直播：大话2014•业界精英纵论商业地产行业趋势

　　毋庸置疑，2013年将成为西安商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放赢商网的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的西安商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。 

　　凝思过去，昭示未来。作为中国商业地产第一门户，赢商网西安站在2014年来临之际，特别推出“赢商网大话2014·业界精英纵论行业趋势”年度沙龙，暨赢商网西安站全新栏目「赢商沙龙·大商之道」上线仪式，聚行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商高层，共同把脉2014中国商业地产发展趋势。

　　 「赢商沙龙·大商之道」由中国商业地产第一门户——赢商网发起主办，在西北区域邀请当地最有影响力的开发企业高管出席，旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台，以对西北商业地产最深赢商网远的洞察力、号召力和行动力，推动西北商业地产可持续性开发模式创新与商业创新，提高西北商业地产的高质量发展。

　　沙龙流程：　　 

　　13：00-14：00 　来宾签到 

　　14：00-14：15　 主办方致辞

　　14：15-14：30　 主题演讲暨成立西安商业地产联盟

　　14：30-15：00   栏目发布：《赢商沙龙·大商之道》

　　15：00-15：20   报告发布：《西北商业地产发展趋势数据报告》

　　15：20-16：30   热点话题对话：业界精英纵论行业趋势

　　16：30-17：00   来宾交流互动问答

　　17：30           合照、结束，晚餐 （记者采访）

　　【赢商沙龙·大商之道】议题：

　　1、纵观西安商业地产一年的发展，您认为今年西安的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？

　　2、在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业，发展趋势是什么？

　　3、电商发展突飞猛进，万达、宝赢商网龙、绿景等纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？随着微信的火热，一些购物中心推行“o2o”营销模式，并对接微信支付，您认为这会成为一种消费趋势吗？

