“限购”下难求平衡发展 格力地产单一布局销售承压

　　仅以珠海这个大本营作为唯一战场，格力地产虽然近期业绩保持增长，但单一的项目和小规模的增长，仍难求得全局平衡发展。

　　据格力地产日前公布的一季度业绩报告显示，2013年1-3月，公司盈利8819.86万元，同比增长26.45%，营业收入5.34亿元，同比增长62.08%。

　　同日，格力地产公布了去年年度业绩，2012年，格力地产营业收入为16.24亿，同比增加21.61%；归属于上市公司股东的净利润为3.21亿，同比增加17.52%。截至2012年末，总资产为127.5亿元。

　　从业绩上看，格力地产有不断的上升趋势，但按相对较低的基数来计算，增长的规模和发展速度稍显小而慢。

　　另外，格力地产始终以深耕珠海一地为主，而珠海市场容量也是有限，一定程度上制约了公司进一步发展。尽管公司在去年成功接力格力集团布局重庆，但是项目还在建设中，未能贡献业绩。

　　单一销售承压

　　销售方面，格力地产表示，2012年公司营业收入的增加主得益于楼盘收入的结算。珠海地区作为格力地产收入的主要来源，去年公司珠海地区实现收入15.99亿元，占总营业收入的98%。

　　资金方面，据中信建投的研报显示，2012年前期，公司由于投资格力海岸地价款较高资金一直较为紧张。公司净资产负债率较2011年大幅上升，原因是由于2012年公司销售回款水平下降，而且投资加大，导致负债水平大幅提高，以公司目前的销售回款状况，维持如此规模的杠杆水平有一定难度。

　　报告称，格力地产需要在保证销售回款的情况下，调整资产负债水平，才能为进一步投资发展做准备。

　　而事实上，目前格力地产珠海地区在售产品只有格力海岸和格力广场两个项目。其中，珠海格力海岸项目总销售货量占比超过60%。而格力广场在推最后的第三期项目，二期也正在清盘中。

　　不难看出，随着该在售项目的基本完结，格力海岸无疑将成为格力地产销售业绩的主力。

　　然而，据记者观察，格力海岸每周成交量在10套左右的成交量，在珠海地区还算是相对稳定的销售成绩。

　　此外，据珠海市场分析人士推算，即使不考虑海岸项目未来后续推盘的价格涨幅，也不考虑其中的商业地产的价格，按照100万平米，2万每平方米估算，总销售额在200亿以上。按照12%到15%的净利润率来估算，可贡献总净利润应该在25亿到30亿以上。

　　可见，格力海岸这个地王项目的销售对格力地产2013年业绩起决定性的影响，并左右着格力的资金压力状况。

　　“限购”下难求平衡

　　单打独斗的格力海岸，定位为高端产品，在珠海“双限”背景下，格力海岸以现房的形式于去年11月正式开盘。格力巧妙地以现房销售规避珠海“限价”政策。

　　据悉，开盘当日累计成交金额即达2亿，一季度销售持续火爆，个别户型甚至已售罄。目前格力海岸一期小高层均价1.6万-2万元/平方米；一线海景房2.8万元-3万/平方米。

　　尽管开盘销售情况良好，珠海业内人士并不看好该项目的销售前景。该人士表示，当前珠海商品房在售市场上除了格力海岸之外，还有华发、中海、中冶等有许多大型房企项目在卖，存在相当大的竞争力。

　　另外，格力海岸位于离香洲区较远的唐家湾，地理位置较偏远。在交通上还不是很方便，些许会影响购房者的看法，不过项目定价比较合理，有利于吸引更多的买家。

　　不过，也正因为这个非城区的地理位置，格力海岸几乎没有受到珠海“限购”政策的影响，有将近六七成的客户来自北方区域，投资客户占多数。

　　或许，好景总是不会常在。近日，媒体曝光被“广东细则”点名要“立即调整”限购政策的珠海，仍在执行着以往的“限购”政策，即仅香洲区实施限购。

　　在媒体舆论的重压下，珠海政府必定会有所动作，据珠海市住建局表示，珠海市相关细则正在拟定当中。

　　如果珠海实行全市限购政策，那么，格力海岸的销售将受到多大影响也就不言而喻了。