为缓解资金压力 江苏新城引入歌斐基金5亿元

　　在融资渠道不算丰富的房地产行业，同基金合作似乎成为更多房企的选择。

　　4月12日，江苏新城发布公告，其子公司上海新城万嘉房地产有限公司（上海万嘉）拟与芜湖歌斐资产管理有限公司（歌斐）合作，由歌斐安排芜湖歌斐嘉湖投资中心（以下称“基金”，系歌斐作为普通合伙人发起设立并管理的私募房地产基金）共同向上海万嘉项目公司投资。

　　公告显示，该投资基金对项目公司投资额预计为5亿元。基金的资金投入分两部分：一部分以股权转让方式(基金对项目公司持股5%，对应注册资金本金3100万元)；一部分以股东委托贷款形式。

　　值得注意的是，公告中明确基金的用途为：项目公司支付与项目地块有关的竞拍保证金、土地出让金；归还上海万嘉在2013年5月10日前为项目公司项目地块垫付的竞拍保证金、土地出让金；及经基金书面同意的其他用途。

　　其中基金用途为归还上海万嘉土地垫付款一条，宋会雍分析是新城通过引入歌斐基金，来缓解资金方面的压力。“此次引入歌斐成立基金投入项目，不如说是新城的一次借贷”。

　　资金压力

　　资料显示，上述项目公司开发项目位于上海市嘉定区嘉定新城A06-1和A06-2地块。该两幅地块为上海新城万嘉房地产有限公司于2012年12月7日以总价12.47亿元竞得，楼板价分别为平方米7802元和7604元，溢价率均超过50%。

　　同时该次拿地也是自2010年10月22日，新城万嘉竞得嘉定区洪德路以南、云谷路以西取得的地块（A09-01、A09-02）后，两年来首次在嘉定购地。彼时新城万嘉竞得地块楼板价为9100元/平方米。

　　据上海中原宋会雍介绍，新城万嘉是在土地价格处于高点时，以较高的价格竞得A09-01、A09-02地块的。到后期又碰上调控低谷，加上建造营销成本，该项目并没能给新城带来盈利。洪德路项目没能带来良好的盈利，也导致新城万嘉存在投入资金运转项目后出现资金问题。

　　新城控股2012年报数据显示，截至2012年末新城控股的债务以短期债务为主，有53.2%的短期债务，两年以上的债务占18.8%。

　　其中，计入非流动负债的借款，6个月或以内的为17.86亿元，6到12个月的为12.09亿元，1到5年的为15.15亿元。计入流动负债的借款，于2012年12月31日，6个月或以内的为50.4亿元，6至12个月的为9000万元。

　　截至2012年末江苏新城的资产负债率为81.64%，较上一年降低了大约4个百分点。

　　而据江苏新城最新披露的数据，2013年公司计划新开工项目19个，新开工建筑面积278.04万平方米，计划竣工项目24个，建筑面积约220.96万平方米。公司需要维持当前业务并完成在建投资项目及2013年新开工项目所需资金约125亿元。

　　引入歌斐

　　事实上，在同房企和合作上，歌斐可算得上是轻车熟路。

　　资料显示，芜湖歌斐资产管理有限公司成立于2010年3月，是诺亚财富全资子公司。截止2012年年底，该公司管理资产规模逾95亿元。

　　3月5日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，公司及其全资子公司福建阳光城房地产开发有限公司拟与芜湖歌斐资产管理有限公司签订《合作投资协议》。

　　1月31日，中弘股份于公告中表示，公司为了加快推进北京市平谷区夏各庄新城项目的开发建设，公司及全资子公司北京中弘投资有限公司拟与芜湖歌斐弘轩投资中心(有限合伙)签署《投资协议》，拟以股权加债权的方式，通过新设立子公司，对夏各庄新城项目进行投资开发。

　　而此次江苏新城引入歌斐基金5亿元，也符合公司之前的计划。

　　在2012年业绩会上，新城控股财务总监陆忠明回应公司短期债较高的问题时曾表示，公司过往的负债结构里面有40%是信托，信托的平均成本在13%以上，这对公司整体的业绩影响还是比较大的。这一块的利息通过资本化之后会影响到2011年和2012年的交付迟慢。

　　关于短期负债和长期负债的关系，陆忠明补充，目前公司采用的主要融资方式还是项目贷款。这次引入歌斐的基金，除基金对项目公司持股5%的部分是以股权转让的方式投资外，余下部分将以股东委托贷款的方式进行投资。

　　另外，此前1月24日新城控股及子公司担保人就发行本金总额为2亿美元的优先票据与初始买方签订购买协议，票据将于2018年1月31日到期。

　　陆忠明表示，该项发债对公司整个债务的期限结构有明显的促进作用，明显的改善了公司的债务结构。