　　4、对于2014年西安商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　  参会嘉宾：

　　陕西佳诚房地产开发有限责任公司商务部总监  李洁

　　陕西佳诚房地产开发有限责任公司商务部经理  宣鹏

　　盛景房地产开发公司执行总监  陈慧娟

　　陕西禧里商业运营管理有限公司总经理助理  郭婧

　　松茂集团餐开发部经理  王丽

　　奥斯卡赛高国际影城总经理  孙浩

　　奥斯卡影城西北区拓展总监  张鑫

　　永辉超市股份有限公司陕西大区新店拓展部经理  薛飞鹏

　　陕西众邦房地产咨询管理有限公司董事长 肖华

　   陕西众邦房地产咨询管理有限公司招商经理 王伟

　　乐意品牌地产策划机构董事长  谭豪之

　　隆发投资集团副总裁  和龙

　　光魔机构总经理  游勇

　　曲江文商招商部长  王涛

　　世联地产营销总监  刘志

　　世联地产策划主管  姜振雷

　　西安楼市总经理  周振军

　  直播内容：

　　主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家好！
　　
　　欢迎来到由赢商网主办的《赢商沙龙大商之道》现场，首先欢迎大家来参加今天的沙龙。
　　
　　赢商网西安站沙龙系列主题活动是由赢商网西安站发起主办，旨在搭建一个商业地产交流的平台，推动商业地产开发模式创新与商业创新，推动西安商业地产高质量发展。
　　
　　作为中国商业地产第一门户，赢商网西安站在2014年来临之际，特别推出业界精英纵论行业趋势暨大商之道聆听来自意见领袖的声音，共同把脉2013年商业地产的发展趋势，《赢商沙龙大商之道》今天正式启航，希望与各位嘉宾度过一个美好和快乐的时光。
　　
　　非常感谢大家的光临，下面有请赢商网西安站总经理唐彬先生致辞！
　　
　　唐彬：谢谢大家！
　　
　　本身这个论坛前两名报名的人数特别火爆，30多个人，我看今天开发商都比较忙，迟到的都是开发商，可能后面还有几个嘉宾等会到。
　　
　　我叫唐彬，首先致辞！
　　
　　尊敬的各位领导、商业地产的同仁们，大家下午好！
　　
　　非常感谢大家能够在百忙之中，在三九天能够参加赢商网城市沙龙大商之道，在新年来临及际，我代表赢商网给大家拜年，祝大家在马年马到功成，希望大家的商业地产梦都可以实现梦想，谢谢大家！
　　
　　大家知道赢商网是从去年5月份开始筹备的，赢商网实际上从前年就可以对接了，7月份正式上线，到8月28号西安做了一个正式的上线仪式，基本上走了快接近一年的时间，从正式上线走了也大半年的时间，我自己从传统的媒体转到商业地产，包括转到网站这个媒体，我是从前年开始做这一块的，虽然经历了一年多的时间，这一年我感觉经历了很多很多的事情。
　　
　　我和肖总现在是合伙人，主要是做商业地产上下游的关系，从住宅转到商业地产，这一年我感受到媒体发生巨大的变化，纸媒发生了急剧的变化，主力店的百货业，向体验式、购物中心发展，另外消费模式和消费习惯也在发生变化，很多商业模式没有确定起来，我们开始进入这个行业，从前年，这一年大概不到两年的时间，我做了很多的尝试，前年我们准备做西安商业地产的一个展会，这一块没有做起来，因为展会走下坡路。
　　
　　去年开年的时候，我跟陕西电视台合作了一档《都市好掌柜》的节目，也是想把商业地产跟电视这样一个媒体结合起来，当时做了一期，当时效果还不错，这档栏目现在变成了丹尼尔集团做的《职等你来》，去年我还想做一本商业地产的地图，最后我也把它停下来了，因为传统媒体没有找到一个特别好的一个模式的情况下，因为要顺势而为，最后考察了一圈，最后我们选择了做赢商网，赢商网不是随机在西安长出来了，实际上去年最后了很多很多的路，赢商网在西安就诞生了，因为全国的很多媒体我都考察过，不管是网媒还是纸媒。
　　
　　赢商网从2010年8月8日开始上线，做到今年已经是第4个年头了，大家都是赢商网的忠实粉丝，基本上每天、或者一个星期有两到三天关注我们网站，等会由我们同事给大家介绍一下，去年8月份上线，从目前的点击量来说，大概一天只有一、两千的点击量，现在我们的IP流量，IP流量是代表一个公司只有一个IP，我们现在IP流量，每天固定的流量从11月份，这一个多月不用检测，从11月份到12月份，每天的IP流量是7500到8500，赢商网整个在全球的排名是10008名，就是类似于800J，赢商网的核心就是，我们现在大概有接近5万多的资源，除了开发商资源还有品牌商家的资源，我们日均访问量超过了180万，第二个企业注册54000，项目招商部已经突破3万了，品牌选址部已经28000多，前一段时间，我去总部开会的时候，赢商在下半年肯定要推出来做大宗资产交易的平台，比如说整个店后面的基金、投资，做这样的大宗交易。

　　在上周之前，北京分公司和万科签了一个战略合作，以后万科关于商业地产发布第一渠道是从赢商网出来的，我开年会的时候，万科现在负责商业地产的总裁叫毛大庆，去年万科决定要做商业地产，而且像它这种大型品牌公司要做，它的步伐是非常快的，不缺品牌，不缺钱，他们现在已经在北京，包括在深圳已经落成了项目。

