商业地产自持VS销售 运营难题待解、金融创新或是出路

　　“货都打包好了过来提货吧！”商户正忙乎着电话叫快递公司，下午6点左右中关村e世界一楼，大大小小的商户们用胶带打包货物的场面着实让笔者吃惊，商场外物流公司将打包的货物装载发货、卸货的情景随处可见……面临电子商务的迅猛发展，中关村各个电子商场有些商户将铺面当做仓库、出租出售抑或做起淘宝电商，面临退租出逃难题，中关村如何破局便成为业界关注的话题，包括e世界在内的各大电子卖场面临的可能不仅是转型那么简单了。e世界作为业主商业地产面临产业升级该何去何从，那么，到底谁能够决定e世界的命运？这也不仅是e世界的问题，也是e世界所代表的多业主的商业地产可能都会面对的课题。

　　5月24日“销售型商业利弊与营运管理及金融创新”研讨会在京举办，会上专家们就多业主商业地产在运营中遇到的各种困境、如何做到商业地产的转型和处理业主、分散还是持有、市场公司以物业多方产生的矛盾、金融创新可行性分析等相关问题进行了讨论。

　　商业地产难挡投资者热情

　　“分析利与弊，我觉得销售型商业地产有利的地方就是资本回笼快，资金周转率快，分散分担了经营风险。弊就是业权分散，小业主之间互相竞争，因为这种投资人不是以自己使用为前提，很多都是租出去。如果没有统一经营的话，这种恶性竞争必然会出现，这就是这种商业巨大的弊端。”研讨会现场，北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师如是说，另外他提到“实际集中商业的散售确实有市场需求，一方面开发商有压力，必须要这样做，不然他活不下去，第二方面市场老百姓有这样的投资需求，所以它一定有社会的现实意义。”

　　谈到老百姓对商业地产投资方面，龙德置地有限公司董事总经理王杰如是分析，住宅作为投资投机的需求已经被国家控制住了，但是现在很多老百姓手里、投资者手里往哪里投呢？股票、黄金套牢，期货不会，还有什么途径呢？大家感觉还是往房地产投最保险，这跟我们国家房地产发展趋势是息息相关的，土地越来越少，这个是不可再生的资源，所以这样的情况下，房子涨价是必然的，投资需求也是必然的。所以，商业地产分割从两个角度出发，作为开发商、投资者都对这个有需求，这是公认的。

　　金融创新或是出路

　　其实在商业地产分割问题上，对于开发商而言，也是不得已而为之，毕竟做开发就要盈利，特别要考虑资金平衡，分割出售可能是最简洁的方式。但是问题可能不是这样简单，能否通过金融创新的方式解决业权分割的问题？相关金融机构对这一领域是否看好？

　　“把经营权和所有权分离，用更多的先进的创新方法来为商业房产未来发展保驾护航，这需要更多的商业合作尝试。”中国华鑫国际信托投资部副总经理陈立洲从金融创新方面提到，“基本上从信托的层面，我们考虑这块所谓的分割销售的商业，是有可能走得通的，一是解决了老百姓想投资的标准化的、不用特别操心的、有人替他打理的商业。但是如果隔离开了以后，就等于解决了这个问题。第二对于信托公司也是很好的方向，开拓新领域从中也可以赚得很大的管理量。第三是解决开发商资金的问题，开发商毕竟是要开发商业就处于两难状态，通过这个方法就可以解决掉了。”

　　法律行政引导是关键

　　金融创新尽管有助于解决销售型商业所存在的问题，但这种工具性手段的实现必须建立在合法性的基础上，但目前我国在这方面的立法存在着明显的不足。刘欣律师提到，多业主商业物业随着到期以后，越来越多的问题展现到政府面前，越来越多这种商业物业可能会爆发潜在的社会问题的情况下，商业物业的闲置无疑是一种社会资源的浪费。在中关村，像中关村e世界和科贸这种多业主的商业地产也面临转型。这种转型对于科贸或者e世界来说，太难了，因为干这个还能赚钱，这样的情况下你怎么让它改变做别的？如果做别的怎么做？谁来做？所以，政府在这个环节上面是不是应该有一些引导？是不是可以给一些配套的政策？是不是可以组织一些活动？让这些业主们有统一的理念，就是你们的利益是捆在一起的，你们为了自己的利益也影响形成统一的意见。

　　面对商业房产在销售和产权方面的难题，刘欣律师从法律角度分析总结提出三个层面的解决思路，一是如果现在有开发商一定要从长计议，制定长久的计划。二是在这个过程中政府要发挥作用，虽然商业物业不涉及民生问题，不是保障房、经营适用房，但是就现在一些事件的现象看这毕竟也是一个社会问题。三是从立法角度确实应该考虑，让业主有形成统一的意志的机会和场所，当然在形成统一意志的前提下，也要保护投资者的利益，这一定是相辅相成的。运用法律政策的手段加以解决，可能是更加具有现实意义的话题。

　　后记

　　任何产业或业态的转型或升级，都不可能一蹴而就。笔者在中关村走访时，e世界相关负责人坦承，转型升级之路并非一片坦途，但是我们还是会坚持一步步走下去，这需要好的思路与指导。从e世界大楼走出来，笔者正好路过中关村国家科技金融创新中心标牌，回头望去透过城市霓虹，e世界整个楼体凸显的异常闪耀，多业主的商业地产出路或许就在前方。