一级土地开发缺席 新湖中宝2013年净利润或减少50%

　　在众多房企销售大涨的背景下，新湖中宝于1月11日发布2013年度业绩预减公告，指出2013年归属上市公司股东净利润或将减少50%到60%。

　　新湖中宝称，利润减少的主要原因是一级土地开发收入实现进度存在不均衡性，2012年度公司实现较大的一级土地开发收入，致2013年度利润同比大幅减少。

　　地价大跌 丢失蛋糕

　　2012年，新湖中宝通过一级开发大赚一笔的新闻仍然让人记忆犹新。

　　资料显示，2012年12月25日，新湖中宝宣布，子公司平阳县利得海涂围垦开发有限公司与浙江平阳县国土资源管理局签署收储合同，同意由平阳国土收储其位于平阳西湾海涂围垦项目海域使用权项下已完成围垦的土地约5231.35亩土地，收储总价为44.3亿元。

　　彼时有业内估算，平阳国土收储的单价为84.7万元/亩，综合开发成本估计在55万元/亩，对应净利润大约在16亿元，按协议将全归新湖中宝所有。

　　在新湖中宝2012年报数据中，营业收入为99.09亿元，比上年同期的66.88亿元增加48.15%；归属上市公司股东净利润为23.09亿元，比上年同期的14.07亿元上升64.11%。

　　也就是说，2012年末温州平阳土地收储所得利润，占到新湖中宝全年利润中的一大半。

　　不过“好运”并未延续到2013年，分析认为，新湖中宝全年未从土地一级开发中获取大额利润，成为业绩大减的最大原因，也就是公告中提及的一级土地开发收入实现进度存在不均衡性。

　　值得注意的是，2013年温州土地价格持续下跌。有分析指，新湖中宝可能是没有主动促成一级开发土地收储。

　　据温州当地熟悉市场行情的业内人士介绍，2013全年温州土地价格一直处于下跌态势。

　　国土资源部公布2013年第三季度全国地价水平，温州以18.03%的降幅居该季度住宅地价同比下降的城市之首。而在2013年第一季度的全国地价监测数据中，温州是地价下跌幅度最大的城市。

　　地价下跌则由房价下跌带动，上述业内人士介绍，温州房价在2011年4月达到顶点后便开始下跌，至今依然处于跌势。

　　该人士补充称，从2013年3-4月份开始，温州新盘价格都是越开越低；二手房方面，去年初成交较快，随后成交状况一直不理想。温州瓯海、鹿城及龙湾三区，单个区二手房每月成交量大概在1200套左右。

　　有意思的是，地价下跌造成土地一级开发方面受阻，但对拿地方而言又成为抄底机会。新湖中宝也于2013年12月31日竞得温州平阳5宗地块，合计土地面积25.77万平方米，竞买价合计为11.6亿元。

　　减持套现 提升利润

　　在土地一级开发和地产开发之外，新湖中宝也涉足银行、证券、保险（放心保）和期货等诸多金融领域。

　　2013年8月，新湖中宝公布非公开发行股票预案，随后众多房企随之公布各自融资方案。

　　在同月，新湖中宝还以13.3亿竞得温州银行定向增发股份3.5亿股，同年12月7日与温州银行签订《战略合作协议》。

　　多种动作表明，新湖中宝战略上对金融领域探索在加深。彼时中信证券(600030,股吧)研报称，新湖中宝和温州银行的合作，有利于强化温州银行独特的温商市场定位，也有利于新湖中宝继续深度整合金融资源。

　　不过，期间也伴随着新湖中宝大量减持套现所持有的股票。2013年11月，新湖中宝减持金洲管道(002443,股吧)1896万余股，实现投资收益约1.05亿元；2013年12月，新湖中宝公告称，拟向上海港航转让吉林银行股份，实现投资收益约3000万元。

　　新湖中宝还于2013年12月10日至11日减持大智慧(601519,股吧)4600万股，占大智慧总股本2.55%，按7.13元/股的成交价格，新湖中宝减持大智慧套现3.28亿元。

　　随后新湖中宝即表示，拟在未来6个月内清空所持大智慧剩余全部股份12131.49万股。据初步估算，完全减持大智慧新湖中宝大致能累计套现11.91亿元。

　　彼时中信证券分析认为，出售一部分非核心的金融股权，有利于公司腾挪资金开展新的战略性投资，又有利于提升股东的短期回报。

　　海通证券也有研报指，新湖中宝通过减持能及时实现投资收益，也可回笼资金用于看好项目的投资，以实现公司股权投资的良性滚动发展。