　　
　　包括我们跟万达也签了战略合作，目前全国一百强，一百强的客户我们大概服务了有接近58家，就包括万达、万科、丰树等都合作了，去年西安才介入，去年是打基础，做服务做内容，现在龙湖、来安、中海、天朗等都跟我们合作，在2014年，我给团队定的就是价值，一定要创造价值，通过线上线下一系列的活动，包括沙龙、招商大会，包括我们给品牌商家有一些独享的东西，我们陆陆续续要推出来。
　　
　　现在赢商网在全国有7个公司，这7个公司以后每个月都会有一场沙龙，现在北京做得很厉害，每周有一个下午茶，以后我们赢商网要把下午茶的市场信息、对话主题性的东西，每个月做一个总结，全年把它分享出来。
　　
　　最后真心的感谢你们，希望在这个平台上我们一起努力，实现我们心中的大商之道，谢谢大家！
　　
　　主持人：感谢唐总热情洋溢的致辞，下面进行《赢商沙龙.大商之道》的发布环节。
　　
　　张莉：首先各位领导来参加我们这个沙龙活动，在百忙之中大家聚在一起，大家谈谈现在的商业发展趋势，下面我给大家介绍一下赢商网，以及这个沙龙活动的主题，以及以后做这个沙龙的目的。
　　
　　我们现在配合上下线的活动有赢商大讲堂、赢商招商大会等，赢商网是做什么？我们来做什么？开发商、品牌商家需要什么，我们同时来做一个全方位、定制性的服务，比如说在缺有效推广以及缺资源，缺专业这一块，我们赢商网就做一个专业的营销策划执行团队，以及多维精准的传播平台，在缺资源这一块，我们有商业的整合平台，我们结合广泛的人脉，为开发商、品牌商家提供所需要的资源。
　　
　　最后一块，如果缺专业，我们赢商网作为一个最专业的商业地产平台，我们有网上商学院的称号，我们有最佳的执行团队，我们有培训师资讲堂，在这个平台有专业的资料供大家使用，这个是赢商网的首页页面。
　　
　　我们看到赢商网的访问客户，有连锁品牌商家和开发商两大群体，开发商管理是管理层部门人员，品牌商家是管理人员和拓展人员，赢商网在行业的地位，从这个表里面可以看到，在日均访问量超过130万，在同行之间我们同样排行第一，在IV排名排到10700，在同行之中，就是所有的房地产资讯互联网站我们排行第一。
　　
　　下面就是注册用户，我们排到49100位，同样也是排在同行第一，有这么多的用户在我们网站互动。
　　
　　赢商网作为最高端的房地产专业论坛，我们和21世纪博鳌房地产论坛有合作，另外选择一些合作媒体的时候，我们会选择连锁业大会、餐饮业大会，同样在万达的年会，三个合作媒体之一有央视、新浪，同样有赢商网，这是赢商网的五大板块，赢商网现在有近3万家品牌商家，中国最大的销售数据库，主要拥有25000多个商业地产的招商信息，有这么多的项目的招商需求在网站上发布，这一块是招聘频道，它就是所谓的线上招聘求职平台，如果有需要招聘和求职的可以在网站发布一些你所需要的信息，可以直接在网站上看到，就是所谓商业人才数据库，这个就是下载频道，这里有网上商学院，大部分都是由专业的人才自己上传进去的，如果有需要可以免费直接下载。新闻频道大家就很熟悉了，打开赢商网的页面就可以看到，从政策动向、数据报告等，我们都会根据当下最热最新的信息进行更新。
　　
　　接下来是赢商论坛，我们提供了一个行业内的人的交流平台，每天登录的网民、用户，在网站上发布自己需要谈论的话题，在网上讨论，赢商家族，就是打造多位一体的服务体系，我们同时在网上有赢商网西安站官方微博，每天都会发布微信，赢商网的大概情况就介绍到这里。
　　
　　张莉：接下来由我给大家介绍一下今天做的这个沙龙的形式和我们想做的目的，包括给大家提供的一些服务。
　　
　　我们赢商网从8月份上线以来，我们一直在想用一种方法让我们业内的一些专业的人士，开发商，连锁品牌商家聚合到一块，同样把他们的建议和自己所做的事情加入到我们网站的建设内容中来，我们就策划出了这样一个活动，叫《赢商沙龙.大商之道》，作为一个全新的栏目，它主要有三大特性，我们抓住地方性、专业性、互动性这样一个交流平台，主要采取了嘉宾演讲、现场实录，后期整合的方式，让专业的人来交流，让大家共同讨论现在所正做的事情，包括当下最受关注的话题。
　　
　　三大特性第一点就是地方性，我们主要考虑是在西安商业地产内，包括西北商业地产的领域，他们所关心的一些话题，以及行业的问题展开，就凸显了地方的特色，以及本土需要的商业方面的需求。
　　
　　第二个就是专业性，扎根于商业地产的领域，通过讨论，开发商从拿地开发、到招商运营，根据这些话题来开展，从商业地产的前期到后期我们都在做一个研究和讨论。
　　
　　第三个是互动性，我们所有邀请到场的嘉宾进行讨论，互相之间进行深度的沟通、交流和认识。
　　
　　目标是立足于西北区域市场，专注商业地产领域研究，共议当下行业焦点热点，解决全产业链之难点困惑问题。这是沙龙开展第一期开展的讨论，同时在网站做了专题的报道，这是第二期就是新城发展的趋势做了一个讨论，我们当时选择的是大兴新区的项目，大兴新区是属于一个新城的发展，沙龙线下线上配合推广，内容直播报道在赢商网总站也进行一个现场直播的报道，同时在分站开辟一个专栏进行报道。
　　
　　主持人：下面发布《西北地区典型城市商用土地数据分析报告》，有请！
　　
　　冯家瑞：各位嘉宾大家下午好！我们做了一个《西北地区典型城市商用土地数据分析报告》，我们是以西安、兰州包括乌鲁木齐、西宁四个城市采集的数据进行分析。
　　
　　这个研究思想总共分了三个部分，第一个西北典型城市宏观经济的发展背景，第二个西北城市商用土地的分析对比，第三个就是月度分析报告。

