“限购”下难求平衡发展 格力地产单一布局销售承压

观点地产 杨晓敏   2013-05-07 09:20
核心提示:仅以珠海这个大本营作为唯一战场,格力地产虽然近期业绩保持增长,但单一的项目和小规模的增长,仍难求得全局平衡发展。

  仅以珠海这个大本营作为唯一战场,格力地产虽然近期业绩保持增长,但单一的项目和小规模的增长,仍难求得全局平衡发展。

  据格力地产日前公布的一季度业绩报告显示,2013年1-3月,公司盈利8819.86万元,同比增长26.45%,营业收入5.34亿元,同比增长62.08%。

  同日,格力地产公布了去年年度业绩,2012年,格力地产营业收入为16.24亿,同比增加21.61%;归属于上市公司股东的净利润为3.21亿,同比增加17.52%。截至2012年末,总资产为127.5亿元。

  从业绩上看,格力地产有不断的上升趋势,但按相对较低的基数来计算,增长的规模和发展速度稍显小而慢。

  另外,格力地产始终以深耕珠海一地为主,而珠海市场容量也是有限,一定程度上制约了公司进一步发展。尽管公司在去年成功接力格力集团布局重庆,但是项目还在建设中,未能贡献业绩。

  单一销售承压

  销售方面,格力地产表示,2012年公司营业收入的增加主得益于楼盘收入的结算。珠海地区作为格力地产收入的主要来源,去年公司珠海地区实现收入15.99亿元,占总营业收入的98%。

  资金方面,据中信建投的研报显示,2012年前期,公司由于投资格力海岸地价款较高资金一直较为紧张。公司净资产负债率较2011年大幅上升,原因是由于2012年公司销售回款水平下降,而且投资加大,导致负债水平大幅提高,以公司目前的销售回款状况,维持如此规模的杠杆水平有一定难度。

  报告称,格力地产需要在保证销售回款的情况下,调整资产负债水平,才能为进一步投资发展做准备。

  而事实上,目前格力地产珠海地区在售产品只有格力海岸和格力广场两个项目。其中,珠海格力海岸项目总销售货量占比超过60%。而格力广场在推最后的第三期项目,二期也正在清盘中。

  不难看出,随着该在售项目的基本完结,格力海岸无疑将成为格力地产销售业绩的主力。

  然而,据记者观察,格力海岸每周成交量在10套左右的成交量,在珠海地区还算是相对稳定的销售成绩。

  此外,据珠海市场分析人士推算,即使不考虑海岸项目未来后续推盘的价格涨幅,也不考虑其中的商业地产的价格,按照100万平米,2万每平方米估算,总销售额在200亿以上。按照12%到15%的净利润率来估算,可贡献总净利润应该在25亿到30亿以上。

  可见,格力海岸这个地王项目的销售对格力地产2013年业绩起决定性的影响,并左右着格力的资金压力状况。

  “限购”下难求平衡

  单打独斗的格力海岸,定位为高端产品,在珠海“双限”背景下,格力海岸以现房的形式于去年11月正式开盘。格力巧妙地以现房销售规避珠海“限价”政策。

  据悉,开盘当日累计成交金额即达2亿,一季度销售持续火爆,个别户型甚至已售罄。目前格力海岸一期小高层均价1.6万-2万元/平方米;一线海景房2.8万元-3万/平方米。

  尽管开盘销售情况良好,珠海业内人士并不看好该项目的销售前景。该人士表示,当前珠海商品房在售市场上除了格力海岸之外,还有华发、中海、中冶等有许多大型房企项目在卖,存在相当大的竞争力。

  另外,格力海岸位于离香洲区较远的唐家湾,地理位置较偏远。在交通上还不是很方便,些许会影响购房者的看法,不过项目定价比较合理,有利于吸引更多的买家。

  不过,也正因为这个非城区的地理位置,格力海岸几乎没有受到珠海“限购”政策的影响,有将近六七成的客户来自北方区域,投资客户占多数。

  或许,好景总是不会常在。近日,媒体曝光被“广东细则”点名要“立即调整”限购政策的珠海,仍在执行着以往的“限购”政策,即仅香洲区实施限购。

  在媒体舆论的重压下,珠海政府必定会有所动作,据珠海市住建局表示,珠海市相关细则正在拟定当中。

  如果珠海实行全市限购政策,那么,格力海岸的销售将受到多大影响也就不言而喻了。

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