湖南株洲神农文化休闲街招商 集旅游、休闲购物于一体

　　近日，华晨地产打造的神农文化休闲街开始对外招商，这或许是株洲商业街，寻求突围的一个缩影。

　　从府前路步行街，到响石步行街，再到徐家桥步行街，历经10年，株洲的商业街始终处在困境中，发展举步维艰。

　　华晨能否成为拯救株洲商业街的最后一根稻草尚未有定论，但由此带来的新机遇，却足够令人兴奋。

　　10年突围

　　株洲的商业街，最早要追溯到2003年1月1日，正式营业的府前路步行街。

　　府前路步行街由天元区政府投资，北接天台路，西靠海关大楼，东临市卫生局，全长200余米，分南北两区，东西四街。

　　作为株洲首个规划建设的步行街，府前路步行街规划定位为集休闲、娱乐和购物为一体的商业街。独特的“中西合璧”古建筑风格，让这条步行街颇具亮点。

　　然而，府前路步行街营业不久，即陷入人气不足、生意冷清中。

　　经营也几异其主。

　　“从最开始的字画、文化用品等，转向服装公司， 直到近年，自发形成以孕婴用品和服装类为主，楼上则以才艺培训学校为主，不过经营仍旧萧条。”华晨地产策划汤乐说。

　　株洲另一条著名商业街是徐家桥步行街，其被称为“株洲第一街”。 徐家桥步行街设计灵感来自长沙黄兴南路商业步行街，定位为“购物公园”，是集商业步行街、美食广场、水上花园、居民住宅于一体的大型商业项目。

　　2006年12月，徐家桥步行街正式开业。开业前，其吸引了多个品牌服饰、鞋帽精品类株洲或湖南总代理商入驻。

　　然而，好景不长。次年4月，商家纷纷歇业，甚至出现“女人世界”400家商户整体撤场的场面，步行街变成了“不行街”。

　　2009年，开发商再斥资800万，对徐家桥步行街进行提质改造。改造后，小桥流水不在了，铜雕孤立街头，音乐喷泉成了商业广场，昔日水景大街成为今天的风情吧街。

　　可是，直到现在，第一街仍然冷清。株洲商业街的发展，也由此戛然而止，从此再未出现如此大规模的商业街项目。

　　运营之困

　　成功的商业街都是相似的，失败的商业街各有各的原因。

　　府前路步行街的商户认为，200米的步行街太短，难以聚拢人气，另外，步行街内店铺空间都不大，不可能引进大型卖场或餐饮、娱乐消费等，因此不具备传统步行街的休闲和娱乐功能。

　　而对于徐家桥步行街的失败，业内人士分析，主要是因为商业功能缺乏和业态粗糙复制。

　　“没有株洲元素的景观完全是附庸风雅，而没有差异化经营的商品则是欺世盗名。”芦淞区政府有人直言。

　　知名房产人刘小波认为，两个方面的因素，决定了株洲商业步行街的命运多舛。

　　其一，庞大的芦淞服饰市场，制约了步行街的发展。全国的步行街都有一个共性——以服装为主要经营品种。而株洲，很多人购买服装，会先选择市场群。

　　“可以这么说，整个芦淞服饰市场群，是全国最大的步行街区，在这棵参天大树下，商业步行街这棵小草何来阳光？”刘小波说。

　　此外，株洲的城市格局，决定了步行街难以在中心商圈内成气候。在寸金寸土的核心商业区域内，早已没有合适的地块来新开发一条商业步行街。即使钟鼓岭地段如此之好，也难以成为一条真正的步行街。

　　“其实，不管是府前路步行街，还是徐家桥步行街，真正的困境则是运营。”华晨地产策划汤乐说。

　　开业前，府前路步行街在株洲引起不小轰动，大家抢着买门面。然而，开业后，这一盛况即成过眼云烟，反而多年来，一直人气不足，生意冷清。

　　“开发商像开发住宅一样，将物业出售，而购买的人并不是自己经营，投资太明显，造成难以统一管理、统一运营。”汤乐说。

　　徐家桥步行街也是因为市场定位不清，业态粗糙，运营混乱，才一直处于困境中。

　　华晨样本

　　此次，华晨打造神农文化休闲街，或许是株洲商业街突围的一个样本。

　　其实，华晨早就提出将庐山路打造成株洲“淮海路”的目标，但鲜为人知。直到近日，华晨依托神农城，打造神农文化休闲街。

　　在业态方面，主打特色餐饮、风情小吃、艺术品、古玩、户外装备等，与神农太阳城形成互补。

　　“此时，推出正是‘天时、地利、人和’，各种元素的完美结合。”汤乐说。

　　他认为，现代商业街不同于传统的商业街，前者经营的是文化，是老店、名店的荟萃，后者经营的是同类商品的集合。

　　而现代商业街，更是一座城市商业的缩影，是城市的窗口。当前，株洲打造商业发展升级版，为神农文化休闲街提供了条件，即为“天时”。

　　被评为4A级景区的神农城，绝对是株洲的未来城市新中心，是株洲未来发展的重点区域。“它甚至比中心广场前景还好，因为中心广场只是‘中心’，而神农城是一座‘城’的概念，它辐射的将是全球华人，此为‘地利’”。

　　开发商业街项目需要考虑两个因素，即地段和人流。未来的城市新中心，毫无疑问，神农文化休闲街在地段上已经抢占了先机。

　　人流方面，神农城日均50000人次的游客资源，让其充满遐想。而庐山路一线除了华晨本身开发投资的华晨庐山春天、华晨国际外，尚格名城、中建御山和苑、湘银星城、奥园神农养生城等，高端房产项目星罗密布，显然，将是天元区人流最集中区域之一，此为“人和”。

　　在“天时、地利、人和”一应俱全的大势下，华晨开发建设神农城文化休闲街。它吸取了府前路步行街和徐家桥步行街的经验，自持物业，按规划实现统一管理，统一运营。

　　“这种模式有利有弊，但整体来说，利大于弊，可以规避业主，为了自身利益，随意变更业态，从而造成经营混乱。”汤乐说。

　　神农文化休闲街已超出区域性概念，不仅表现为城市内部的商业街、商业中心和大商场之间的竞争,它与神农城融为一体,成为旅游、休闲、购物、娱乐的理想场所，成为城市竞争力、辐射力的标志。