　　
　　西北地区GDP增速在全国已经排在前列，2013年前三季度，西北地区典型城市经济运行总体良好，GDP、城镇居民可支配收入都在前位，西安是排在首位，从增速上乌鲁木齐已经达到了15%的增速，在4个城市中，它是排名首位，它是具有非常大的发展潜力，2013年前三季度，兰州居民的可支配收入增速是最高的，达到16%，从商业成交面积总体上来看，西安成交面积是居首位，去年来看，西安的成交面积远远超过其他三个城市，总体接近300万平方米，西宁、兰州的成交面积超过了200万平方米，和2012年相比，乌鲁木齐增幅是很大的，西安增幅较小，同比增幅只达到了29%，通过这个数据表我们可以看到数据的一些变化，西安的成交总价，西安居首位，西宁总价增长速率排在第一位，2013年商用土地成交总价是33亿元，西宁和乌鲁木齐均超过10亿元，兰州成交总价超过8亿元，西宁和兰州增幅比较大。
　　
　　西安成交总价第一，西宁成交总价增速第一，2013年西安、西宁、兰州的商用土地成交均价均超过2400元每平方米，西安的成交均价达2584元每平方米，排名首位，乌鲁木齐成交均价较低，仅为1176元每平方米。
　　
　　2013年西安商用土地的供应量的变化对比，从1月份到12月份，总体来看的话变化不是很大，但是从土地供应来看，土地供应活跃度比较高，大面积商用土地供应，导致了土地成交市场的火爆，同时吸引了一些知名房企在西安拿地。
　　
　　这是乌鲁木齐商用土地活跃度的一个情况，我们可以看到乌鲁木齐商用土地活跃度还是较高，2013年全年成交面积达到了181万平方米，同比增长356%。
　　
　　这是兰州1月份商用土地成交面积达到113万平方米，从成交面积来看，兰州在去年全年成交面积是175万平方米，同比去年上涨了227%，其中10月份的成交面积达顶峰，为93万平方米，占全年商用土地成交面积的60%恩，从成交总价看，10月和8月的成交总价比较高，分别为4.6亿元和2.8亿元。
　　
　　这是西宁全年的变化图表对比，6月份西宁商用土地成交面积达到了121万平方米，是年度最高值，从成交面积看，6月份和11月份为非常大面积的成交，成交面积是112和66万平方米，占全年商用土地成交总面积的86%，从成交总价来看11月份成交总价达6.5亿元，为全年最高值，10月份成交总价为2.3亿元，在国家房地产宏观调控政策影响下，开发商拿地越来越谨慎了。
　　
　　西北地区典型城市正处于经济高速发展阶段，GDP增速高于全国一二线城市，商业地产的发展潜力大。
　　
　　2013年西安整体的商用土地成交面积和成交总价元超于其他三个城市，说明开发商对西安商业地产市场的认可度非常高，2013年受市场政策和土地供应的影响，品牌大房企纷纷在西安和兰州拿地，促使西安和兰州土地市场备受关注，从而拉高了土地的价格。
　　
　　主持人：非常感谢！下面进入我们互动交流环节，我们的主题是大话2014，我把话筒交给赢商网西安站总经理唐彬先生。有请！
　　
　　唐彬：大家用一分钟自我介绍一下，然后给大家布置一个作业，就是大家写下2013年自己最大的感触，包括2014年，你对明年的期望，你会有一个什么样的判断。
　　
　　王丽：大家下午好，非常荣幸第一个介绍，我是松茂集团开发部的经理，今天来是抱着学习的心态，我之前是做运营管理的，希望大家分享的时候，能毫无保留，让我好好学习。
　　
　　薛飞鹏：大家下午好，非常感谢赢商网为我们主办这个沙龙活动，给我们提供了非常好的平台，希望以后这个沙龙越办越好。

