成都写字楼空置率达全国最高水平 “血拼”时代已来临

　　→成都写字楼空置率已达全国最高水平，在此情况下投资写字楼，选择的关键是什么？

　　→为什么有的写字楼租金可达300元每平米，有的却低得无法直视，只能达到20元每平米？到底是什么在决定租金高低？

　　【引子】

　　如果不是两年前那场甚嚣尘上的“住宅市场调控加码”传闻，如果不是怀抱着两百余万拆迁补偿款无处安放，我的那位的“屌丝”朋友也不会在一夜间上演“逆袭”好戏，义无反顾地一头扎进了那场万人空巷的写字楼投资大潮中。

　　“均价7200元每平米，一次性付款还额外优惠三个点。南延线那么多高精尖企业进驻，这个地段的写字楼月租再怎么保守估计也得90元每平米吧，你们自己算算我140平米的写字楼一个月能拿多少租金？”往左边梳理着屈指可数的头发，朋友当时那小人得志的表情，着实有种令人无法抑制想要唾他一脸的冲动。自打签下购买合同的那天起，自诩“小众媒体圈身家第一”的这位兄台就已然开始盘算月租金上万的“包租公”该如何展现自己与众不同的人生。

　　销声匿迹近两年的此君再次出现在视野时，却没了昔日侃侃而谈的从容淡定，时刻紧蹙的眉头仿佛在向人们说明，他这两年的包租公生涯并不似旁人眼中的风光无限，“预计90元每平的月租现在连40块钱都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止这个回报率。”黄汤下肚后终于忍不住倒出了心头的苦水。

　　其实，投资写字楼仍是住宅市场屡遭调控重挫下，备受投资客青睐的稳健型商业项目。前赴后继却又倒在“租金”门槛上的又何止此君。两年时间，产权未变（卖不出去），租金未变，变的唯有此君的发型，从昔日的屈指可数终是走到了今天的颗粒无收。

　　稿件一：

　　背景解读

　　商业地产过剩 成都写字楼全国最“空”

　　据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，这也意味着在未来数年时间内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升，其中蓬勃发展的西部中轴城市渐成商业地产过剩“重灾区”——重庆的增长率为129%，成都为135%。

　　世联地产董事长陈劲松认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体的泡沫很大。作为商业综合体不可或缺的一部分，写字楼自然也无法置身事外，写字楼投资“大考”已临。

　　写字楼过剩端倪早现 成都两年当上“第一”

　　早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行在内的国际五大行基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量就发出过“写字楼供应过剩”的预警。自2010年起，成都的写字楼空置率一直呈现出逐年递增态势，仅用两年时间，成都就坐上了全国写字楼空置率“龙头老大”的位置。

　　世邦魏理仕《2012年成都房地产市场回顾》中称：“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，在巨大的新增供应的压力下，虽然净吸纳量保持较高水平，但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点……”。数据显示，2012年，成都写字楼“空置率”被推高至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。

　　无独有偶，第一太平洋(601099,股吧)戴维斯也在同期发布报告称：大量写字楼项目将会陆续入市，预计在未来3年中新增供应量为330万平方米。毫无疑问在如此巨大供应量市场情况下，资本价值和租金都会受到前所未有的挑战。

　　时至今日，成都写字楼供过于求，新增供应激增的困局依然未解。有数据显示，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米。成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。众所周知，一线城市空置率一般在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右，成都的水平已经超越其倍数，全国仅有天津与成都水平相当。

　　优胜劣汰 租金成唯一“试金石”

　　“租金的高低才是评价一幢写字楼究竟好不好的标准，没有之一。”一位从事写字楼租赁中介长达九年的林先生告诉记者，租金的高低看似平庸普通，其中实则涵盖了太多的内容。“业界在谈论写字楼品质高低时往往习惯将空置率和租金作为衡量标准。”只有长时期站在写字楼租赁一线的工作人员才会对租金和空置率之间的关联最为敏感，“当空置率较高时，业主为了尽快招租，必然会降低租金，以新世纪环球中心为例，由于地段及品质在人南延线写字楼项目中均属前列，所以在交付使用初期其月租水平始终徘徊在40元每平米上下，在后期进驻率较低的情况下，我们在招租时甚至给出过20元每平米的极端超低月租。反之，当空置率较低，招租不愁时，业主为将利益最大化，无疑会适度提高租金幅度。”因而，空置率情况亦可通过租金涨跌变化而反映出来。

