光耀地产海外融资10亿美元 增强一线城市扩张资本和实力

　　对接海外资本市场在绝大多数非上市房企看来，或许是不太容易的事情，但光耀地产近期却可能做到。

　　相关消息显示，光耀地产日前已与美国私募股权基金阿波罗全球管理公司签署了一份10亿美元的股权合作协议。

　　据了解，阿波罗私募股权基金成立于1990年，总部设在美国纽约，目前管理规模约330亿美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投资只针对欧洲，但近年来，阿波罗也开始试水亚洲市场，并在新加坡和日本投放了少量资金。

　　对于此次与阿波罗的合作，光耀地产董事长郭耀名称，巨额息差和近期深圳前海的优惠政策刺激了大量热钱涌进中国的冲动，作为惠州和深圳本地企业的光耀正好可以利用自身的优势来承接这种资金。

　　但让外界困惑的是，作为没有境外融资平台的非上市房企，光耀地产将如何运作这笔高达10亿美元的资金。

　　境外私募融资

　　据一位熟悉境外融资的私募人士透露，内地非上市房企想要利用境外资金，需要面临相关监管机构非常严格的外汇审批，但如果在境外拥有子公司则会相对容易一些，因为能利用这个平台进行中转。

　　而光耀地产却正好符合这一条件。2012年6月，光耀地产曾与韩国的JDC公司、DK集团共同签署了一份三方合作谅解备忘录，三方将共同开发位于韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目，且光耀地产为最大股东。

　　上述人士还透露，光耀地产引入境外私募股权基金，无非是作为两种用途。其一就是作为IPO之前的战略投资者，利用此笔资金加大土地储备，从而为上市增添砝码；第二种则与私募股权基金一道参与前期的项目获取、开发，从而共担开发风险和收益。

　　不过在该人士看来，光耀地产此次的意图或许更倾向于后者。其称，目前内地房企在上市时估值普遍偏低，像阿波罗这种追求高回报的私募股权基金当前并不热衷于做最基本的股权投资，而是会选择收益更高的项目股权投资。

　　据其介绍，虽然私募股权基金选择投资项目，风险会比单纯的股权投资高，但回报也高得多，好项目的投资回报率甚至能达到30%至40%。

　　对此，光耀地产相关负责人也坦承，公司目前并无上市计划，主要原因还是觉得上市的估值太低，并不划算，但此次引入阿波罗基金是否会做具体的项目投资，目前也不确定，因为整个合作还处于细节商定阶段，并没有最终确定。

　　除此之外，还有一个细节也值得注意。上述光耀地产负责人表示，今年五一期间郭耀名董事长确实在美国纽约与阿波罗基金商谈一些合作事宜。而据了解，阿波罗基金负责具体项目洽谈的部门正是在纽约总部。

　　另外，根据阿波罗早前透露的一份推介材料显示，该笔10亿美元资金将主要用于投资和光耀地产合资的新项目公司，而投资标的则为北京、上海、深圳等地的土地。

　　郭耀名自己也强调，最近几年光耀虽然发展迅速，但一直被局限于一线城市之外，主要原因就是不断升值的土地价格把一线城市项目的起步资金抬到了几十亿的规模。如果此次10亿美元的股权投资能顺利进入境内，会扩大光耀集团选择项目的余地。

　　由此看来，光耀地产此次欲引入的10亿美元资金用于在具体项目拓展方面的可能性更大，并且主要会以一线城市为主。

　　一线城市逐梦

　　作为一家总部位于深圳、却崛起于惠州的地产公司，光耀地产一直期望能摆脱外界对其“惠州房企”的印象。

　　因而从2010年开始，光耀地产开始在全国各地拿地布局。资料显示，目前光耀地产已进入惠州、东莞、深圳、杭州、临沂、上海、天津、北京等11个城市，其土地储备已将近1000万平方米。

　　而之前光耀地产一直备受质疑的惠州项目占比过高的情况也在逐渐好转。2011年，在光耀地产60亿的销售额中，惠州地区贡献占比曾高达8成，但据光耀地产相关负责人透露，今年这一比列会下降至5成，公司区域布局会日渐合理。

　　但是，在这一轮快速的全国布局过程中，光耀地产面临资金压力的各种传言也开始不胫而走。

　　究其原因，一方面由于投资需求主导的惠州楼市热潮正在逐渐消褪，这对以惠州为主战场的光耀地产冲击格外明显，这也从根本上制约了光耀地产销售规模的增长。

　　虽然2011年光耀地产销售同比增长近50%、达到60亿元，但2012年其销售规模却停滞不前仅完成60亿左右，距全年150亿的目标相去甚远。而今年，光耀地产依然只制定了60亿元的销售目标，销售增长明显乏力。

　　另一方面，作为非上市房企，严厉的调控政策导致其融资渠道受限，进而使得光耀地产近两年来不断使用融资成本极高的信托、基金等融资方式。

　　郭耀名此前也曾坦言，光耀的开发资金除自有资金外，其他资金来源渠道主要依赖银行贷款、以及信托、基金、发债等渠道。

　　此外，光耀地产这几年其实在对外扩张方面也颇有不顺。曾有分析指出，作为惠州最大的开发商之一，在拿地、开发上能得到当地政府的照顾，但在惠州以外的地区，光耀的品牌知名度却并不高，同时民企身份也注定了其议价能力远低于国企央企，打开外地市场难度很大。

　　对于光耀此次煞费苦心引入境外股权基金，并将拿地目光投向北京、上海和深圳等一线城市的做法，有分析就直指，这显然是光耀缓解资金压力的做法，当然也能增强其在一线城市扩张的资本和实力。