温州客第三波投资潮：出手押宝公寓等商业地产

　　调控政策未明，一部分温州投资客已将资金撤离楼市，但另一部分温州投资客近期却开始将钱押在了酒店式公寓等类商铺的商业地产产品上。

　　9月15日，本报记者来到杭州银泰城现场，发现刚开业不久的商场已租满。据销售中心工作人员透露，总体量10万平方米的写字楼和酒店式公寓，还未正式公开发售，就已所剩无几。“我们酒店式公寓共推出120多套，有一个温州客户拿（买）了八九十套。”杭州银泰城售楼小姐杨洋对本报记者透露，本来那个客户想全部拿走的，但为了照顾原有的一些关系客户，就留下了两层。

　　按每一套酒店式公寓总价120万元匡算，上述温州投资客已砸下超过1000万资金在银泰城。据本报记者实地调查，杭州其他刚建成在售的商业综合体，如西溪MOHO的LOFT公寓也不乏温州投资客的身影。

　　温州客第三波投资潮

　　“银泰城之所以卖给温州投资客比较多，跟地缘关系有关。”中国商业地产联盟秘书长王永平分析认为，温州投资客已经经历了两波投资热潮，第一波是随着义乌小商品市场等专业批发市场的崛起，带动了一波温州人投资专业市场内的摊位；第二波是住宅投资，现在进而开始关注类商铺的商业地产，比如酒店式公寓。

　　据了解，银泰置地开发的银泰城，整体商业面积40万平方米，商场就占30万平方米，写字楼和酒店式公寓10多万平方米。是什么原因吸引了温州投资客的眼光？

　　据本报记者查询，杭州银泰城是集体产权用地转化商业用地，写字楼和一部分商铺是有产权证的，另外一部分是没有产权证的。据销售小姐透露，酒店式公寓大部分是没有产权证的，因此卖的是30多年的使用权。“还可以办理商业按揭”。

　　“如果有产证就不是这个价格了。”杨洋说，银泰城的酒店式公寓卖1.7万元－1.8万元／平方米，而周边的一手住宅单价已经在2.4万元／平方米左右。

　　王永平指出，温州这两年由于自身房市泡沫挤出，限购严格，投资渠道比较单一，另外，温州人投资商铺是一个传统，但温州人更多选择专业市场。有的甚至自己是业主和租户，例如义乌小商品市场，有的温州人买了后可能会卖给经营小商品的老乡，因此带动了整个温州群体投资商铺的活跃度。

　　机构商业地产总经理林戈透露，温州人一直在投资酒店公寓，因为酒店式公寓是很标准的纯投资回报产品，投资回报率与商铺差不多，但商铺总价要贵很多。“这就不难理解为何温州投资客现在均看好酒店式公寓。”林戈说。

　　林戈指出，酒店式公寓适合散售，而写字楼不合适，商业拆散也不适合，对运营是很大阻力，所以酒店式公寓成为综合体里面资金回笼最快的产品，开发商希望以此为商业带来稳定的客流。

　　杭州双赢机构总经理章慧芳认为，有的楼盘会刻意去温州做促销，而温州人往往喜欢带人买，买项目也喜欢做宣传。小面积的低总价的项目，很多以义乌、温州人为主要投资买家。据章慧芳透露，温州人在下沙大学城、滨江城东板块购买较多。温州人到杭州炒房的概念更重一些。不过，“现在还在买的属于不太有钱的人，有部分温州人已经在出货了。”

　　商业地产风险预警

　　杭州银泰城酒店式公寓只卖使用权，投资门槛低，是吸引一部分温州投资客的主要原因。王永平认为，这也是这类商业产品隐性风险所在，“有的投资者法律意识并不那么强，或者有的人觉得无所谓，有一份合同在就可以的就会考虑做投资。”王永平又举例，大的商业项目，主力店跟甲方签约也会在15-20年。例如人和商业，专门做人防工程，卖的就是经营权，可以卖到30年，甚至有的可以卖到50年。

　　但据熟悉房地产的相关律师反映，按照合同法规定，使用权最长是可以卖到15年。“15+5”模式就是后期可以再加5年使用权。“一些项目由于是集体性质土地，但没有产权则无法使用金融杠杆，有的还是为了公司办公，但没有产权的情况下，注册公司就有问题。”王永平说。

　　商业地产的另一个潜在风险是，短时间供应量过大。例如杭州，未来3年就有超过百万平方米的商业地产入市。阳光新业副总裁吴尧认为，虽然商业地产的供应问题，长期看都会在发展中解决，但短时期集中供应必然会存在如何消化的难道，尤其是那些缺乏运营经验的公司或个人，可能会发现拿在手里的商业是个烫手的山芋。

　　但温州人似乎并不惧怕。一位此前在义乌、合肥等地投资过不少专业市场商铺的温州老板夏华，今年在杭州东站附近买了一个4万多平方米的商业项目。“我看中的就是它在高铁站附近，位置还不错，将来肯定有人流。”均价2万多元／平方米，总价超过8亿。

　　如在江苏常熟，两个做服装起家的温州人，买了某商业项目的两栋楼，建筑面积大约3万平方米，有一栋1万多平方米现在还空置，另一栋楼则是散卖后出租。单价1万多元／平方米，两人共出资1亿，其余为银行贷款。经过3年的经营仍然不见起色，目前面临被银行清盘的局面。吴尧说，这种商业易手或转卖的现象只会越来越多。