沃尔玛低调进军中国商业地产 首批购物中心有望亮相

　　沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米）在华购物中心投资开发项目年前已正式启动，两到三年的开发周期内，以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力店的首批沃尔玛购物中心有望亮相。这表露沃尔玛正式加入中国商业地产的角逐，要分一杯羹的决心。世界最大零售商沃尔玛终于将国际资本的触角正式伸向了中国热火朝天的商业地产。

　　9月15日，记者从中国购物中心国际论坛第十一届年会上独家获悉，沃尔玛在华购物中心投资开发项目年前已正式启动，两到三年的开发周期内，以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力店的首批沃尔玛购物中心有望亮相。

　　但目前，沃尔玛并没有向外界公开披露其购物中心项目的具体进展和开发计划，记者仅在为数不多的ICSC(国际购物中心协会）、中购联等商业地产行业组织的两次会议上见到沃尔玛亚洲不动产团队的身影，后者亦委婉拒绝采访。

　　如此的低调姿态与此前同为跨国零售巨头的TESCO（乐购）甫一进军中国商业地产就宣称600亿资金投资、5年内开出80家购物中心的高调做法截然不同。

　　沃尔玛低调开启中国地产生意

　　广东梅州市、揭阳市、汕尾市、四会市甚至潮安县，在沃尔玛当年进军中国零售市场的登陆口岸——广东省，由夏必得（Peter Sharp)领队的沃尔玛“小分队”正试图在中国商业地产领域复制当年的零售路线图。

　　夏必得的正式身份是沃尔玛亚洲不动产有限公司总裁。沃尔玛亚洲不动产有限公司是美国沃尔玛百货公司在亚洲的全资子公司，2011年11月在香港成立，主要负责在亚洲投资开发和运营以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力租户的购物中心等商业地产项目。

　　在上述地方政府的官网中，夏必得近来正受到各地方政府父母官的密集“接见”，后者都在会谈中表达希望沃尔玛投资入驻当地。

　　让这些城市的地方政府或许更高兴的是，夏必得的到来已不仅仅是将一两家沃尔玛的超市大卖场或山姆会员商店带来地方城市，而有可能是落户沃尔玛在华的全新业务项目——沃尔玛购物中心。

　　购物中心，或称区域型商业综合体正是当前备受国内地方政府追捧的招商引资项目。其热度几近类似上世纪90年代家乐福、沃尔玛等现代连锁超市大卖场初入国门时的一店难求。

　　但是，从超市大卖场运营延伸到下游的购物中心开发运营，对于沃尔玛而言，却是进入中国市场十多年以来的“头一遭”。

　　众所周知，从1996年沃尔玛进入中国市场以来，头十年的发展中沃尔玛的网点规模和销售业绩始终落后于家乐福，这除了家乐福凭借中方合作伙伴在国内迅速跑马圈地之外，沃尔玛因政府公关与文化融合的阻碍是其并没出现大规模的开店的原因。

　　也正是早期难以适应中国商业文化，沃尔玛的商业地产计划也一直未能在中国展开。业内所知晓的是，此前谨慎的沃尔玛并未直接涉足中国的商业地产，而是通过与万达、深国投等地产公司的战略结盟，后者打着“世界500强入驻”的名义在各地方政府手中拿到便宜的土地，万达、深国投等给予作为主力店租户的沃尔玛几乎可忽略不计的最廉价租金和15-20年的长租约，转而从希望与“世界500强比邻”的商户中赚得银子。

　　但是，如今，随着国内本土零售商的崛起，消费方式的多元化，万达、深国投等地产企业对沃尔玛的依赖日渐减弱，日前的2013年万达商业年会上，万达极力推荐的主力店商户就已是“生鲜打天下”的永辉超市。永辉超市副总裁罗雯霞介绍，从2009年开始，永辉超市就与万达建立了战略伙伴关系，如今永辉超过1/5的门店会开在万达。而除永辉超市外，华润高端超市、家乐福、大润发等都开始成为万达广场主力店的候选之一，开始取代此前沃尔玛为惟一主力店的强势地位。

