台分行。*ST园城以一种特殊的方式终结了房地产主业。公司表示，*ST园城已经初步完成向黄金矿业产品的开发及销售为主营业务的转型。