永辉超市股份有限公司陕西大区新店拓展部经理  薛飞鹏

　　
　　张鑫：大家好，我是奥斯卡影城的张鑫，我是赢商网忠诚的粉丝，咱们组织很多活动我都积极的参加，谢谢大家。
　　
　　孙浩：大家好！我是孙浩，非常感谢赢商网提供这样一个平台，让各地的精英聚集一趟，在这里进行一个头脑风暴，2014年刚刚到来，希望赢商网越办越好！

　　
　　和龙：大家好！我们今年在陕西关中地区要做县域城市的综合体，以前大家都说三四线，三四线很模糊，我们是做县域城市的综合体，谢谢大家！

陕西佳诚房地产开发有限责任公司商务部经理  宣鹏

　　李洁：非常荣幸能在这个非常晴朗的情况下跟大家见面，我们也是做城市综合体，希望跟大家有一个很好的认识机会。

陕西佳诚房地产开发有限责任公司商务部总监  李洁

　　
　　姜振雷：大家好！我是世联地产的姜振雷，我本身接触商业地产时间不久，一开始接触就关注了赢商网，在赢商网上学到了很多东西，今天又参加这个活动，我看到有很多商业地产的前辈精英，希望从大家身上学到东西，也希望以后有机会跟大家多多交流，谢谢大家！

世联地产策划主管  姜振雷

　　
　　刘志：大家好！我是来自世联地产，非常感谢肖总和唐总提供这么好的平台，让我今天认识多这么多新朋友，祝大家新年快乐！

世联地产营销总监  刘志

　　
　　郭婧：我们是做小城镇城市综合体，谢谢！

陕西禧里商业运营管理有限公司总经理助理  郭婧

　　
　　游勇：大家好！我是本土的房地产服务机构，叫光魔机构，我们公司成立5年来，也是在陕西省有一些自己服务的项目，包括现在在甘肃、榆林市都有自己的服务项目做，公司业务范围涵盖了住宅、商业地产、旅游地产服务工作，跟唐总认识也比较早，包括他最早做商业地产展会的时候，我们也给出谋划策，最后唐总找到赢商网这个平台，以后我们合作的机会可能更多一些，谢谢！

