佳兆业孙越南：商业地产需要创新 寻找新亮点与增长点

　　（4月17日赢商网报道）在城镇化的不断推进中，各路资本又涌向商业地产，商业地产热潮仍将继续。

　　商业地产供应量剧增，购物中心遍地开花，同质化竞争惨烈现象早已是不争的事实。俨然，如何创新与发展成为当前商业地产发展必须面对的课题。

　　面对商业地产的隐忧，佳兆业集团董事局副主席孙越南于4月12日接受赢商网记者专访时指出，中国的商业地产发展时间是非常短的，产品，发展，渠道都比较单一，没有多少创新的产品和模式。

　　缺乏相对成熟的商业运营模式，是这个行业的无法避免的短板。鉴于此，企业要如何更好地生存与发展，就得靠自己怎么去创新与规划。

　　的确如此，当今社会创新与特色才是生存发展之道。“商业模式绝对不要去照抄或是复制别人成功的模式，而是应该根据市场大环境的变化，以及公司自身的经营特点来寻找适合自己的发展模式。”孙越南一直坚定这一点。

　　事实上，佳兆业在这一点上也已经迈出了实质性的步伐。从2011年开始，佳兆业在经营产业，文体产业旅游产业等均取得实效性的突破。以佳兆业城市广场为核心品牌的商业地产产品线已成功复制到全国各地。辽宁东戴河的打造，也创造性地将旅游与人文居住融为一体，打破了单纯的旅游地产发展模式。

　　特别值得一提的是，佳兆业在体育文化产业的尝试。去年，佳兆业通过市场调查完了之后，跟龙岗区政府通过公开招标投的方式，获得了深圳龙岗大运中心总运营商的资格，准备将体育文化产业与商业经营模式相结合，把大运中心打造成一个集文化、体育、会展、休闲、娱乐、度假多功能的中国类的市民文体大公园。

　　孙越南十分看好新兴商业地产的发展，他认为，商业地产同质化非常严重，行业需要创新。未来体育文化产业将是商业地产中的一个朝阳产业。

　　就此，孙越南分析，随着经济的发展，消费水平的提高，人们为了追求更高的生活品质，健康、文化方面的消费比重会逐渐增长。未来的这种发展趋势是不可逆转的，需求也是逐渐增加。

　　其续称，公司对这个行业是充满信心，同时想通过这个产业的发展，未来在商业经营里面寻找更多的新亮点跟增长点。

　　正是佳兆业在商业地产的不断探索，才使得其对未来更加坚定与充满信心，并继续拓展自己的商业版图。

　　2013年商业将继续出发，孙越南透露，今年佳兆业将在在深圳，惠州，沈阳等未来开5个购物中心，其中有三个是社区购物中心，土地储备包括再建的商业建筑面积170万平米，也涵盖一些酒店建筑，未来计划在五年时间做到在盈商业面积达到150万平米。 

　　“目前，商业在集团业务中的占比只有7%左右，未来商业比例大约会占10%到15%的水平。商业地产在整个集团的地位会越来越高。”孙越南如是说。

 佳兆业集团董事局副主席 孙越南

　　以下是佳兆业集团董事局副主席孙越南就商业地产发展问题接受赢商网记者专访的采访整理实录：

　　赢商网：去年鞍山和大连的佳兆业正式开业，目前这两个项目的招商和运营进展情况如何？

　　孙越南：去年开业的两个购物中心，一个在大连，一个在鞍山，规模都在8万平方米以上。

　　开业情况，大连是100%招商，鞍山大概95%招商。从大连经营来看，基本上处于商场培育期阶段，经过一年的经营调整，大连的项目逐渐朝合理的方向发展。

　　而鞍山购物中心，开业已有三个多月，百货，主题店，影城都是自营。这个商场在鞍山的业态是最丰富的，基本上涵盖了购物中心的基本业态，百货、超市、影院、KTV、电玩、健身等都齐全。

　　另外，它的装修、设施、硬件在鞍山都是一流的。未来，这个商场在鞍山市场中将会有非常大的竞争力。

　　赢商网：从佳兆业商业的发展来说，城市广场可以说是最主要的产品线。就此，像这种城市广场的发展和运营，您有哪些经验和其他开发商可以分享的？

　　孙越南：现在还谈不上经验，现在的佳兆业还在商业发展的初创期。不过，在基本项目开发以及招商方面还是有一些比较成熟的经验。比如，项目选址，现在开业的几个项目都在二三线城市比较核心的商圈的地理位置。

　　而招商方面，一个好的商业项目，有好的定位，加上优秀的商业设计团队与相对成熟的招商团队，项目的开展与成功都会比较顺利的。

　　佳兆业大部分商业都是以体验式业态作为购物中心的主要业态，未来的商业发展趋势亦是如此。因为，当前的电商对百货及零售业态的冲击很大，所以需要开发商与零售商共同培育这个市场，更好地引导消费。

