雅居乐云南腾冲旅游地产将开盘 买地成本便宜到可忽略

　　筹备逾两年的雅居乐腾冲原乡项目，将于11月23日正式开盘。这个规划面积3万余亩，可建筑面积9000余亩，计划投资200亿的超级大盘，是雅居乐自海南清水湾之后第二个大手笔投入的旅游地产项目。

　　不仅是腾冲，雅居乐在云南旅游地产的布局，还包括瑞丽和西双版纳。而云南已云集包括万达、恒大、万科、保利等大型地产商。与此同时，云南各级政府也对旅游地产抱以极大热忱，从土地、招商、税收等各个方面为开发商大开绿灯。

　　雅居乐腾冲项目，从拿地到开售，用了两年多时间。“目前已经动工的大约有4000亩”，雅居乐集团副总裁、海南云南区域总裁黄奉潮透露，一期项目在建约为50万平方米，可售货值近50亿元。据悉，原乡一期开盘均价带精装为7000元左右/平方米。

　　2009-2011年间，海南清水湾项目一度曾占据雅居乐销售额的1/3，引发其过度依赖单个项目，风险过高的质疑。黄奉潮表示，腾冲项目不会完全复制清水湾模式，其在集团的销售额占比也不会像清水湾那么高。

　　2013年以来，雅居乐有意识调整重仓旅游地产的模式，转向一二线城市拿地。上半年，雅居乐在华东片区一二线城市取得多宗住宅及商业用地，拿地金额占到当期销售的六成。

　　黄奉潮表示，目前雅居乐的布局和产品更趋多元化，未来旅游地产产品的营业额在集团内部占比为20%-25%。

　　腾冲项目200亿的投资如何筹集？黄奉潮解释，前期开发资金来源主要是集团支持、银行贷款等，一期开盘后希望利用销售收入滚动开发。他坦承，目前包括清水湾在内，所有旅游地产的盈利模式并没有成熟，仍然重点依赖销售收入。

　　除腾冲项目外，雅居乐目前在云南运作的还有瑞丽和西双版纳项目。2011年4、5月，雅居乐分别与西双版纳、德宏瑞丽、腾冲县政府签下了总计64000亩的意向投资协议。黄奉潮透露，这些协议是框架性的，目前相关拿地等工作正在推进中。

　　除雅居乐外，还有一批大型开发商在云南豪迈圈地。全国前20强的开发商，大多数已进驻云南，如万科、万达、保利、绿地、龙湖、中海等。其中，由万达集团牵头，联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等5家企业，已在西双版纳开发旅游度假区，圈地规模达2万亩。

　　旅游热潮是开发商蜂涌而至的重要原因。据云南旅游局提供的最新数据显示，2012年云南共接待国内旅游者达到1.963亿人次，而同期海南接待国内旅游者只有3320.37万人次。

　　据云南房地产行业协会会长韩庆忠介绍，从全省开发投资的情况来看，住宅型的房产，从投资到销售都在下降，而商业地产、旅游地产上升较快，1至9月份完成开发投资283.93亿元，同比增长63.7%。

　　为了发展旅游地产，云南省在土地出让上也采取了特殊政策。有业内人士介绍，上千亩、上万亩的土地开发必须上报国土资源部，但为了避免项目被否决，地方政府大多数采取分期出让土地的方式，涉及到林场或者荒地时，企业可采取租用方式进行开发运用，旅游综合开发的土地成本非常之低。

　　黄奉潮透露，原乡项目的土地出让采取了“坡地缓冲”用地的特殊政策，并不占用国土部给云南的用地指标，目前已经拿到的土地使用权证面积为4000多亩，后续其他土地的出让政府仍将用挂牌形式。

　　与清水湾类似，记者查询发现，目前原乡项目已经取得的土地成本，仅为数百元/平方米，而原乡项目一期售价均价为7000元/平方米。黄奉潮表示，很多旅游地产的土地出让成本几乎都可以忽略不计，开发土地的成本主要来自前期平整土地、道路修建、建设配套设施等，以此计算，原乡项目的土地综合成本约为3000多元/平方米。