从基金手中接盘商业项目 绿地10亿美元收购案的利与弊

　　在张玉良高调抛出今年百亿的新增海外投资目标之后，绿地集团在海外市场上的扩张可以用“跃进”形容。

　　才刚刚通过资产置换将西班牙巴塞罗那、马德里两家酒店收入囊中，绿地转眼就在美国制造了中国房企在美最大的房地产收购案。

　　10亿美元收购案

　　7月26日，绿地集团宣布，已与美国加州教师退休基金签署合作协议，收购退休基金所持有的美国洛杉矶中心区大都会项目，项目总投资达10亿美元。

　　据称，这是绿地在收获西班牙两家高星级酒店不到一个月后，又登陆北美斩获的中国房企迄今在美最大房地产收购项目。

　　根据绿地集团披露的信息，此次签署的项目位于洛杉矶市中心核心区旧金山街与第八大街之间，连接洛杉矶金融区及会展区，毗邻洛杉矶湖人队主场斯台普斯球馆和格莱美奖颁奖典礼所在的诺基亚中心，与洛杉矶市中心最高档酒店及酒店式公寓丽兹卡尔顿酒店为邻。

　　整个项目占地面积2.56万平方米，规划建筑面积15.32万平方米，总投资10亿美元，开发业态为包括酒店、办公、服务式公寓及高档住宅的商业综合体。

　　绿地集团方面承诺，上述项目将在合作协议签署后6-9个月内开工建设。

　　值得注意的是，在绿地接手之前，美国洛杉矶中心区大都会项目是由全球前十大公共基金--加州教师退休基金所持有的。

　　据了解，该项基金成立于1913年，是专为美国加州教育机构从业人员提供退休养老、伤残等保证的基金，也是美国最大的教师养老基金，其管理资产总额达1670亿美元。

　　从基金手中接盘商业项目，这样的交易模式在国内比较少见。

　　对此，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟介绍，在国外，基金持有商业项目比较常见。

　　“外国有很多比较好的物业，尤其是商业物业，都是由一些基金去持有的。这种持有的方式在国内可能相对比较少见，特别是我们所谓的蓝筹物业，在国内都是由大公司、大集团所持有，这样他们拿出来卖的机会就比较少。”陈仲伟如是说。

　　海外投资之利

　　作为接盘者，绿地集团董事长张玉良对这次交易颇为满意，他认为，优先进入中国投资者、移民群体较为青睐，且中国游客及留学生较多的国家及城市，是一种风险可控的商业模式。

　　“特别是在国际化初期，可降低进入新市场的不确定性和风险。”张玉良如是说。

　　而且，在西方发达国家，房地产市场以及整个(交易)系统相对来说比较透明，因而有历史遗留问题的项目比较少见。

　　不过，专业人士建议投资者，包括开发商，在进行海外投资之前还是必须做详尽的尽职调查。

　　此外，另有分析人士表示，国内开发商赴海外投资，更多的关注点还是在住宅这方面。就绿地收购的大都会项目来说，尽管属于商业项目，但其中也包括住宅、公寓等业态，所以实际上是一个综合体项目。

　　世邦魏理仕在一份研究报告中指出，国内富裕人群不断增长的海外置业需求驱使国内房地产企业进军海外市场。其次，在面临政策性调控导致的销售回款放缓及信贷持续收紧的预期下，部分房企进军海外以拓宽融资渠道降低资金成本，提升企业运营的灵活性。

　　“开发商去海外其实主要还是追随眼下的移民潮，中国很多富人移民到别的地方，他们的子女很多也会到别的地方读书。为了方便，这部分人群就是在那边买房置业。”陈仲伟如是说。

　　他还指出，现在国内很多二线城市的供应较多，而在国外，这方面问题并没有这么突出。供过于求的风险相对比较小。

　　与此同时，很多时候在国内开发的体量非常大，而国外没有这么大规模，更多开发的是Community Center，这就有比较多的周边人群来支撑Comercial Development。所以，海外投资不仅能帮助企业分散风险，同时也不用担心过多供过于求的压力。

　　此前，据张玉良透露，绿地在美国、澳大利亚、泰国、英国等地还有近十个项目在洽谈中，除美国外年内还计划将房地产开发项目落地欧洲和泰国。

　　张还表示，预计绿地年内可确定的新增海外投资为100亿元人民币，累计海外项目投资将达到近200亿元人民币。

　　接盘者的风险

　　不过，尽管投资海外项目带来诸多利好，但对于国内的接盘者来说好似存在不少潜藏的风险。

　　“我们认为现阶段对于国内开发商而言，海外投资开发仍处于试水的阶段。如果把这部分国内开发商目前在海外的投资与其在国内的投资相比，这个比例还是非常低的。”陈仲伟如此表示。

　　他进一步指出，目前来看，对于国内企业而言，最大的风险应该是来自于对当地市场以及法律法规的不了解。

　　“因为房地产开发这个行业本身就是一个本地化、地域性很强的行业，当地的法律法规其实与国内是有极大不同的，甚至在美国每一个州都有可能是不同的。而国内很多开发商进入另一个国家开发的时候，无法在短时间内完全解决这些问题，还需要较长的时间去适应，在这个过程当中就可能会遇到一些困难。”陈仲伟如此坦言。

　　上述观点与中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰的看法不谋而合。

　　此前，陈云峰在接受媒体采访时就指出，中国房地产企业出海淘金其实存在很大的不确定性，弄不好可能会翻船。

　　陈以美国为例进一步指出，投资房地产最大的障碍实际是法律。比如在土地方面，美国的土地是私有制，终身私有，而中国是国有制。在中国拿地需要招拍挂，也要处理拆迁的问题，但在美国则需要与持有这些土地的美国人打交道。土地制度的不同就造成了房地产开发获取土地的形式不同。

　　另外，陈云峰还认为，市场风险也不容忽视。美国人习惯上住在环境优美、学校医院配套健全的郊区别墅，而中国人却喜欢集中生活在大都市，所以美国人的实际需求和中国是不太一样的。

　　亦有专业人士指出，眼下，国内很多开发商去到不同的国家、不同的地区去发展，如果步伐走得太快，无疑面临的是更多的挑战。