“鬼城”屡屡出现 开发商杀出回马枪重返一线城市

　　这两年，中国房地产市场出现了新变化：从早期因为地王拉高地价的一线城市逃离，到因三四线城市风险大以及鬼城屡屡出现纷纷返回一线城市。可以说，很多开发企业，杀出了回马枪。

　　三四线城市的去库存压力相对来说较大，一方面是因为经过大量的开发商跑马圈地后，供给量大幅度增加，另一方面是因为三四线城市机会相对稀少，人口集聚和就业机会的缺乏。去年相关机构报告测评风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，备受关注的鄂尔多斯排名第六，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中，大多数集中在内陆城市。

　　炒房团老巢温州，连续23个月房价下跌。一些新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十。基于此，8月6日，温州在全国46个限购城市中，率先对地方版“限购令”进行松绑，其目的是想继续延续房地产市场日益严峻的趋势。可以说，温州与鄂尔多斯楼市几近崩溃，对于这两个城市来说，不是好消息，对于其他城市来说，却是好消息，原因在于，这意味着全国性调控政策的松动。温州限购政策的退出，打破了铁板一块的调控步骤，尽管今年以来，很多城市事实上并没有真心愿意执行这些政策。温州楼市惨象为其它城市政策裸奔，提供了充足的理由。

　　刚刚过去的七月份，同暴涨的六月份一样，让购房者与开发商都没有准备好。今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。一线城市惊人涨幅说明，年初所谓的调控目标，是铁定完不成任务了。另一层含义是，由于很多利好政策和特别优势主要集中于一线城市和二线城市，调控政策事实上几乎全被抛弃后，裸奔的一线城市、二线城市的机会要远远高于其风险，尽管房价一再高企。

　　从去年开始起，开发商返回一线城市的风潮就开始逐步彰显。三四线城市的刚性需求较少，因而投资空间较少，一线城市因为长期制造刚性需求能力超强，楼盘销售火爆，开发商返回一线城市抢夺利润的动力显著增强。于是，一线城市、二线城市的地王争霸赛不断上演。与其说还有一些房企在中小城市深耕留守，不如说是被大房企逼到三四线城市中去了。近些年来，中国房地产市场垄断集中度不断加强，导致大量中小房企拿地无门，只好到那些风险较大大房企不愿意去的城市去开辟新天地。一旦市场开辟之后，紧跟而来的大房企又在加紧以资本优势倒逼，从而导致三四线城市房价上涨过快。

　　媒体报道称，很多开发商已经提出回归一二线城市的口号，有的更将“致力于中国三四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内一笔划掉。

　　然而，开发商返回一线城市，是需要门槛的，并非所有的房企都能顺利返回。以5月份为例，全国主要的一、二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交，总成交额也超过150亿元。地王与土地溢价率越来越高，不仅仅反映的是市场走好，也反映了房企能力的分化。重返一线城市的房企，几乎是不计成本地圈地。

　　“一线供给不足和三、四线供应过量”的特征，对于中国房地产市场来说，可能是未来一段时间的典型特征。户籍制度的逐渐退位，通过房价和地价遏制人口和资源过度集聚一线城市经济手段亮出。问题在于，这不仅仅阻止了人口过度进入大城市，也阻止了人才介入。越来越高企的地价势必带动房价高企，租金高企，大城市挤出效应将会掏空大城市核心竞争力。

　　总之，房地产企业大规模地返回大城市，最重要的原因有两个：一个是信贷充足，一个是调控政策裸奔，再加上市场内在的刚性需求与投机性需求旺盛。地王争霸赛导致了房地产企业垄断程度显著增大，这对于中国来说，负面效应远远大于其带来的正效应，这些变化是需要引起管理层高度重视的。