房地产不存在“钱荒”问题 商业地产郊区化将成常态

　　房地产企业如何进行金融创新，商业地产面临怎样的发展机遇，未来的房地产发展趋势等等，樊纲、秦虹、任志强、张远分别就以上问题做了精彩演讲。

　　樊纲

　　城镇化需要研究人的需要和行为

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

　　房地产的融资，第一，要多元化;第二，要进一步市场化，要根据市场的需求;第三，城镇化是以人为本的，城市发展、城市建设、基础设施建设和房地产建设，对象是人，因此要研究人往哪里去，研究人的行为，钱要跟着人走，项目要跟着人走。只有有人的地方，将来才有人买房子，只有有人的地方，有就业的地方，有税收的地方，有GDP增长的地方，将来才有税收，能够支付这些基础设施建设。

　　樊纲说：“对于搞大城市还是搞小城市，我们说以人为本，问问这一代人，问问下一代人，我们去预测预测下下一代人他们愿意在哪儿生活，他们愿意在小城镇生活，那当然就要发展小城镇，如果他们都愿意发展大城市，你去发展小城镇，谁来住?大家老用美国和欧洲的小城镇和我们来对照，我想他们和我们是有差别的，它是在一两百年的时间里发展起来的，因此有一个后现代化的过程，就是郊区化的过程，这是第一，第二，它在一两百年的发展过程中不断有退休人员退出大城市，到小城镇去生活。而我们是突发性的增长，我们的退休人口也许过两年就多了，我们的人口也在老龄化，但是人们可能还没达到到小城镇居住的条件，小城镇的环境也还没有发展到跟大城市衔接的程度，在这种背景下，你想想我们的人流会在哪里?老说发达国家也就是百分之七八十左右的城市化率，很多人都在农村，小城镇非常发达。这时候我就想起一些跟我们类似的高速发展的新兴市场国家。“

　　樊纲以日本举例，”当年的日本，刚一开始的时候，大家突然一下子进了大城市，就那几个大城市，都向大城市集中。而我们会是什么样的趋势?这是我们需要研究的，究竟是搞大城市，还是搞小城镇，在我们这个阶段，我们的小城镇发展的情况，小城市、二三线城市的未来的走势，和中心城市未来的发展走势，这是我们需要研究的。”

　　樊纲认为，从融资的角度，从项目的角度，从新型城镇化和房地产事业发展的关系的角度，这些问题值得思考，要以人为本的思考，要去研究人的行为，研究人的需求。

　　秦虹

　　房企需要金融创新

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任

　　房地产企业金融创新是企业的内在需求，目前我们大致可以看到的格局，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。

　　在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大。2008年整个房地产企业资金来源，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资提高了10个点，已经达到了40%。直接融资出现了多种形式，比如行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房地产企业之间的资源整合趋势不断地加强;信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为其核心的资金需求方式;这些年来从无到有、从小到大的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。私募基金募集资金的规模不断地扩大，投资方向也从投资住宅为主，到现在多元化的投资，包括商业、旅游、养老地产，多元化格局也已经开始出现;境外融资出现在直接融资里面。从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索的格局是非常的积极，也取得了明显的效果。除此之外，还有公募基金、子公司的资产管理，在房地产行业里关于金融的创新，现在已经进入大资管的时代。券商的类信托业务也大部分投向了房地产，近期券商另类投资的自营、自管发展给房地产行业提供了全新的营业机会。

　　资产证券化也是房地产企业金融创新的方向。严格来讲，资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式。还有一种类资产证券化的积极的探索，它和严格意义的REITs资产证券化是有区别的，类资产证券化主要是借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营收益进行打包并份额化销售，从而实现融资的一种探索。它实际上也算资产证券化，但是不是严格意义上的资产证券化，它在本质上可以看做是资产证券化的探索。

　　任志强

　　房地产不存在“钱荒”

　　北京市华远地产股份有限公司董事长

　　2013年的博鳌房地产论坛中，任志强仍然不失“任大炮”的风采，观点犀利，有思考。任志强以自己企业的角度分析认为房地产商目前并不缺钱。在“当前房地产的形势与市场”的判断中，任志强用啤酒指数来提出下半年农民工失业的风险。“最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡数量，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。”任志强分析说，上半年数据显示就业情况好转，新增就业人口增加意味着企业向上不断扩张的过程。

　　同时，工业用地比重的加大，也是任志强在判断经济形势时担忧的一个方面。“土地价格上涨，是因为今年总的用地供应量的增加过程中，工业用地占的比重非常大。”在国内，工业用地占土地总量的比重为26%，而相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%。

　　但即使是这样一种情况，任志强仍然认为今年的房地产市场整体是平稳的，价格肯定稳中有升。“投资不会有大上，可能会略有小下，因为土地供应的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，所以新开工量并没有高速增长，投资基本上是平稳的。”而涉及到价格，任志强表现的非常坚定，认为价格肯定是稳中有升的。“这几个月的价格指数仍然是超高的增长，房租每个月都在持续的环比增长和同比高增长，这样增长的趋势对房价也会有影响。从100个城市，或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下。”

　　张远

　　商业地产郊区化将成为常态

　　卓越置业集团有限公司执行总裁

　　张远在演讲中说道，截至2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。

　　张远认为认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，商业地产也会受到一定的影响。

　　在新的改革时期，未来中国商业地产会朝着什么方向发展?他认为：

　　1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态。

　　2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，我们卓越最终就是控制在八二比。

　　3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。

　　4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是最全的一种商业地产类型。第二种体验式的商业地产，它能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以说体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态，再就是社区商业，一个楼盘也好，一个社区也好，它需要有一定的商业的支持。第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容，需要城市中心和新城的建立，更加追求建立，要解决消费、舆论等问题，也和前面讲的郊区化趋势有关。一个大片区，区域性购物中心，这种商业形态也应该是有很大的生命力。