中国房地产市场失宠 企业扎堆转战欧洲楼市赚慢钱

　　近日，各行业龙头企业纷纷发布出海购房的消息。贵州茅台11月11日晚间发布公告称，公司将斥资879万欧元（约合7000万元人民币）在法国巴黎购买房产，作为公司欧洲业务拓展机构。这是茅台首次在海外购进房地产。

　　而今年7月，中国平安刚刚以2.6亿英镑（约合25亿元人民币）买下了英国伦敦地标性建筑劳合社(全球著名的保险交易市场)大楼，这是保险投资新政放宽海外投资渠道后，保险资金投资海外不动产的首例。

　　万达集团在今年6月更是投资近7亿英镑（约合67亿元人民币）在伦敦核心区建设超五星级的万达酒店，这栋新建筑还将刷新西欧的高度纪录。

　　此外，中国投资有限责任公司（中投公司）也有望在本月底与黑石集团达成协议，以8亿英镑（约合76亿元人民币）从后者手中购入位于伦敦西部的一处大型商业物业——奇斯威克园区。

　　房地产曾经是中国最暴利的行业，投资回报率一度高达20%-30%。中国房地产的高回报成就了万达集团董事长王健林的中国首富地位，也引得平安、茅台、中投等“外行”纷纷涉足。

　　茅台此前曾多次在国内买楼，从2012年4月起，在已有各地销售公司的基础之上，又斥资数亿元，在全国30多个省市购置地产。而中国平安投资性房地产资产在最近六年中翻了近三倍，位于各险企之首。就连以海外投资为主的中国主权财富基金中投公司2011年也与绿城合作开发国内房地产。

　　如今这些企业将目光转向欧洲，国内房地产市场似乎正逐渐失宠。

　　随着房价的不断飙升、以及政府为打击投机而出台的各种平抑房价举措，中国房地产的投资价值正在减弱。

　　近日，北京、上海、深圳先后出台政策平抑房价，内容涉及二套房首付比例提高、增加住宅用地供应等措施。商业地产价格也处于高位，世邦魏理仕报告显示，全球五大最昂贵办公楼中，中国占了三席。其中，香港中环地区位列榜首，北京金融街、北京建国门中央商务区分列第三、第五。

　　资产价格过高和政府不断加码的楼市调控举措降低了中国房地产投资回报率。从已公布的上市房企三季报来看，房企毛利率同比下降3%，创下近3年内新低。

　　当中国低廉的资产价格不再之后，中国资产和海外资产之间的价差似乎已经逆转。现阶段中国资产较低的回报率和较高的风险，已成为投资的瓶颈，寻找海外投资的价值洼地成为必然。而投资正在恢复元气的欧洲，不失为一个稳妥的选择。

　　欧洲经济高速发展时，资产非常昂贵，外资的投资门槛也很高，过去几年中，欧洲资产受主权债务困扰价格大幅下跌，很多人甚至认为这几年将是欧洲资产价格的历史大底，以后再不会遇到。而且只有在危机当中，才能有机会挑选优质的产业。伦敦、巴黎这类欧洲一线城市的地产就是很好的例子。

　　地产市场的投资回报分成两部分，一部分是租金回报，一部分是价格上涨带来的收益。

　　从租金回报看，中国平安买下劳合社大楼似乎是桩不错的生意。据有关媒体测算，劳合社大楼年租金可达2400万英镑。如按该年租金水平算，中国平安这笔投资可在10年左右收回投资成本，剔除汇率等因素，该投资的年投资回报率在6%-9.%。但与国内市场相比，很难出现短期的暴利回报。

　　茅台也面临同样的问题。卖出巴黎的房产须缴纳33.33%的资本增值税，资产增值税在持有房屋产权五年后才可减免，三十年后才可完全免除，这意味着在巴黎购房只能作为长线投资，短线投机性买卖几乎没有太大图利空间。

　　资产价格方面，欧洲地产也面临“房市泡沫”威胁。以英国为例，伦敦房地产公司Rightmove最新发布的报告显示，9月初至10月初伦敦房价平均上涨10.2%，创2002年有记录以来最大单月增幅。中投公司意向购买的奇斯威克园区已比黑石买入时涨价三分之二。如果房价继续按照此速度增长，中国企业将面临高位买入的尴尬。

　　与短期投资相比，长期投资还需关注政策、市场、汇率等风险。例如近日有报道称，英国政府已考虑对购置该国高端地产的外国投资者征收资本利得税，这与现行法律“英国居民出售第二套及以上住房需缴纳18%至28%的资本利得税，海外购房者则免交此项税赋”的政策相比，必将大大影响海外房产投资行为。而在欧洲其他国家，更容易出现政策的变化。

　　此外，欧洲内需方面仍面临企业和政府部门去杠杆、就业市场恶化的问题，银行信贷紧缩不利于经济上行。其经济增长在相当长的时间内会处于低迷状态。经济复苏的不确定性也将增加地产市场的风险。

　　汇率风险也可能使投资企业大幅亏损。1989年日本三菱土地公司以近14亿美元收购洛克菲勒中心14栋办公大楼，但由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司并未获利，这期间日元大幅升值，考虑到汇兑损失，三菱土地公司收购行为损失了880亿日元。

　　中国人并非第一波来到欧洲的投资军团。上世纪末，日资企业和中东富豪们也曾大批涌入这里，但如今这些投资客很多已不见踪影。与中国相比，欧洲拥有完善的法律体系，企业要在严格的监管之下逐利，任何非分之想都会付出惨重代价。

　　日本投资美国地产惨败

　　二战以后，面对欧美发达国家的经济停滞，日本经济可谓一枝独秀，所向披靡。随着美日英德法五国“广场协议”的签订，美元实现贬值，日元币值则升了近三倍，这让日本人变得空前富裕，原来不敢奢望的美国资产，如今似乎唾手可得。

　　于是自上世纪七十年代开始，手里拿着大把美元的日本人开始在美国大肆购买：索尼公司以34亿美元买下了美国文化的象征之一哥伦比亚影视公司；三菱公司以14亿美元购买了更重要的美国国家象征洛克菲勒中心；在洛杉矶，日本人掌握了闹市区几乎一半的房地产；在夏威夷，96%以上的外国投资来自日本；到八十年代末，全美国10%的不动产已成日本人的囊中之物。

　　但是这些投资由于市场不景气，或经营不善等原因多以失败告终，投资者蒙受了巨大的损失。据统计，早泡沫经济时期日本向美国不动产进行的投资，其损失率在50%以上。

　　欧洲房地产业经过多年发展已相当成熟，以国内习惯性的抄底思维，在欧洲这样比较完善的市场环境下，很可能遭遇失败。