　　成都写字楼信息网总经理李东认为，目前成都写字楼市场租金参差不齐，两极分化较为严重。从区域特性来看，成都市的人民南路及东大街的集中效应已然开始展现。以地处人民南路红照壁仁恒置地广场写字楼月租金最高已经达到300元每平方米；东大街近年相继投入使用的明宇金融广场、香格里拉写字楼、时代8号等月租金均在120元每平米以上。

　　作为往年影响租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如过去的无往不利。据了解，诸如川信大厦、冠城广场等占据了市中心黄金地段的老牌写字楼现在的日子也是捉襟见肘。“冠城广场的月租金现在对外报价90元每平方米，实际上70元每平方米都租得到。”如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳等当年曾入驻该大厦的诸多品牌企业都已另觅新居，纷纷出走。“电梯等配套设施陈旧，规划设计无法满足日新月异的客户需求......”诸多因素成了企业纷纷撤场的原因。

　　写字楼和住宅完全不同的是，投资者的收益主要来自租金，而非物业本身的增值幅度。这也就意味着，一旦写字楼交付后无法找到承租方，业主收益无法保障。业内人士认为，单价一万元的写字楼，月租金理论上可以达到80-100元/平米。按照行规，优质写字楼的租赁合同都是一年一签，要是行情好的话，每年增幅在5%左右。“这只是理论收益。风险在于：第一，写字楼租不出去，不但没有收入还要贴钱给物管。第二，非单一产权，业主之间相互杀价。第三，写字楼物业，5年至少维护一次才能保证租金水平。”

　　不可否认的是，成都写字楼市场贴身肉搏，短兵相接的“血拼”时代已然来临。

　　稿件二：

　　租金密码

　　租金增涨“四大铁律” 单一产权居首位

　　2013年，专业调查机构派出专业调查组分别走进香格里拉、时代广场、时代8号、仁恒置地广场、明宇金融广场、摩根中心、丰德国际广场、商鼎国际等市中心写字楼，了解这些写字楼的租金、入住率、硬件配置、客户满意度等内容。

　　调查情况显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显；同样是甲级写字楼，只租不售的物业比散售型物业租金更高；同在一个区域，配置新的普通写字楼和2006年之前的甲级写字楼水平相当。以仁恒置地广场和明宇金融广场为例，都是开发商自持、统一管理、租赁的物业，前者月租金最低为170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融广场自2013年5月份开始招租，现在入驻率已经高达50%。而同处在市中心人民南路位置的商鼎国际甲级精装写字楼，2008年交付使用，目前入驻率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。

　　作为写字楼投资者，展现投资利润最为生动的表现方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影响租金高低的“密码”，投资客为您一一盘点。

　　核心密码：产权是否单一

　　成都写字楼信息网总经理李东认为，决定写字楼租金最为关键的因素莫过于是否是单一产权。从国外和香港地区等写字楼发展较为成熟的区域发展态势来看，优质的单一产权写字楼无疑将成为未来的市场主流。

　　“相较于产权分拆销售的写字楼项目依靠短平快的销售速度能尽快回款，单一产权的写字楼项目则更具长远投资优势，并更易在客户群体中树立口碑。”房地产资深专家、四川大学经济学教授冯宗容认为，产权高度统一的“单一产权物业”更具长期竞争优势，更能够满足国际大公司的需求。“在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。”这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

　　★破解点：以近几年相继投入使用且月租金维持高位运行的仁恒置地广场，中海国际中心，来福士广场，百扬大厦等项目来看，历时十余年的经验积累和沉淀，成都的写字楼市场逐步与国际接轨，单一产权物业为市场主流的趋势日益显现，未来租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。

　　重要密码：地段优势

　　地段，亦是衡量写字楼价值，影响租金收益的重要因素之一。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。

　　不动产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性决定着物业增值空间的大小，而租金涨幅与物业价值增幅成正比。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。

　　★破解点：城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。对于近期想落子成都的写字楼投资者或是企业，不妨更多关注地铁站点附近的写字楼项目。近期的调查数据显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显。

　　必要密码：硬件配套不可或缺

　　硬件配套将直接关系到写字楼的品质高低与租金上涨幅度。据业内人士介绍，写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。

　　布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。而电梯数量和速度也将影响到写字楼的入驻率及客户的满意程度，一般来说，每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。

