新华都：向“商业+地产”双翼战略转型 深耕福建

　　地产项目公司注入评估价值有所低估，且未来仍有升值空间。公司公告以6.38亿元，收购集团控股子公司中泛置业和武夷置业各19.5%股权。

　　中泛置业(建面431.51万平，其中计容314.45平)和武夷置业(武夷置建面29.67万平，其中计容25.02万平)分别开发“新华都万家城”房地产项目二期和一期。但由于土地证相关问题，中泛置业评估价值仅考虑60%土地，低估资产价值40%(约折合3.7亿元)；同时考虑到所处地段周边配套较好，且二期项目14年6月才能开盘，未来仍有可观升值空间。

　　商业主业：外延扩张逐渐放缓，未来进一步优化门店布局。截止2012年底，公司拥有9家百货门店，114家超市门店。公司深耕福建地区，在福建省布局门店115家。未来公司门店外延扩张将有所放缓，分析师预计未来三年每年新增门店月10家左右。其次，公司将坚持渠道下沉，同时关闭持续亏损门店(已经关闭4家亏损易买得门店，预计2012年亏损将降低至2000万以内)，进一步优化门店布局。分析师预测公司未来商业主业2013-2015年净利润将达到1.1亿元、1.1亿元、1.27亿元。

　　多元化布局：公司未来将实现从商业到“商业+地产”双翼战略的转型。

　　随着公司零售主业外延扩张放缓，公司持续寻找新的业务增长点。从此前公司竞得土地建设城市综合体，到此次公司注入地产项目公司资产，可以看出公司未来公司向“商业+地产”双翼战略的转型意图。分析师认同公司的发展战略，随着新型城镇化深入，商住地产的潜力仍然巨大。

　　盈利预测和投资建议。分析师预计公司13-15年商业部分业绩分别为0.20、0.20和0.23元。基于目前20%权益的地产业务，未来约贡献11亿元净利润，按4年均摊，EPS为0.5元。考虑到公司未来向地产业务转型，业务具有持续性，给予PE8X估值，地产业务贡献股价4元。分析师判断，公司未来仍有继续注入地产可能，地产贡献有望大幅提升。分析师上调公司目标价至7.0元。分析师仍然看好公司后续资本运作能力，以及向“商业+地产”双翼发展转型战略，维持公司“增持”评级。