借力基金拿地后 越秀携保利联合开发广州萝岗项目

　　11月22日，出世未足一月的广州萝岗地王，再次传来消息这幅广州萝岗双料地王，将由越秀地产携手保利联合开发。

　　据了解，今年频频拿地的越秀地产，10月31日时通过自己独有的与集团旗下基金进行合作的方式获得萝岗地王项目。

　　具体为，越秀地产旗下间接拥有95.48%股权的附属公司广州宏景，与母公司广州越秀旗下仁达五号基金合作中标萝岗云埔工业区住宅用地，地价43.5亿元。之后双方成立项目公司，当中越秀地产持股10%，总出资不多于4.35亿元，并将以内部资源拨付。

　　携手保利

　　而越秀地产22日最新公告称，由于萝岗项目公司有意引入另一名投资者投资及开发地块，11月22日，广州宏景、合伙投资基金与保利地产订立第二份合作协议。据此，保利地产须以资本增加方式收购项目公司股权。之后，广州宏景、合营伙伴与保利地产将分别拥有项目公司5%、45%及50%的股权。

　　根据协议，广州宏景、合营伙伴与保利地产须于2013年11月22日前按比例向项目公司应付人民币20亿元，作为其注册资本。

　　在项目公司的职务构成上，广州宏景须委任一名董事和财务总监，合营伙伴委任两名董事及董事长，而保利地产则须委任两名董事和总经理。与此同时，其余经营班子成员必须由总经理提名，并由项目公司董事会聘任。

　　协议还显示，保利地产并无任何认购期权，且不得对广州宏景的认购期权提出任何异议。

　　对于此次与保利的合作，越秀地产投资关系总监夏恒良向观点地产新媒体透露：“越秀地产与保利地产此前就有合作，此次合作也是因为要把开发模式变得更加多元化。”

　　而有接近保利地产的相关人士表示，越秀地产和保利不光是合作这一个项目。“去年双方合作了岭南林语项目。保利觉得，同为国企沟通起来并没有什么问题，便想继续合作。”

　　该人士还透露，在地块竞拍之前，双方就有过沟通，并且在越秀拍下萝岗地块之后不久，二者便确定了合作关系。此项目很可能会由保利操盘。

　　借力基金后

　　有熟悉越秀的业内人士分析，这次与保利的合作可能不仅是因为保利的国企品牌，更可能是因为该公司在大规模购地之后，出于对公司资金以及项目后期运作成本的考虑。

　　该人士指出，虽然越秀地产在拿地上有母公司基金的帮助，但是，其今年在拿地上已经花去不少金钱。

　　据统计，今年越秀地产共新增了七幅土地，购买土地上花去近201.5亿元，已超过其今年首十月133.56亿元的合同销售金额。这七块地中，武汉市精武路地块以及广州萝岗地王等四块地块都采用了与母公司基金合作，这样就减少了越秀地产一次性支付的购地款。

　　值得注意的是，尽管和母公司基金合作拿地前期投入少，但在未来的一到两年内，越秀地产仍需要每年支付12%左右的项目期权成本。“相比于其6%左右的融资成本，12%已经很高了。”有熟悉越秀地产的港股分析师直言。

　　据悉，在萝岗地块上，基金合营伙伴同样向越秀地产授予了项目公司的全部90%认购期权。认购期权的行使时间为合作伙伴向项目公司注入注册资本起的第1年至第2年，行权价格相当于合作伙伴向项目公司注入的资本总额加上注资期间12%的年回报率。

　　而有市场人士就认为，就目前越秀一年左右的项目开发时间及销售速度看，要想在两年的回购期内用销售资金覆盖这部分成本仍需观察。

　　因此，对于此次萝岗项目回购期权的成本，据接近保利地产的相关人士表示，将由保利和越秀共同分摊。

　　而对于此次合作，越秀地产副总经理朱晨则回应：“这次合作，是因为越秀曾经与保利有过合作，并没有关于资金、运作、品牌等方面的考虑。”

　　此外，朱晨强调，并不担心萝岗地块的市场前景。公司非常看好萝岗地块的前景。

　　数据显示，在项目的开发成本上，萝岗地块成交价43.5亿元，溢价45%，可建建筑面积66.6万平方米，每平方米地价约6500元。根据地块1.0至2.5的容积率和不能超过30%的建筑密度，市场人士预期开发成本将介乎每方米1.2万至1.3万元，落成后出售价格可达1.8~2万元。