集团增资保利置业广州项目 “保利系”再现同业竞争隐忧

　　保利地产与保利置业这对兄弟公司在地产领域的不断发展，双方间的同业竞争问题也逐渐显现。

　　11月15日，保利置业宣布，旗下广东保利置业将全资附属公司－广州东灏的20%及25%股权，分别转让予保利集团旗下的保利金控，及另一合资方，总代价分别为200万元及250万元。

　　交易完成后，广州东灏由将保利置业、保利金控及合资方分别持有55%、20%、25%的股权。且三方将即时按各自在广州东灏的持股比例将广州东灏的注册资本由1000万元增至1亿元。

　　资料显示，广州东灏主要从事位于广州荔湾区南岸中部东漖项目的开发。东漖项目占地面积14.6万平方米，总建筑面积62.5万平方米，项目预计2014年3月开工，并在2018年6月竣工。

　　集团入场支持

　　据了解，广州东灏于2010年11月成立，保利置业在2013年8月收购而得，从而在广州老城区获得一个大型开发项目，此前保利置业虽有涉足广州，但项目仅是分布在花都。

　　保利置业认为，此次出售及增资将增加广州东灏于其业务的拓展，同时保利金控将提供更多资源和现金流，加速广州东漖项目的发展。

　　值得注意的是，保利置业依仗的“金主”保利金控为保利集团旗下一家投资公司，其董事及法人代表刚好是同为保利置业主席的雪明。

　　相关港股分析师透露，与早前获得集团的大笔注资不同，保利置业此次引入集团旗下投资公司入伙广州项目，为的就是借助集团的优势和资金实力促进项目更好的发展。

　　而纵观保利置业的发展历程，其一路壮大与保利集团的大力扶持息息相关。

　　在2005年至2009年间，保利集团共分三次将旗下优质资产注入保利置业，并且规模一次大过一次，从最初的5.8亿港元，到14.3亿港元，再到2009年的超30亿港元。

　　也正是因为保利集团的不断注资，保利置业才得以不断补充优质项目与土地储备，规模也随之迅速增长。

　　据保利置业11月11日发布的销售简报显示，其前十月已实现合约销售额约230亿元，同比增长19%，完成全年260亿元销售目标的88.46%。

　　不过，伴随着规模的快速增，由于保利置业采取高周转、高杠杆模式，其负债水平近几年也一直居高不下，今年年中虽有所好转，但净负债率还是处于92%的行业内高位。

　　事实上，高负债问题也一直困扰着包括雪明在内的保利置业高层。雪明在年中就提到，负债率的管理一直是保利置业高度重视的工作，但主要控制的手段还是通过提高去化的方式来解决。

　　今年6月初，保利置业相关高层甚至还对外表示，如价钱合适，不排除出售旗下广州中信广场、上海保利广场、上海证券大厦及武汉保利广场等优质商业项目，涉资10至20亿元左右。

　　当时外界对此的普遍看法是，与保利置业多次提到的要努力降低公司负债率的计划不无关系。

　　而对此次在广州项目上引入保利金控，相关分析师亦认为，保利置业透过主席雪明在保利集团的身份，在寻求更多资金支持和资源协助的态势，对解决一直难降的负债问题也大有益处。

　　同业竞争隐忧

　　虽然保利置业近几年因快速扩张导致负债高居不下，但由于有大股东保利集团的雄厚财力与鼎力支持亦有惊无险。

　　不过，相比保利置业得到的厚爱，同为保利集团旗下的保利地产在集团支持层面多少显得有些尴尬，尽管其已发展成为地产行业的龙头之一。

　　据早前相关知情人士透露，保利地产这些年得到的来自集团的直接支持很少，仅在2006年A股上市之际得到过集团一笔约9亿元的资金支持，但在上市之后就很快还清。

　　另据相关媒体报道，在贷款利率方面，保利地产也并未得到集团太多让利。

　　据保利地产2012年年报显示，保利集团和关联方保利财务向其提供的贷款共计42.5亿元，其中一笔20亿元的两年期贷款利率为11.54%，这一利率，远高于华侨城等央企向大股东贷款的利率，也高于同期的银行贷款利率。

　　除获得的直接扶持较少外，由于保利集团对保利置业的多次注资，也使得保利地产和保利置业在业务区域划分上形成了重叠，同业竞争显现，目前双方共同进入的城市包括上海、广州、重庆和武汉四地。

　　关于同业竞争，尽管保利集团曾做出规定，过去双方已经共同进入的城市，要协商发展，在产品定位上，共同进入的区域会做一些划分，今后原则上不会再有新的交叉。

　　但是随着这几年保利置业的快速发展，其已开始慢慢突破保利集团作出的同业竞争规定。

　　今年1月底，保利置业曾以底价6.97亿元竞得佛山顺德区一宗地块，正式进入佛山市场，但此前佛山一直是保利地产深耕的区域，其去年已在当地实现过百亿的销售额。

　　除新增佛山这一重叠区域外，保利置业在保利地产的大本营广州市场也有拓展。

　　早前保利置业在广州的项目仅局限于外围的增城，但今年9月底，保利置业以30.3亿元创地王的方式进入广州南沙。

　　而此次保利置业借收购广州东灏，进入广州老城区荔湾更是与保利地产在该区域形成直接竞争，目前保利地产在荔湾区有保利公园九里尾盘在售。

　　对于保利置业在广州市场连续的动作，保利地产大多数相关人士在公开场合均不愿过多谈及。

　　对此，相关业内人士分析，保利集团大力扶持的态度与保利置业历史有关，保利置业原名保利香港，前身是一家1973年于香港成立的综合类公司，1993年被保利控股收购。

　　据了解，早前保利置业的负责人一直由保利集团的最高层直接领导，在雪明之前，保利置业（前身保利香港）的董事会主席是由时任保利集团董事长贺平亲自担任。

　　同时，相关分析也认为，保利置业最近几年得益于二三线布局实现了规模的增长，从去年开始，因为一二线核心城市的市场回暖，核心城市也重新成为其重点进入的区域。

　　不过，由于早前同业竞争的规定，保利置业的业务更多的局限于三线城市，因而从现实发展需求来看，保利置业也需要重新调整战略布局，这就不可避免的与主攻一二线核心城市的保利地产形成区域重叠。

　　上述分析指出，随着保利地产千亿之后规模和布局区域的进一步扩大，保利置业在寻求自身发展的利益诉求下，未来双方可能还会形成更多的区域重叠，同业竞争之势也可能会加剧。

　　不过，有意思的是在2012年4月保利地产的股东大会上，曾有股东建议保利地产通过在港股发行股票，以换股的方式合并保利置业，从而实现保利系地产业务的整合，进而从根本上解决双方之间的同业竞争问题。

　　当时保利地产董事长宋广菊也笑称，上述建议非常好，会向集团转达。