发债融资80亿蓄力 佳兆业加强一二线城市获取项目力度

　　“今后我们一定会在前海发展，无论是发展商业、住宅还是产业。”在年初的业绩会上，佳兆业主席郭英成如此强调在深圳前海发展的愿望。

　　如今，佳兆业离在前海发展又更进一步。日前佳兆业公布，其全资附属公司捷丰投资已订立框架协议，将与佳兆业控股股东郭英成、郭英智及郭俊伟共同持有的富昌海外，成立合营公司，以参加前海土地拍卖或招标，发展物业项目。

　　根据协议，合营公司注册资本为5亿元，捷丰投资及富昌海外分别直接或间接拥有51%及49%股权。

　　而一旦合营公司成为前海土地拍卖或招标的得标者，捷丰投资将协助合营公司建设、开发、经营、维护及管理物业项目，富昌海外则将协助合营公司开展及经营金融业务。

　　深圳相关业内人士认为，佳兆业此次成立合资公司，对于最终在前海获取土地大有益处，因为前海的定位是深港现代服务合作区，佳兆业运用旗下投资公司和大股东在香港的投资公司合伙，在政策上可以获得更多支持。

　　之前郭英成也曾提到，前海在许多方面都有很多优惠政策，特别是对深圳本土大企业或者是有特许的情况，都会给予适当照顾。

　　融资蓄力

　　据此前深圳相关部门透露，前海的首批土地出让将在今年上半年启动，并已有多家港资企业表示了参与前海开发的愿望，前海管理局也初步从中选择了十多家有一定实力的企业，并会考虑作为首批投资主体。

　　如此看来，想要最终参与进前海的开发建设，不仅需要有港资背景，还需要大量资金，而佳兆业今年以来的一系列融资动作，或许正是为此蓄力。

　　继年初和3月份两度海外发债共融得10.5亿美元后，佳兆业又于日前发行了一笔于2016年到期的18亿元人民币优先票据。

　　粗略计算，佳兆业在今年以来，发债总额约折合人民币83亿元，而去年全年，佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。

　　尽管佳兆业在三次发债的公告中均称，融资所得款项用作偿还将要到期的已发票据，以及作为公司一般营运资金。

　　但市场分析却指，佳兆业短期内需偿还的到期债务并没有80亿的规模，因而三次融资所得的部分资金会用于公司营运，而其中最主要的支出将是用于拓展土地。

　　分析还认为，通过三次发债融资，佳兆业已经极大的降低了其海外债务的结构性次级风险，债务结构和财务状况也得到了极大改善，此举也能增强佳兆业获取土地的能力。

　　另外，值得注意的是，佳兆业从去年开始已将发展重心重新调整为以一二线城市为主，这种战略的调整，对资金额的渴求度会更高。

　　郭英成在年初解释去年未派息时就曾谈及这点，“在一二线城市发展的资金需求量很大，不像三线城市资金少一点也能很好发展，因而公司想留多一点资金来发展。”

　　一二线寻地记

　　随着佳兆业发展战略的调整，其也加强了在一二线城市获取项目的力度。

　　佳兆业首席财务官张鸿光曾介绍，2012年佳兆业在一线城市以及省会城市增加了一些土地储备，购地金额大约是45亿左右，建筑面积达到240万平方米。

　　对于今后的土地策略，郭英成更是强调，佳兆业会主要以一二线城市为主，未来在一二线城市的发展可能会去到70%，余下30%会留到三线城市。

　　明确发展方向后，佳兆业在一二线城市获取土地的方式也多种多样。2012年，佳兆业除公开竞买外，还采用收购与合作方式在大连、广州、成都等地获取项目。

　　2012年7月，佳兆业曾以8.14亿元的价格收购辽宁省大连两家房地产公司，进而间接拥有大连中山区东港商务区B16地块，该地块为占地约2.66万平方米的商业地块。

　　而在去年4月底，佳兆业还曾通过与自然人李燕如合作的方式，在广州获得一宗建面4.5万方的住宅用地。当时佳兆业的拿地方式，还曾让业界充满好奇和疑问。

　　除公开竞买、收购以及合作方式外，佳兆业在自己的强项旧城改造方面也是收获颇丰。

　　2012年11月29日，佳兆业与深圳岗头社区签署华为科技城01单元项目合作协议。是次签约，使得佳兆业在深圳华为科技城的旧改版图再次扩张。

　　据佳兆业置业公司总经理耿延良当时介绍，华为科技城已成为佳兆业在深圳的重点战略之一，其在华为科技城的城市更新改造项目已立项7个，处于洽谈中有3个。

　　粗略计算，佳兆业在华为科技城内城市更新项目占地面积超过300万平方米，占华为科技城整体面积22平方公里约13.6%。

　　此外，佳兆业于去年还正式成为深圳大运中心“一场两馆”的总运营商。对于在体育场馆方面毫无经验可言的佳兆业此举，外界更愿意相信，佳兆业并不是为了表面上大运中心的运营权，其考虑更多的可能是在运营之后能得到更实际的利益，如与政府的良好关系、以及可能的土地资源。

　　当然，佳兆业采用各种方式获取土地资源的过程也并非一帆风顺，去年就曾因与万科争夺深圳南园新村的旧改权益而被政府叫停。