9月份协议销售环比上涨81% 远洋被指补地难问题未解决

　　10月8日，远洋地产控股有限公司发布公告称，2013年9月其协议销售额共计约33.8亿，环比上升13%。协议销售面积约17.2万平方米。协议销售均价约19,700元/平方米，环比升81%，远洋方面指出，均价大幅上升主要是产品结构不同所致。

　　而2013年1-9月，远洋地产协议销售额共计约280亿，同比上升19%。协议销售面积约204.2万平方米。协议销售均价约13,700元/平方米，同比上升14%。截止9月底，已经完成全年销售目标的80%。

　　此外，远洋方面显示于9月并未补充土地储备。

　　事实上，远洋在9月最受关注的仍是两大股东对其进行增持等系列动作。

　　9月27日，远洋透过公告显示，其分别与中国人寿保险（放心保）股份有限公司及源荣投资有限公司(南丰集团成员公司)订立认购协议。据此，中国人寿及源荣有条件同意认购远洋地产发行的合共6.36亿股股份及6,87亿股股份，认购价为每股4.74港元。

　　于9月27日，认购股份占远洋地产已发行股本约22.48%，占远洋地产经配发及发行认购股份扩大后的已发行股本约18.35%(假设完成前并无其他股份将予发行)。认购股份受自完成日期起计两年的禁售期规限。

　　认购完成后，中国人寿持有远洋地产的股权将会由24.71%增至29%，继续为第一大股东。南丰集团持有远洋地产的股权将由14.05%增至21%。其他公众股东持有远洋地产的股权则由61.24%降至50%。

　　公告另外宣布，9月27日，远洋地产间接全资附属公司名得控股有限公司及南丰中国(南丰集团成员公司)订立主收购协议。据此，名得将购买或促使购买南丰中国所持有的CBD项目20%权益及大连项目约10%权益。

　　上述CBD项目为一项商业物业开发项目，位于北京朝阳区光华路Z6地块，地盘面积约1.10万平方米，总楼面面积约25万平方米，由远洋地产与南丰集团分别实际拥有80%及20%权益。大连项目指一项住宅及零售综合开发项目，位于辽宁省大连市甘井子区工兴街，东北路东及东方路南，远洋钻石湾A、B、C及E地块、地盘面积约74.90万平方米的土地，由远洋地产与南丰集团分别实际拥有约90%及10%权益。

　　公告显示，收购金额至约19.4亿元。

　　对于发行新股及收购项目公司股权，申万证券在日前的一份报告中指出，本次新股发行将显著缓解永续债回购带来的财务压力。

　　其称远洋在2010年发行的息率8%的9亿美金计入资本的永续次级债在上半年回购了3亿多美金，公司在中期业绩发布时表示下半年将把剩余部分全部回购，而这将导致公司财务压力显著上升期末负债率可能超过70%。本次定向增发后，不仅负债率将重新回落到50%左右，即便公司年内新增50亿土地款支付(按首付50%计算年内可拿100亿新地)，按照不变的全年350亿销售目标计算，年末的负债率也能维持在不超过65%的安全水平。

　　另一方面，为了更多的筹集资金，9月24日有外媒报道称，针对远洋地产1.7-2.2亿美元三年期贷款案，银行正在探询市场。

　　据悉，兆丰国际商业银行负责协调该笔贷款。目前商谈的贷款价格为较Libor加码约330个基点，承贷1000-3000万美元及以上的银行可获得55-75个基点的前端费。预计所筹资金将用作营运资本。可以看出，远洋对于资金的获取需求迫切。

　　申万证券续称，项目少数股东权益转让将带来轻微净资产值增厚。分析人员表示：“本次转让权益的两个项目均为2010年四季度获得，且以成本价定价，鉴于过去两年土地价格的显著上升，尤其是在北京地区，我们计算得出总计逾14亿人民币或者相当于每股0.25港币的净资产值增厚。”

　　申万证券同时指出，远洋地产目前存在的地价大涨背景下补地难的问题仍然没有解决。

　　其认为，在2009-2010年勇夺数块地王而遭遇调控困境后，远洋自2011年开始显著放缓购地步伐，2012年全年只拿了三个项目，今年到现在为止只拿了一个2亿的小项目，虽然土地总量仍够，但一线城市北上深确实存在补地需求，主席李明亦在8月中期业绩会时表露今年四季度开始会加快买地步伐。虽然公司表示希望通过一级开发联动、旧城改造等方法摘取项目，但在公司能够交出以合理价格买到优质地的答卷前，也对其资源储备不足、可能又被迫买在高点存在疑虑。

　　“而这在我们看来是一件非常困难的事情”，申万证券认为目前的土地市场上显然难以用所谓的合理价格买到优质土地。