协信王裕强：商业地产问题不是有钱就能解决

　　协信集团10月18日在上海举办名为“星光璀璨，协信之约”的商业发布会，对企业经营核心思想、战略转型目标及未来规划予以发布。

　　期间协信董事长吴旭、CEO刘爱明、高级副总裁兼协信购物中心董事总经理王裕强等一众高管接受了媒体采访，讨论涉及企业发展方方面面，主要围绕商业地产话题。

　　据协信高级副总裁兼协信购物中心董事总经理王裕强透露，能帮助协信成为中国做购物中心最成功的企业之一，是其接受该工作的理念。

　　王裕强也表示，商业地产没有那么简单，需要人才也需要理念。“目前全中国真正能够做得大的，非常出色的，设计理念非常国际化的商场还真的没有几个，这不是有钱就可以解决的问题，这是理念问题。”

　　谈及做商业地产的理念，王裕强认为，购物中心一定要根据当地气候、环境、人们的爱好来考虑。

　　“购物中心跟百货公司最大的不同就是，它是没有定律的，每个地方开的购物中心，它的理念、想法、设计是完全不一样的。”他总结称，这就是购物中心的魅力所在。

　　谈及协信商业地产的未来，王裕强透露，下一步目标是50个购物中心或是400万平方米的商业地产面积。

　　据了解，目前协信在建的购物中心有10个，包括重庆5个，上海2个，镇江1个，无锡2个。

　　以下是协信高级副总裁兼协信购物中心董事总经理王裕强、协信董事长助理兼协信购物中心常务副总经理邹淑媛等在协信商业发布会的现场采访实录：

　　现场提问：现在很多开发商都进入了商业地产，作为协信来说，商业的整体布局是怎么考虑的？

　　邹淑媛：协信做商业地产不是大家都在做我们才做。我们其实很早就有商业项目，包括多类项目，只是在近几年进一步清晰了发展战略--就是商、住、产的集成发展。

　　这是我们自身的战略选择，也是我们对商业地产的自身认知，会比较坚定地以商业本身作为商业地产的核心推动力来发展商业地产。换句话说，协信会以购物中心这种形态为核心推动力来推动商业地产的发展，对我们来讲，做好商业是一种本能的选择，也是首要的选择。

　　现场提问：在未来，协信的商业会占多大的比例？未来的发展是怎样的？每个城市都会进吗？

　　邹淑媛：我们的发展模型是集成模式，在产业项目里面可能有商业、有住宅；在以住宅为主的项目里面可能也会有商业，这种集成的发展模式才是我们的战略选择。

　　相应比例要根据全国发展过程中，包括土地属性、当地市场的一些消费情况来确定，所以没有一个非常明确的比例说明商业占多大比重、产业占多大比重。

　　至于未来发展，到上海来肯定就是想全国发展，上海是商业最繁华的地方，品牌集中度最高的地方，是经济的高地。现在我们的商业公司是两地办公，其中有一块非常核心的业务--和商业资源打交道的部门一直就在上海，所以我们商业公司在上海有自己的写字楼。

　　对进入城市，我们可能在数量、质量上做一些平衡选择。还有就是现在是集成模式，不会单纯做一个购物中心，一般来说会考虑整个项目的安排，包括它的现金流、持有、利润等。

　　现场提问：您刚才提到集成模式的发展，能不能详细介绍一下？这种集成模式跟万达的综合体有什么区别？

　　邹淑媛：我只能说我们的特点，是希望商业作为核心撬动力，就是希望我们的商业做得很有品位、很有特质，做得很优秀。

　　现场提问：请问你们怎么在协信的系列产品中结合到文化地产方面，在文化层面上有哪些体现？

　　王裕强：购物中心在中国，人均的商业面积会越来越多。很多的地产商现在感觉，做住宅从竞争、房价、市场等长远来考虑，可能这个压力比较大，相对这个市场竞争比较大，有一部分企业转向商业，这样的话就会把商业的量扩大。

　　但是做商业没有那么简单，商业地产需要人才，还需要理念。目前全中国真正能够做得大的，非常出色的，设计理念非常国际化的大商场还真的没有几个，这不是有钱就可以解决的问题，这是理念问题。

　　我认为跟文化的结合是这样，商场要看地域区分，如果说在昆明有机会做购物中心的话，跟在上海会是不同的做法。上海这个城市四季分明，必须有一个大环境，让人们的生活，包括出行、文化、社交在一个比较舒适的环境下完成。而昆明这个城市如果要做购物中心的话，我认为就是应该做美国南加州那种户外的，有一点像上海奥特莱斯这种，因为不需要再做室内的，把购物中心框在里面。

　　美国很多购物中心都是在室外，可以享受到空气、阳光，又能购物，这是购物中心不同的理念。购物中心一定要根据当地的气候、环境、人们的爱好恰当考虑，才能制造出好的产品，让社会大众享用这个购物中心。购物中心跟百货公司最大的不同就是，它是没有定律的，每个地方开的购物中心，它的理念、想法、设计是完全不一样的，这也是购物中心的魅力所在。

　　现场提问：您是如何看电子商务对传统商业的冲击？

　　王裕强：说到电子商务，我认为实体店是不会改变的。为什么这样说呢？大家知道，网上销售的方式也是来自美国，但是大家看到，美国现在的电子商务的发展不是很快，年轻人主要的购买并不是通过网上销售。

　　而我们的阿里巴巴、淘宝网、天猫发展得很快，什么原因呢？就是因为二三线城市的实体店、购物中心的设施没有达到消费者的需求，所以消费者才会从网上购买。我想在上海这个大城市，如果住在一个便于采购的地方，我相信很少有人会从网上去买。但是也有一些基本的东西，比如说米、油，不要去超市就从网上购买，这个也有可能。