光魔机构总经理  游勇

　　
　　陈慧娟：非常感谢赢商网提供这样一个机会，和各品牌商认识，我们地产是在榆林市，一个2万平米的城市综合体，现在还在策划中，希望2014年能够和各位品牌商合作，谢谢！

盛景房地产开发公司执行总监  陈慧娟

　　
　　李晓刚：大家好！今天能够认识这么多新朋友非常高兴，提前祝大家新年快乐！

　　
　　王磊：大家好！很高兴认识大家！

　　
　　谭豪之：我想隆重的推介一下我们乐画这个教育品牌，刚才我们工作人员给大家的礼品里面，里面都有一张乐画的海报，乐画今年已经八岁了，最早从一个家庭课堂，陕师大附小，我爱人做了一个家庭课堂，发展到今天，我们现在有两个核心的板块，其中一个叫乐画少儿教育基地，另外一个叫乐画国际少儿美术教研中心，基地主要合作的有开发企业的教育会所，社区级的商业中心，我们现在跟福田幼儿园合作输出乐画品牌的课程，中华世纪城小学校外的课程，我们自己目前有城南、城东、城北有教学基地，给大家的礼品里面有两张乐观画的游戏卡，欢迎各位带孩子到我们乐画来体验，谢谢大家！
　　
　　周振军：我是混迹地产江湖的媒体人，唐总开始说纸媒做的比较艰难，这也是唐总的心声，2014年前，我跟唐总和肖总交流的非常多，纸媒的运营要采用移动互联的平台，应该提高它的黏度和互动性，关键要抓目标客群这一块，参加商业地产方面的交流，也感谢唐总、肖总，赢商网提供这样一个机会，我们关注商业地产这一块，也运谋了很久，我们也想搞一些动作，在2014年我们可能还有一个更大的平台，我们和广电合作，有一个进社区的杂志，年后就会亮相，第二个就是我们的移动互联产品，在一定程度上，我和唐总一样是从媒体转型的，走媒体走向运营，希望我们的服务更具体化、更有黏度，借此机会祝大家龙马精神！
　　
　　肖华：大家下午好！首先代表主办方对大家的到来表示最衷心的感谢和欢迎！我是这两家机构的说是董事长，其实赢商网这一块，媒体和网络这一块我真的不懂，我在行业内十年磨一剑，我去年一直思考一个问题，十年了到底怎么走向哪里？到底这个剑怎么磨？磨到什么程度？所以通过不断的学习，不断的向每一位行业的精英去讨教，最后我们达成了一个共识，既然在一个行业里做了这么久，我们就要面临的一个问题就是变，所谓变就是在做事情的过程中，我们要顺应市场的发展，顺应时代的变化，来把我们现在立足做的事情做到最好，2013年在唐总带领整个团队的努力下，我们结识了赢商网，然后立足西安，我们建立了横向和纵向的平台，线上我们通过品牌商家和开发商的资源整合，进行一个对接，线下我们通过平台的横向纵向连接，形成互动，包括在行业内也形成一个横向和纵向的连接。
　　
　　未来的单打独斗的时代已经过去了，我看大家都在抱团，大家都在互相抱团取暖、寻求发展，那么在我们立足的这个行业里面，到底要不要这样做呢？我觉得是有必要的，不管是纸媒的时代将来变向哪里，但是这个行业的沉淀总得有一个趋向和走向，包括我们线上整合了这么多品牌商家，那么线上的资源到底怎么用，这个我们需要和各个品牌商家和开发商形成互动，我们才可以用好，这也就是我们的初衷和目的，也希望在做的过程中，得到在场各位的大力支持，也希望我们借助这个平台，我们能找到每一个人、每一个发展商需要的商业点，这就是我们的初衷和目的，预祝大家在2014年马到功成，一切都好，谢谢大家！
　　
　　唐彬：感谢肖总的致辞！刚才给大家布置了一道题，主要总结一下去年，展望一下2014年。
　　
　　刚才说到纸媒，周总，我也是做纸媒出身的，纸媒不是不行了，是怎么变的问题，明年我们和周总这一块有一些纵向、横向的对接。
　　
　　谭总也是做商业地产策划的，他们现在在全国跟基金合作，做了一些比较大的项目，他自己又做了一个品牌叫乐画，先从你开始谈一下，结合商业地产发展的一年，出现了哪些变化？关键词你总结一下。
　　
　　谭豪之：唐总让我先抛个砖，后面希望大家给我们多带一些好的分享思路，实际上我们还有一个机构叫乐意品牌商业地产策略机构，我们刚刚在2014年初，给乐意品牌后面加了两个字就是商业，公司从第二年已经调整了，做商业地产的前期策划、销售代理，目前还有招商、运营顾问的工作。

乐意品牌地产策划机构董事长  谭豪之

　　
　　唐总谈到的第一个问题，实际上我只准备了第三个问题，第一个问题，西安的商业地产在整体的发展过程中，出现了哪些变化和面临的问题？
　　
　　唐彬：用两个关键词总结一下去年，或者用一句话也行，然后2014年有什么打算。
　　
　　谭豪之：给大家汇报一下，乐意商业地产策略机构2013年的工作，是一个分享吧，2013年，乐意每年有一个年度汉字，2013年年度汉字是三足鼎立的鼎，我觉得每一年我们乐意，包括我个人和团队发展的话，我们需要有一种谦虚、谨慎、如履薄冰的态度，更多的是自身的调整和变化，2013年我们代理的有6个商业地产项目，其中有土地发展策划，包括和基金公司合作的旅游地产的前期策划，有两个专业市场，一个购物中心，基本上可以做到客户比较稳定的服务，但是对于2014年我们也有一些新的要求，我借助赢商网，赢商网也是我们2013年重点的合作伙伴，我们也带客户参加了赢商网西南招商大会、西安招商大会，赢商配合我们两次做了项目推介的沙龙，我和周总这一块也做商业与投资杂志平台的建设，当然以周总为主导，周总是投资方，我们提供的主要是西安区域的商业地产的商讯和动态的内容，包括一些专题的分享，我个人也有两篇文章，在赢商网的专题采访里面，关于商业地产品牌和商业地产资产最优化的论述。