　　赢商网：如今的商业地产同质化的问题越发明显，对此，您是怎么看待这种现象？佳兆业在商业方面的最主要产品优势是在哪些方面？

　　孙越南：现如今，购物中心遍地开花，这个行业竞争非常激烈，同质化也很严重。面对这样的问题，一方面要突破商场的主题文化，把一些经营业态和商场的主题、文化有机结合起来，这样才会有特色，未来佳兆业在这方面也会继续探索的。购物中心，不光是购物、娱乐，更需要一定文化来吸引消费者，从而提升消费者的品质。

　　当然，这一方面不管在硬件方面，设计风格方面，还是在经营管理方面，都是需要系统的统筹与考虑。

　　赢商网：佳兆业商业地产是从2004年发展的，模式也已渐渐成形，对于模式，您是怎么看的？此前，您有说过考虑产业园区模式的发展，现在有没有一些项目在尝试，或者说未来会有这样的实验？

　　孙越南：其实，商业模式绝对不要去照抄或是复制别人成功的模式，而是应该根据市场大环境的变化，以及公司自身的经营特点来寻找适合自己的发展模式。

　　提到产业这一块，佳兆业从2011年起，就一直在研究，如何打造经营产业，文体产业，旅游产业。在这方面，佳兆业也已经迈出了实质性的步伐。例如，现在佳兆业利用自己的集团优势，在积极和华南东莞、前海沟通合作，共同开发，经营产业与政府合作有机结合起来。

　　而旅游地产方面，我们在辽宁打造了东戴河，这是佳兆业做旅游地产摸索出来的一种比较好的产业，旅游、度假、休闲于一体。未来，我们还会把养老地产引入到旅游地产。因为养老地产是一个新兴产业，未来发展前景会非常好。

　　赢商网：去年佳兆业与华润万家合作，并签署合作协议，和华润这样一个集团合作给佳兆业集团带来的最大影响是什么？接下来是否还有类似于这样的商业合作？

　　孙越南：作为一个商业集团化的运营管理，未来的发展模式更主要是选择一些知名品牌零售商进行战略合作，更好地拓展全国市场。而这个步伐，佳兆业早在2011年就已经开始实施了，除了华润万家之外，还包括境外的快时尚品牌，轻餐饮品牌等，目前全国有很多项目已经合作落地。

　　未来，这种模式无论是哪个商业地产开发商都是必须要走的路，因为市场分工是很细分的，只有强强联合，发展的步伐才能迈得更快。

　　赢商网：佳兆业在商业方面的比例未来是怎样的？

　　孙越南：目前，商业在集团业务中的占比只有7%左右，未来商业比例大约会占10%到15%的水平。商业地产在整个集团的地位会越来越高。

　　赢商网：一直以来，谈到商业地产的问题就会谈到泡沫问题，您说过，泡沫更利于商业地产的发展，这是为什么？

　　孙越南：去年谈到商业地产泡沫时，很多开发商都是很紧张。但今天来看，真正做商业地产的不但生存下来了，而且做得非常好。只有大家都关注这个行业，理性投资与规划，这个行业才会健康发展。

　　泡沫在哪个行业都会存在，中国经济的高速增长，行业不存在泡沫是不可能的。不过，即使有泡沫也不要紧，关键是怎么形成自身的经营特征与优势，在激烈的在竞争中才能占领一席之地。

　　赢商网：商业地产的热潮还会继续，您是怎么看待当前商业地产的发展？

　　孙越南：中国的商业地产发展时间是非常短的，产品，发展，渠道都比较单一，没有多少创新的产品和模式。比如可以探讨一下怎样打造体育文化产业与商业经营模式结合的发展模式，这是一个非常巨大的市场。

　　这个市场是相当有潜力的，随着经济的发展，消费水平的提高，人们为了追求更高的生活品质，健康、文化方面的消费比重会逐渐增长。未来的这种发展趋势是不可逆转的，需求也是逐渐增加。这种需求是没办法阻止的，如何把文化、体育、商业、休闲结合起来，这是一个课题。对此，佳兆业现在已经迈出这一步，深圳大运中心的建造，将打造成一个集文化、体育、会展、休闲、娱乐、度假多功能的中国类的市民文体大公园。

　　赢商网：深圳大运中心这个项目现在开始只做前期规划，具体什么时候动工有没有时间表？

　　孙越南：这个项目是去年12月份和政府正式招投标签约，1月31号正式接手场地，接手的时间大概有两个月的时间，目前，正在做前期的规划设计，和运营准备，搭建一些基础性的平台。

　　今年，我们向政府承诺做到十大重大赛事的目标基本是可以实现的。不过，这个项目最重要最关键的环节就是如何给政府、市民提供公众类的，大众化的，免费的文体活动，佳兆业正在努力中。