　　但是整体的购物乐趣，我想这几十年当中是不会有大的改变。我认为购物中心跟网上的发展是并驾齐驱的，绝不会因为网上销售而影响到消费。对比美国，我们的消费差距这么大，我认为接下来零售业、消费业、购物中心这个行业还是有未来，还是我们30到50年主要发展的方向，我认为选择这个行业是选择对了。

　　此外购物中心本身就是对社会文化的进步提供了一个好的场所，也是一个文化的亮点。

　　现场提问：您认为协信的核心价值点在什么地方？

　　王裕强：我们在重庆有三个系列，一个叫星光68，是比较高级一点的，类似于奢侈品的购物中心；第二个是星光时代广场，属于中上档次的；还有一个是星光天地，类似于上海大宁国际、浦东的嘉里中心这种比较社区型的商业，是区域型的购物中心。协信虽然是一个民营的房地产公司，但是协信是从商业起家，最早就盖了一个批发市场，后来也做了一个Shopping mall，再往后就做了这三个产品。

　　协信的董事长吴旭对商业地产有比较执着的理念，他认定商业地产是能长远发展的。有些企业又想做住宅，又想做商业，完全把商业做成配套，这样不是做不好，但是很难做好。必须要把理念弄清楚，协信对这方面是比较坚定的，做商业就是做商业，是把商业作为一个主要的方向来做。

　　大家看我们的团队，虽然是协信购物中心的管理公司，但是在协信集团里面是比较独立的，有独立的财务部、人事部，也是一个独立的法人公司。

　　现场提问：为什么选择协信并发展其商业呢？

　　王裕强：吴旭董事长找到我，我认为他的很多理念很好。我在恒隆20年，去恒隆的时候，恒隆还是一个很小的公司，两三百亿港元的市值，到去年已经达到2000亿港元左右。但我也在想，能不能做一个事业，能帮助一个本地企业再通过10年、20年，培育成一个非常出名的中国商业地产公司，不能说跟恒隆去竞争，但能达到一样的水平。

　　我在外资企业工作了20年，现在去一个民营企业，我以前也在国营企业工作过，再完成这个工作，觉得我对自己是一个交代，感觉能把有限的能力回报给社会，这是最开心的事。所以我能帮助协信，把协信在中国的购物中心行业做到最成功的企业之一，这是我的一个理念，所以我愿意做这个工作。

　　现场提问：吴总以前说过，在未来5年内，协信系列的商业产品要在全国布局，时隔一年半后，当初吴总提出的目标，在这个时间点上进行得怎么样了？在未来4年时间内，其余的星光系列的商业产品如何在全国落地？

　　王裕强：我们现在已经开了三个购物中心，现在手上在建的有10个购物中心，重庆有5个，上海有2个，镇江1个，无锡2个，正好10个。

　　明年年底之前我们要在重庆解放碑开一个购物中心，2015、2016年我们剩下的9个全部都会开业。另外我们现在也继续在发展，在重庆、北京、深圳等地，包括上海的周边地区都在选择。50个是我们的目标，我们最近也是修改了一个方向。50个是一个方面，另外也规划出一个可以考核的量，定出了大概400万平方米的数字。50个项目或者400万平方米，这是我们的一个方向。

　　现场提问：协信在上海已有两个项目，现在上海市政府对虹桥的规划是商务区，未来会有很多的商业地产，协信这个项目有什么方法可以脱颖而出，吸引到更多的消费者？

　　王裕强：这个问题比较难，商业是需要历练的，我不能在这里说能脱颖而出，也不敢这样说。有一点我可以说的是，我们对市场是非常了解，对品牌也非常了解和熟悉，这方面协信有足够的资源。

　　我们拥有这两个优先条件，一定会把虹桥项目做得比其他人好。但是这也要根据时间、地块的成熟程度，以及周边的配套优劣来决定。尤其是国家展览中心就在旁边，它的进展跟我们的方向能够匹配的话，那么这个项目还是有很好的远景。

　　举个例子，在2000年上海港汇广场刚开的时候，很多人不看好，但是10多年以后，这个购物中心的收益大概是全中国第一的，没人可以超越它。所以说商业的发展需要时间，做商业地产就是要有一个理念。

　　脱颖而出的东西我讲不出，但是理念正确，管理得当，一定会带来好的回报，市民能够享受到这个购物中心的乐趣。

　　现场提问：协信在商业这一块，整个投入比例是多大？此外协信的商业基本上是自持的，那么自持在财务上怎么控制风险？

　　王裕强：就像我刚才说的，太贵的地不拿，因为太贵的地没办法自持的。

　　昨天我在上海参加市政协经济委员会的工作会议，就讲到上海的经济发展，中国现在一个很不好的情况就是金融市场有很多的影子银行来控制，利率没有做到市场化。现在李克强总理的一个方案就是要向利益集团开刀，这个利益集团不是指某一个人，包括很多国营企业都已经成为利益集团，对我们做商业地产是很大的挑战。

　　当然我们现在也坚定信心，商业地产还是要做，另外也希望通过各媒体进行呼吁，把资本市场的成本降下来。大家知道，在国外3%、4%、5%的融资成本就可以借到钱，但在国内13%、14%、15%都借不到钱，这样下去各行业都不要做了，大家都去放高利贷算了。这样社会就会很可怕，没有人去做实业，也没有人做真正的服务业，而是去做这种银行，通过影子银行，通过证券化，或者通过信托、基金的方式，把整个资本市场的利率搞得非常高，这是非常不利于我们的产业健康发展的。

　　这件事我希望大家一定要去呼吁，使利率回归到正常的市场的水平，这样才能使我们整个经济发展能够健康成长。