　　同时，随着经济的发展，城市商业设施已发生很大变化，超市大卖场业态在经过十多年的迅猛扩张后，在一二线城市几近饱和，对老百姓而言，沃尔玛之类的超市大卖场的新鲜感愈发减淡，人们开始热衷于走进休闲、娱乐、购物一体的购物中心、商业综合体，而不仅仅是单一购物形式的大卖场。对地方政府而言，超市大卖场业态的世界500强招牌或许也不如以往那般诱人。

　　实际上，中国近年来土地强烈的投资属性加上沃尔玛品牌对周边房产价格的带动作用，其中产生的巨大利润，远数倍于微薄的零售业利润，沃尔玛早已不能不为所动。2010年末，沃尔玛已经实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店（需求面积:1600-1800平方米）。

　　沃尔玛此番低调潜行的购物中心计划已比此前的买地自建更进一步，这已表露沃尔玛正式加入中国商业地产的角逐，要分一杯羹的决心。 

　　“跨界”的现实挑战

 　　9月15日，沃尔玛亚洲不动产租赁和资产管理副总裁潘丽君告诉记者，目前沃尔玛在华计划开发的资产包会有4家购物中心，除此以外，潘丽君拒绝透露更多的信息。

　　沃尔玛的谨慎、低调或许在于零售到地产的“跨界”。

　　行业众所周知的是，世界第三大零售巨头TESCO早在2009年便已高调宣布进军商业地产而随后在去年遭遇英国集团总部紧急叫停，被视为零售商进军商业地产的风险警戒案例。

　　业内人士表示，作为基业长青的企业，沃尔玛的成功从来与其战略高度分不开，沃尔玛在华进军商业地产是中国零售变局下的大势所趋。“零售行业的下游是地产业，零售企业特别是大型零售企业，必须依赖于大型的商业地产作为支撑，而大型商业地产直接控制了消费者的消费半径和注意力资源，要做零售必须拿下商业地产。”

　　早在2010年，按中国连锁经营协会的调查显示，由于投资地产回报远高于零售业，亦由于近年来租金上涨和店铺资源争夺厉害，国内零售企业就有超过一半的企业涉足商业地产，而早在2009年就进军商业地产的宜家购地自建的购物中心的土地增值部分已蔚为可观。

　　在业内人士看来，沃尔玛只有控制商业地产，才可以大范围开店，形成规模效益，也才可以有效发挥规模采购和物流的规模效益，压低和分摊采购成本和物流成本，谋求“天天平价”。

　　但是，中国房地产市场的现实环境却或许是横在沃尔玛地产生意面前的一道难题。

　　业内人士表示：“零售巨头涉足商业地产开发，目的就是打破单一经营模式，通过多业态经营以增加利润新增长点、寻找稳定的收入来源。但是从零售业到商业地产领域，毕竟是转型到一个复杂的行业，从团队构成到操作模式沃尔玛都面临全新的搭建，诸如招商资源的积淀、中国购物中心面临过剩的风险、商业地产项目投入资金大、培养期长等都考验沃尔玛的掌控和平衡决策。“沃尔玛能否凭借自有的经营理念做足本土化、属地化，站稳脚跟，还需时间来检验。”

　　在商业地产“大跃进”的当下，各个城市都在大建购物中心、商业综合体，中购联购物中心年会发布的数据显示，2013年上半年，国内商业地产总的投资额已超过5000亿元，同比增长26%，远超过全国的GDP水平，也超过社会商品零售总额的增长幅度。截至目前，中国的购物中心数量已达3100家，同质化率已达60%。

　　分阶段开发社区型购物中心

　　不过，目前看来，沃尔玛并不担心中国商业地产的“过剩”或者“泡沫”。

　　夏必得认为，当前中国购物中心供大于求的现象在于中国商业地产的开发普遍在陷入规模求大的误区。“中国购物中心开发项目的规模没有与当地社区居民的需求相匹配，而是一次性地将零售空间全部推向市场，因此造成供大于求。”

