娃哈哈、苏宁等多行业抢入 商业地产现结构性失衡

　　丰联广场并非特例。随着新型购物中心的兴起，传统百货业态正饱尝经营业绩急剧下滑的冲击，其中不乏黄金地段的百货商场。

　　中国百货商业协会副秘书长范艳茹在接受记者采访时称，百货业态今年整体营业额下降幅度达30%-45%。少数商场仅实现个位数的增长。范艳茹认为，在国家整体经济形势不好，以及商业地产供应量过大、电商的冲击之下，百货商场营业额下降是大趋势。

　　RET睿意德执行董事张家鹏认为，百货公司的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，虽然近几年亦有显著涨幅，但与业主对租金增长的预期相比仍存在一定差距。中国民众的消费个性化需求越来越强，对同质化商业场所的接受度越来越低，百货的压力将日渐加重。

　　不过，范艳茹认为，百货业态经营状况不好，并不意味着新型购物中心运营状况好。她在总量过剩的背景下，购物中心整体盈利状况也并不乐观。

　　中国房地产业协会商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，一方面，购物中心不断入市，总量过剩，一些新诞生的购物中心招商成难题;而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下。在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失衡。

　　数据显示，自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2011年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到30%。随着开发商纷纷杀入，短短几年的光景，原本还处于“市场空白”的商业地产领域，短兵相见杀声四起。

　　排名前20名的开发商近几年都在大手笔地进入商业地产，动辄举资百亿、千亿。数据显示，2013年北京、上海等七大城市，新推购物中心将达2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。而后续大规模供应仍在持续，上述七大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番达到8700万平方米。

　　传统开发商视商业地产为战略转型的桥头堡，而其他行业也想抢一杯羹。想要争食的不仅仅有红星美凯龙（需求面积:30000-100000平方米）、娃哈哈（需求面积:30-60平方米），还有雨润控股、苏宁、长虹、东方希望、新希望、京东商城等，来自家居、食品、零售商业、建材、农业甚至互联网等多个行业的企业，近年均已或正在抢入商业地产。

　　北京顶秀置业董事长刘新虎感叹说，商业地产资本泡沫膨胀速度、同质化竞争程度，令人触目惊心。天津友谊路新业广场总经理赵亨句表示，国内商业地产还普遍存在集团要求规模化、可复制化，而项目运营商业地产必须要做创新，这两者之间就产生了矛盾，甚至可能会导致品牌同质化。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，开发商转型的姿态各不同，有主动转型、被动转型、盲目转型、心动转型等。主动转型是看到了城市化商业发展带来的机遇;被动转型像万科，不做都不行;有人看万达王健林是首富，认为商业地产是致富的手段，于是盲动转型;还有一种是心动，不是战略性进入。

　　王永平认为，中国开发商发明的城市综合体，掩盖了商业地产存在的很多问题和风险。但业内人士仍然感受到商业地产运营的风险难度。“"一铺养三代"的时代已经不复返了。” 汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明表示，如今的商业地产领域，“过剩”与“饱和”已成为不争的事实。人们只看到万达的风光无限，却忽视了一些曾雄心勃勃的大鳄已遍体鳞伤。

　　在此背景下，一些近年新建的商业街，努力寻求差异化发展之路。如位于北京怀柔的顶秀美泉小镇，建成了近5万平方米的欧洲风情商业街，形成了集吃、住、娱、购功能为一体的高端商务服务区，不仅吸引了大量散客来此休闲度假，也曾吸引多国使馆及商会来此举办会议和交流活动。刘新虎认为，“特色商业街规划不仅要遵循市场规律，避免人为造市和重复建设，还要在经营业态、业种等方面优化组合，才能突破目前商业地产同质化竞争严重的困局，实现投资者、经营者和持有者共赢。”