　　车位紧缺也是目前写字楼物业招租面临的最大问题之一，为吸引租户并确保租金稳中有升，投资者选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。

　　吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。

　　其他方面，如果公司经常需要加班,则VRV中央空调更为理想。后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。

　　★破解点：冯宗容强调，作为写字楼，为使用者(企业)提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施(智能化)，是入住企业对该物业的信心基础。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向(阳光)、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化、实用。

　　特殊密码：服务水平决定租金差异

　　时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，写字楼投入使用的时间长短与租金水平没有必然关联，维持较高的入驻率及租金水平更多取决于后期的软性服务，后期管理和软性服务同样能成为一处优质写字楼的核心竞争力。

　　专业的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。

　　比如，为了更好地管理好时代广场项目，泰然集团专门成立了诚悦时代物业管理有限公司，一方面体现在提供高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，如活动策划、小型会展、餐饮供应等服务。作为时代广场的忠实租户，和记黄埔的一位负责人感触颇深：“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”该负责人称，一个甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人文关怀也同等重要。

　　★破解点：对于投资者而言，物业管理公司的挑选得当也能为未来的租金涨幅助力不少。建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业自身价值及租金增长。

　　稿件三：

　　投资指南

　　下一步，一路向南？

　　中小型企业需求强劲 城南写字楼市场“破冰”在即

　　空置率39%，高于成都市各大区域平均水平；租金几乎不到主城区一半，甚至更低——南部新区中轴线人南延线俨然成为成都写字楼市场乱状的“示范区”。但也有市场人士指出：这样的低迷是暂时的，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金水平将在几年后迎来新一轮“破冰”。

　　高空置率低租金 成都之南“拖后腿”

　　无论是整栋写字楼无人进驻的“黑灯传说”，还是那篇在坊间广为流传的《南延线写字楼之乱状》的长微博，业界均已将矛头直指南部新区，南部新区中轴线人南延线赫然成为了成都写字楼市场乱状的标志性区域。NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，“人南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元每平米每月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，严重偏离投资者价格期望值。”

　　南部新区何以成为了成都写字楼市场高空置率、低租金现象的最大“肇事者”。据了解，南部新区的写字楼保有量占到了目前成都写字楼总存量的31%，处于成都市四大商务区最低；空置率为39%，高于成都市各大区域的平均水平。未来三年，一直到2015年，南部新区的新增供应量将占到51%，区域存量将占到41%。也就是说，在相当长一段时间内南部新区还将扮演这样的角色。但也有市场人士指出：当下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金将开启新一轮的“破冰之旅”。

　　三五年后 城南写字楼市场或将“破冰”

　　业内人士分析，目前城南的写字楼状况可以归结为成都在推进新中央商务区的进程中，大量商业项目的涌入必然带来供应与需求短期不匹配的状态，没有一蹴而就的市场，市场胃酸的分泌也要符合肌体原理。业界人士指出，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的阵痛期，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，城市发展和经济增长带动城南写字楼将被逐渐消化。

　　锐理数据郭洁认为，从2012年开始，几波集中放量之后，政府已经意识到城南写字楼过剩的风险而开始控制卖地节奏以及项目审批，开发商也受到了教训，源头上控制了再次爆发式供应的可能，再过三至五年，当成都人均可支配收入超过1万5千美金的时候，按照国际惯例，商业和商务将迎来飞跃发展，这对楼宇需求会非常强劲。 华西房产研究院首席研究员温利阳认为，随着3至5年城南产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会促进投资者持有从而加快写字楼市场复苏。新兴中小企业需求强劲 将引发“商业南迁潮”。

　　仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受媒体采访时曾提出“大南迁”的概念：目前成都高新南区的写字楼多数是小业主、大量写字楼物业散卖，加上产品同质化严重，租金普遍降低，低租金引来许多企业的南迁潮，这使得城南写字楼的小业主迎来挑战的同时，也将得到更多机遇，比照国际标准进行打造 城南商业“内外兼修”。

　　租金方面， 华宇地产成都公司营销副总洪涛认为：大企业有实力自己盖楼，他们都要找租户，对城南写字楼的消化作用不大，现在国家非常鼓励年轻人创业，所以城南写字楼的定位要更多关注新兴的小微企业，而这些小企业成长期在前三年是最艰难的，城南写字楼现阶段低廉的租金可以减轻他们的压力。洪涛预言，城南写字楼在五年之后，租金可以达到80-100元/平米。