绿地、龙湖等一线房企瞄准太原商业地产 竞争格局升级

　　自2011年楼市宏观调控收紧后，全国各地的房企掀起向商业地产转型的热潮。今年上半年，一方面是业内人士不断发出对商业地产大跃进泡沫的担忧，而另一方面是绿地、龙湖、远洋等一线房企纷纷宣布加大拓展商业地产力度。

　　8月9日，太原国土局发布公告称，华润置地(成都)有限公司以总价20.13亿元，在太原长风桥西拍下共计约16.76万平方米的三块商业地块。而在2012年岁末，业界老大万科地产,也宣布把收入囊中的太原长风桥西一地块用于商业地产开发。

　　综合房企的拿地开发动作不难发现，一线房企在二三线城市的开发方向正在向投资巨大、运营复杂的商业地产拓张，由此也带来太原地产竞争格局的升级。

　　A　名企抢滩太原商业地产

　　2006年，上海绿地集团正式进驻太原楼市。由此掀起全国一线房企品牌在太原拿地开发的热潮。基于太原市楼市的落后欠发达，多数入驻太原的名企，将开发商目标紧紧盯在住宅上。精装修、高档公寓、坡地花园别墅等由名企打造的住宅新产品，一经面市，几乎全部遭到购房者的疯抢。

　　时至今日，太原楼市汇集的一线品牌房企数量已达到15家，名企市场份额已占到六成以上。虽然住宅开发热还未降温，但名企已经嗅到了太原商业地产的商机，加快了商业地产的拓张步伐。

　　2008年，国内商业地产的运作高手深圳茂业地产以7.8亿元成功拍下亲贤街“山汽”地块。2012年年末，这个规划设计总建筑面积达到65万平方米的项目浮出水面。与太原其它名盘不同的是，这个项目中购物中心、商场、写字楼、酒店、步行街等商业物业的建筑面积比例远高于住宅。

　　就在亲贤茂业新天地亮相不久之后，专注住宅开发的万科地产高调宣称，其在太原长风西大街新竞得的一个地块，将用于商业地产的开发。

　　8月9日，太原国土局发布公告称，华润置地(成都)有限公司以总价20.13亿元，将太原长风桥西三块共计约16.76万平方米的商业地块收入囊中。

　　至此，一线房企在太原拓张商业地产的思路清晰可见。

　　B　拓张动力为何强劲

　　业内人士李先生介绍，名企纷纷在二三线城市拓张商业地产地盘，一是看中这些城市的商业潜力，另外，源于商品住宅销售的压力。

　　今年上半年，国内知名机构仲量联行发布了一份《中国新兴城市50强》报告。该报告显示，未来10年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，且未来还将建造超过1亿平方米的商用物业。太原作为新兴50强城市中的起步型三线城市，商业地产正处于一个开发高峰起步期。“城市化、二三线城市快速聚集的就业人口，都是房企开发商业地产的动力。”业界人士分析说。去年出台的《太原市推进城镇化战略规划方案》显示，2015年，太原市域人口将达470万，市区城镇人口达365万。2030年太原市域人口将达678.5万，市区城镇人口达530万，全市的城镇人口比2012年增长了近一倍。

　　而刺激开发商拓展商业物业的另一个原因，是住宅同质化竞争激烈，销售受到限制。业内人士李先生声称，房地产开发成本居高不下，只有开发附加值高的高端物业和豪宅才能赚取利润，但此类项目又是受限购影响最严重的产品。住宅开发的利润率不断被摊薄，受到的政策影响又很大，许多开发商感觉开发住宅力不从心。

　　在不少开发商看来，持有一个运作成功的商业物业，其租金、商业利润收益源源不断，比开发新的住宅项目更稳妥。

　　C　蜂拥而至 商业地产竞争加剧

　　从2011年至今，太原规划待建、建筑面积超过20万平方米的商业综合体项目已超过20个。而一线名企纷纷介入太原商业地产的开发，太原商业地产的竞争格局快速升级。本土房企与一线房企的项目竞争内容除了产品品质外，对商业品牌的吸引力，对商业地产的运作能力也是业界争论的焦点。

　　记者了解到，在全国商业地产颇具影响力的万达集团、茂业地产，与国内外知名的百货、酒店管理、超市、奢侈品、快餐品牌有数十年的合作，旗下还成立了相应的商业经营服务公司。

　　以茂业为例，其每开发一个新项目，古驰、香奈尔、百丽等数十个世界顶级奢侈品牌和百货品牌即会入驻商场，以吸引更多的知名餐饮、休闲、服务、娱乐品牌入驻。高档酒店、写字间与商场形成商圈良性互动。

　　从事商业地产运营的业界人士张先生认为，与一线房企相比，多数本土企业开发商业地产的招商能力相形见绌，需要开发商主动上门洽谈主力店。一线房企介入太原商业地产开发后，本土企业承受的压力不言而喻。

　　但也有业界人士对此观点表示质疑，太原某房企的品牌经理孙女士称，商业物业不同于住宅，需要有成熟专业的团队经营运作管理，商业项目假以时日才能树立市场地位。“沃尔玛、家乐福超市入驻太原之时，即有零售业界人士提出本土超市会被冲击得一蹶不振。但事实上，美特好在市场实践与学习中，快速成为太原最具影响力的超市品牌，并未因这些巨头的冲击而倒下。”孙女士认为，山西省恒实地产、华宇集团、山西阳光实业、山西国贸通过自身实力，打造了省内多个商业地标，顾客对这些商业项目的依赖度不会因为有了新的商场就放弃。

　　顾客购物有区域消费的惯性，孙认为本土企业由于植根于本土，庞大的规模往往能带来巨大的成本优势，所以在这场拼人气的商业竞争中，往往更容易占据主动。

　　D　散售物业成主流 业主需警惕投资风险

　　住宅开发屡次受到宏观调控的压力，商业地产成为房企转型的热点。

　　据兰德咨询的近期一项调查数据显示，我国上市房企中商业地产持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的达到7%。特别是开业不久，正处于培育期的商业，八成以上亏损。业内人士张先生介绍，面对开发规模激增、资金投入巨大却回笼慢的商业地产，开发商在商业地产的获利方式眼下主要为散售物业。而没有统一运营管理的商业物业，意味着经营难成品牌聚合力，顾客到店数量、消费能力有限，极易造成投资者投资失败。“一线房企争相介入商业地产开发，由此带来太原商业地产潜在供应量巨大、招商难、商户经营难的问题。”业内人士李先生认为，在这种情形下，商业地产的投资者更应看重开发商对商业地产的招商能力，运营经验。

　　通常而言，已成功运作过商业地产项目的开发商，手中拥有庞大的商业品牌资源、金融资源。再度运营新商业项目时，招商不存在困难。另外，顾客购物及选择商业服务时，对品牌、消费场所有依赖感，这意味着知名商业地产运营商的胜算更大。除此之外，商业地产的运营创新、定位也是吸引消费者光临的一个重要因素。以太原为例，率先尝试新商业模式的商业项目，获得成功的几率远比复制模式的项目更受欢迎。比如太原第一个商业综合体——和信商座，第一个体验式购物中心——北美新天地等商业项目，颠覆了传统商业模式，也给投资者带来巨大收益。

　　而单靠销售商业物业的项目上，招商品牌难以确定的项目，即使项目位处闹市区，也可能面临经营难的困境，投资者要慎选。

　　依照业界观点，华润、万科、太原茂业天地的商业项目是否能成功运作，甚至取代本土房企开发的商业地标，现在仍是个未知数。