入局杨浦 中信股份拿下108亿旧改地块

撰文/赵焓璐

上海拿地老常客中信股份最近又得手了。

最近，上海杨浦区人民政府官网上公布了两宗历史风貌保护项目遴选结果，其中一宗项目的实施主体就是中信股份旗下的中信泰富与杨浦国资。

两者一同取得了上海杨浦区平凉社区03B1-01地块（平凉街道5街坊）、01F2-01地块（平凉街道10街坊）、01F3-01地块（平凉街道11街坊）、01E4-03地块（平凉街道8、9街坊）项目。

具体来看，项目为杨浦旧改项目，包括4宗土地，总建筑面积18.1万平方米，其中住宅建筑面积11.3万平方米，办公建筑面积5.2万平方米，商业建筑面积1.6万平方米。如此体量称得上是巨无霸地块组合了，而能够吃下这宗项目的中信泰富与杨浦国资必然也是有备而来。

入局杨浦

就在公布杨浦项目遴选结果后不久，中信股份发布公告称，上海市杨浦区规划和自然资源局宣布，中信股份的间接全资附属公司扬州锦泰与上海滨贸组成的联合体被确定为上海杨浦区四宗地块的公开遴选阶段的实施主体。

与此同时，其董事会也批准了根据扬州锦泰与上海滨贸于11月13日签署的合作协议项下拟进行的为地块建设和开发而建议成立合资公司，合资公司的成立目的及主要业务范围是开发上述项目。

合资公司成立后，扬州锦泰将分别持有两家合资公司87%的股权，其也将成为中信股份的合营企业。

也就是说，在这宗项目中，中信股份将持有87%的股权，而杨浦国资则手握剩余13%的股权，而组成的合资公司的总资本承担预计为124.15亿元，由于扬州锦泰持有87%股权，其总资本承担计算下来约合108.01亿元。

“该项目具有投资大、体量大、周期长的特点，能够作为集团推动新型城镇化板块加速发展建设的重要抓手；该项目属于中央鼓励推进的城市更新改造类项目，且符合中央对于房地产市场稳预期的总体要求。”

中信股份的公告中，拿地原因直接明了，毕竟这宗大体量、地理位置佳的地块，并不是每年都有。

从地理位置来看，地块临近黄浦江及北外滩区域，这一片区板块的项目联动价已经超过20万元：2022年10月，瑞安与杨树浦置业联合拿下了杨浦历史风貌保护项目(平凉6街坊地块)，改造项目瑞安翠湖滨江联动价达到21万元/平方米，而其则紧靠着与中信股份所拿下的项目。

对比周边项目来看，想要拿下杨浦这宗地块的遴选条件并不低，在官方文件中，遴选对申请人提出了较高的资质要求，2022年度总资产规模不小于2500亿元；2022年度净负债率不大于30%；

此外，还需要近十年在上海市中心城区自行开发的商住办项目建筑面积不少于50万平方米；近十年在上海市中心城区保护、开发、修缮、改建历史建筑项目的建筑面积，总计不少于3万平方米；在上海自持并自行运营商办建筑面积不低于50万平方米。

条件严苛，中信股份却能在此次竞争中对号入座，除去财务数据的达标，沪上的项目建设数量与经验也占据着大部分得分点，而其在上海的布局足迹自35年前就已出现。

中信上海足迹

时间回到1987年9月，中信决定在上海成立中国国际信托投资公司上海公司，即中信上海公司，后者又在10年后重组为中信上海(集团)有限公司，并在2001年与中信大榭开发公司合并重组为中信华东(集团)有限公司，2012年才正式更名为中信兴业投资集团有限公司。

数十年的扎根史中，投资与金融一直为中信在上海的的主业，但在寸土寸金的黄浦江边上，没有一个企业会选择无视地产基建业态的布局。1993年5月4日，中信泰富有限公司与上海市黄浦江隧道建设公司签订合作合同，组建上海中信隧道发展有限公司，正式参与上海市的基础设施建设。

而后，中信股份又衍生出全资子公司中信泰富，中信泰富又衍生出中信泰富地产，并开始在长三角、大湾区、环渤海、华中区进行地产业务布局。从目前落地项目来看，其在长三角的布局颇多，从南京、苏州，到宁波均有布局，但上海是目前其项目落地最多的城市。

另一方面，中信泰富在上海追求数量的同时，也为其在沪上的布局打造了几宗代表性项目，其中被市场市场谈起的就有陆家嘴红盘项目“中信泰富九庐”。

“不管朝南朝北，大多住户都能直望“陆家嘴三件套”地标景观。”2018年首次开盘时，大多自媒体为九庐冠上了北滨江豪宅的名号。

与其临近的陆家嘴壹号院、中企滨江悦府、恒大滨江华府都在隔壁源深版块，而陆家嘴板块彼时只有一个九庐项目，从售价来看，除在2018年一天内清光的一期房源，2019年8月开盘的九庐二期单价最低10.16万，最高16.99万元；三期被业内称之为“楼王房源”，均价达到14万元。

除了布局北滨江片区，早前中信泰富还在西上海嘉定新城区域建设了中信泰富又一城住宅项目。与九庐不同，中信泰富又一城走的是刚需项目类型，首次开盘在2011年，在近几年则逐渐成为二手房市场上市场被中介提起的“可上车”房源之一。

对于中信股份而言，落脚上海的几十年间，有建设过刚需项目，也有过豪宅项目坐镇，而此次拿下的杨浦地块地理位置比较优越，既邻近黄浦江，又与其旗下的陆家嘴滨江金融城项目隔江对望，之后进行建设的项目必然不会是刚需型，而有可能是是类似于九庐项目的豪宅盘。

此外，过去中信股份主要涉猎的上海片区中，杨浦并不能算作主客，而恰巧在今年年初，中信集团旗下的中国国际经济咨询有限公司上海分公司入住了杨浦区，再结合此次拿下杨浦地块的消息，不难看出股份对于杨浦片区的布局想法，而后续建设情况如何，还需时日观察。

毕竟在中信股份拿下杨浦项目块的同日，招商蛇口也拿下了位于项目周边的杨浦区平凉社区01B4-04旧改地块。中信股份与招商蛇口这两位同样深耕上海多年的“淘金客”，一致选择杨浦作为下一个“战场”的默契背后，更多的是对于存量资产的争夺。