商业地产猛增 或将成中国楼市最大“隐形炸弹”

　　在中国，楼市里最大的隐形炸弹，不是住宅，而临近年中，市区内许多热门楼盘优惠促销力度减缓，成交量下滑。在目前闹“钱紧”的形势下，不少买房人预测一些房企“扛不住”因此捂紧钱包、持币观望。

　　市区内项目促销大户型多

　　连日来，不少市民纷纷反映收到的房产促销短信明显增多。“难道是开发商绷不住劲了?”心存疑惑的郑先生选中河西区下瓦房附近的一处楼盘进行咨询，结果很扫兴：开发商促销的基本是面积在210平方米以上的大户型。以每平方米2万多元的折后单价计算，连首付他都承受不起。“太远的房子怎么促销我也不去，可是市区内项目这样的促销，对我也没意义啊!

　　很多市民有和郑先生一样的感受。河东区新开路附近一楼盘2011年底开盘时销售均价是1.5万元/平方米，但目前小户型已售罄，促销活动也不多。

　　下半年买房可能会有机会

　　此外，2013年6月全市楼盘打折优惠数量均低于去年同期水平。在打折促销楼盘中，商业地产项目相对更难卖，优惠力度也更大。

　　尽管优惠折扣可打9.5折，可是商业地产项目的买房人必须以房款的一半支付首付款，且不能用公积金贷款。现场情况是问的多，买的少。在密云一支路附近的另一处商业地产项目，尽管标榜loft复式公寓“买一层送一层”，但是首付款比例高，加上商业贷款利率上浮，也让普通买房人望而却步。一些商业地产项目人士私下透露，尽管商业地产不限购，但是本市居民仍首选住宅项目。

　　交通银行首席经济学家连平日前指出，从金融监管以及调控角度出发，年内流入房地产业的资金会被收紧。一些实力不强的房企可能会因还本付息压力大而“扛不住”，而导致资金链断掉。专业人士预期，资金市场“钱紧”的恐慌会逐步波及新房市场，即便是喊着“不差钱”的企业也会着急，年内或将采取降价促销举措，普通买房人还是有出手机会的。

　　是所谓的商业地产。

　　当然，商业地产不仅仅是单纯的商铺，还指城市综合体、写字楼、批发市场、购物中心、产业地产、旅游地产、商贸城等等业态。

　　昨天，我观摩了一个来自深圳地产大佬在三线城市一二百万平米体量的XXX城，商户叫苦连天，客户门可罗雀，估计培育期还要三五年，一位高管告诉我们，就连公交车的配套还是赞助地方政府才开通的。可见商圈的形成，不是以人的意志为转移的。

　　这家深圳的地产大佬，前些年广告铺天盖地，从这个三线小城市，一直做到全国的大都市，就连开往上海的火车座位上也做了椅背广告。可是，成千万上亿元的海陆空立体广告轰炸以后，换来的是，商户一批又一批的由于严重亏损而弃城而逃。质言之，广告也不能带来商圈成熟度的早熟。

　　从近年的开工面积看，商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示，从2010年开始，商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上，2012年略有放缓，但增长依然达到25%。

　　业内人士认为，大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。换句话说，中国购物中心成功率大概就八分之一。

　　所以，在中国，商业地产不是所有房企都是万达，不是所有玩商业的人都是王健林，更何况，就是万达，就是王健林，也不是把商业100%玩的淋漓尽致，万达也有万达广场经营不畅的地儿，听一些商业地产的玩家对我讲，说王健林的资产除去负债，要不是银行贷款的支撑，说不定还是穷光蛋的“负翁”，而不是西装革履的“富翁”。说说而已。

　　总之，我的观点是，商业地产即使不是魔鬼，也是中国楼市最大的隐形炸弹，有的已经炸了，有的还在哑弹状态，真的爆炸起来，当量不低，危害不小。