超100%高溢价成交 上海土地市场热潮或难再续

　　上海土地市场火热在持续。6月5日，上海嘉定区徐行镇宅地及闸北区商办用地均溢价超100%成交。

　　其中，嘉定区徐行镇地块由上海新湾投资发展有限公司以5.26亿元竞得，楼板价为6037元/平方米，溢价101.23%。公开资料显示，上海新湾投资发展有限公司系佳兆业集团控股有限公司的控股子公司。

　　同时出让的闸北区103街坊27丘商办地块由福州泰禾房地产开发有限公司以6.48亿元竞得，楼板价30974元/平方米，溢价率106.49%。

　　高溢价成交

　　出让文件显示，佳兆业竞得地块位于嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北，东至启宁路，南至胜竹东路、永丰河，西至创西路，北至唐家浜路。面积为4.84万平方米，地块属性为居住用地，容积率1.8，起始总价为2.61亿元。

　　尽管成交溢价率高达101.23%，但最终6037元/平方米的成交楼面价并不算贵。据中房信研究总监薛建雄分析，该区域的房价可以卖到一万二，而别墅可以卖到一万六。佳兆业的特点就是把户型做得更紧凑、空间实用率更高，在这样的情况下其利润空间是可以预期的。

　　至于101.23%的溢价率，薛建雄认为，是由于土地市场的不理性才导致的地价大起大落。

　　而泰禾竞得地块四至为东至恒丰路，南至汉中路，西至时代欧洲花园，北至上海交运(集团)公司。出让面积为5230.2平方米，容积率4.0，出让年限为办公50年、商业40年。

　　该地块高达30974元/平方米的楼面价，在薛建雄看来“确实有点高”，因为“周边写字楼都卖不到这个价格”。不过薛建雄亦指出，该地块的土地面积比较小，面积小的情况下，地下空间可以多开发一些，这样就能把地价大幅平衡下来。

　　他分析，泰禾有几种做法可以平衡地价。或是开发地下空间，通过电梯直接下到地下商层；或是把地面商业做成阶梯式，将铺面全部转化为沿街铺；或是将写字楼层高尽量做到四米五或以上，提高溢价率。

　　在算尽各种可能的情况下，泰禾的利润空间也是可以预期，但是泰禾面临的风险非常高。薛建雄指出，不管地下空间的开发还是四米五的层高等，这些方案政府不一定都会批。

　　而即便可预期的盈利存在较大困难，泰禾坚持高溢价拿地，在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，是类似泰禾这样第三梯队、第四梯队的房企已经错过2012年的最佳拿地时机，现在需要抢地。

　　张宏伟认为，三四梯队房企从公司角度来说，土地储备不会有持续的增长，从战略发展角度来说，没有足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，也因此很快就会被市场淘汰了。“现在这些房企的状态就是要赶紧抓紧时间回笼资金拿地，抓紧时间往上爬，不往上爬就有落后、逐渐消失的风险。”

　　土地热难再续

　　不管佳兆业或泰禾在拿地后怎样开发，连续高价成交的上海土地市场热潮不断则是不争的事实。

　　5月9日，上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块，楼面单价接连刷新上海年内单价“地王”，超过四万每平米。5月29日，上海总价地王刷新，长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块溢价57%，楼板价29229元/平方米，以总价46亿元成交。

　　在接连高价成交且6月上海将推出更多土地的情况下，张宏伟认为，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主的时期转为再度“阶段性”收紧。

　　张宏伟称，此前上海在出让土地的时候，有的地块本身就有配建5%保障房的要求，上海或其他城市极有可能重新重视土地政策中“配建”对于土地市场调控的作用。

　　薛建雄也表示，“这种土地热不会持续很久，应该也就剩一两个月。”

　　据薛建雄分析，房地产市场的销售数据还算好的话，土地市场就会更热。这个时候开发商自愿不自愿都要去扩张。销售不好的情况下，资本市场减少对开发商的支持，开发商困难了不拿地，地价也就降低。

　　预期土地市场会随着销售市场的疲弱而转冷，薛建雄称，“因为5月份的新房销售就不是特别理想，6月份会有一个下滑，7月份会有明显的下滑，所以说到了8月份以后土地市场就会冷却下来。”

　　但张宏伟则认为，现在对房企来说是个机会，要把握好现在。在2013年上半年，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，应该抓紧时间跑量回笼资金，否则跑得慢了也就可能陷入市场僵局，错失这一轮相对较为便宜的土地市场拿地机会。