　　在国际上，购物中心的发展其实是一个根据需求、销售业绩以及购物中心表现分阶段规划开发、逐年扩建的过程。夏必得表示，沃尔玛将以新的思路、新的模式来寻找中国购物中心市场的发展空间，比如在规模体量上就将“弃大选小”，主打社区型购物中心。

　　“沃尔玛即将开业的购物中心相对其他购物中心来说，比一般的规模都要小。”夏必得称，“沃尔玛将从小规模的购物中心项目做起，追求购物中心的面积和租户的数量及类型都更加与社区相匹配，最后根据消费需求、业绩销售等情况分阶段逐步开发扩大规模。

　　在购物中心业态配比上，夏必得强调，沃尔玛购物中心将30%-35%的业态规划为餐饮租户，用以满足消费者新的需求。而由于当前购物中心的新思维是越来越成为一个新的公共场所，消费者越来越愿意在购物中心消费、休闲娱乐，因此，沃尔玛在购物中心的规划及设计上，将非常关注公共服务的设计理念，以便消费者在购物中心里享受非常好的休闲以及消费时光；甚至停车场的设计，夏必得也强调会融入更为人性化的设计。

　　夏必得透露，沃尔玛的购物中心将强调做成一个“清楚了解消费者的需求，关注消费者的需求和变化，关注影响消费者行为的新技术”的专业的购物链场所，将是囊括最新的融合电子商务和移动商务等有效工具的“未来型购物中心”。

　　潘丽君也透露，在沃尔玛亚洲不动产项目开发中特别关注两个词：全渠道零售和绿色环保。“沃尔玛今年开始涉足购物中心开发，购物中心将有两到三年的开发周期，因此研发未来型购物中心是沃尔玛目前做的事。”潘丽君表示，沃尔玛在设计其购物中心时，是希望能让消费者在全渠道的转换中能够便捷、无缝地转换。

　　实际上，此前零售业同行的失败在前并不能阻挡沃尔玛对于商业地产的“野心”。

　　去年9月，在TESCO（乐购）中国购物中心计划遭遇紧急叫停惊动行业之时，当时为沃尔玛亚洲不动产地产战略和地产开发高级总监的李立新在ICSC（全球购物中心）的大连论坛上公开表示，沃尔玛已从TESCO身上汲取经验和教训，沃尔玛要做掘金中国二三四线城市商业地产的先行者，但不要做先驱者。

　　中购联购物中心产业资讯中心主任郭增利在接受记者采访时透露，与TESCO的中国商业地产团队从团购构建、领导力、提供的人才培训都存在问题，购物中心项目本身又不能满足除主力店外的其他租户的要求，导致大量购物中心招商难、空置率非常高不同的是，目前沃尔玛商业地产团队构成都是外资专业地产背景出身，是按国际专业的购物中心模式在操作。而就目前沃尔玛做区域型购物中心综合体的定位而言，也是符合当下生活化的、融入本地社区生活、社会属性的购物中心主流，战略布局层面来看目前是正确的。

　　对于商业地产投资规模较大，销售和经营周期较长需要长线资金的风险，沃尔玛也并不过分担心。业内人士表示，除沃尔玛卖场能提供稳定现金流外，在国外，商业地产开发大多数都是靠基金支持运作，沃尔玛有望接轨国际购物中心基金融资模式，如果采用成熟的商业地产基金运作则会大大减少地产金融风险。而目前沃尔玛亚洲不动产的团队都深谙商业地产基金融资。

　　不过，惟一的问题可能是，小型购物中心的定位或许难以满足地方政府追求政绩的“大胃口”，按沃尔玛分阶段开发理念的购物中心也难以切合中国地方政府五年一届的政绩考核速度，沃尔玛对选址的严苛会要求是当地核心的商业地段，但这对地方政府而言，仅仅三到五层的购物中心存在巨大的土地浪费，这就意味着沃尔玛在购地方面与地方政府的议价能力不高，沃尔玛将越来越难从地方政府手中拿到低价的商业用地。