　　
　　唐彬：谭总的字写得非常好，他刚才讲到鼎，就是要创新要变化，等会散会的时候，谭总给大家泼个墨，谁发言得好，一会这个墨宝就送给谁。
　　
　　谭豪之：乐画是我们做的自由少儿教育品牌，希望各位给我们乐画多提供一些合作的机缘。
　　
　　陈慧娟：大家好！我也是刚刚进入这个行业，说的话不是很专业，挺大家多多包含，在这半年中我最大的体验是创新难，因为我们的项目在榆林市的西沙区，不是主流的商业区，怎么把客流吸引到开发区是一个难，我们的项目过去一年中还没有真正落地开始操作，新年的愿望是希望能够在顺应三线城市商业综合体的发展模式的过程中，同时加入我们团队的创新，可以让想法落地下来，在9、10月份，按照我们的预期可以开业。
　　
　　唐彬：2013年比较难，我每年基本上都去几次榆林市，前一段时间榆林那边刚好有一个商业项目，他们可能在今年也要开，也是比较难，但是开发区也有很多成功的案例，特别是餐饮都很火。
　　
　　游勇：我说一下我的观点，首先去年2013年，我的两个关键词，一个是起步，西安的商业真正有了一个大步式的发展，以前商圈只有两个，一个是小寨，一个是钟楼附近，从前年、去年逐渐开始，西安逐渐像一个大城市，逐步有一些商圈，比如说三桥已经起步，还有凤城五路商圈逐步起步。
　　
　　从开发商来讲，勇于尝试做商业地产的开发商越来越多了，开发商拿住宅地难度越来越大，从规划部门的角度讲，给住宅用地配套的商业面积会越来越大，2011年规划局有一个文件，未来新批的住宅底商会越来越少，包括最近做的几个项目，都是在住宅用地上单独划出商业用地，进行一个集合式的处理，这个事情对开发商有利有弊，但是必然会使开发商在业务范畴里增加了商业这个选项，那么作为代理商来讲，我也是其中的一员，我觉得机会多、同时坑也多，机会多就是你面临的商业地产，会越来越多，我们整个蛋糕会越来越大，但是这个蛋糕真正好吃的、真正能被吃得下的不多，我们虽然一年能接触十几个项目，我们最终做的可能只有两到三个项目。
　　
　　现在我的感觉就是，我的同行也越来越多，以前做商业地产的没有几家，我们算比较早的，我个人从2004年就开始做商业地产的项目，现在有很多公司都做商业地产了，我觉得这也是一个行业好的现象，也是一个不好的现象，事情是有两面的。
　　
　　从品牌商来谈，未来品牌商的日子会很好过的，刚才跟奥斯卡哥们聊天，8块钱一平方你租还是不租，品牌商的日子，相对来讲在这个体系中是比较好过的。
　　
　　2014年发展的趋势应该是一个加速的过程，任何的一个行业肯定是从纷乱到有序的过程，很多人都已经在喊西安的商业地产泡沫了，我觉得西安商业地产的泡沫还远，西安经济一直在增长，人口也在增长，消费能力也在增长，可能有一些个别的难题在，但是我们的未来应该是一个加速向上的过程，这是我的理解，谢谢！
　　
　　唐彬：谢谢游总，2013年是相对起步，我们前一段时间讨论，西安商业地产2013年是真正的元年，新的商业模式慢慢勾勒出来了。
　　
　　王涛：大家好！2013年我总结了亮点，第一个就是电商年，第二个就是创新的商业模式年，2014年，我们要给西安市民呈现三个项目，这是曲江文商给西安市民呈现的项目，谢谢大家！
　　
　　唐彬：他刚才讲到电商，我最近也在接触电商，前一段时间跟曲江也谈过，现在实体店、电商，包括所谓的万达、银泰，包括金花，金花也开始做电商了，所以大家都在关注这个事。
　　
　　郭婧：我先说一下对于我们公司来说，2013年我用一个词来形容，我们是2013年3月份刚成立的一个公司，对于我们来说，2013年就是厚积的过程，我2013年之前都在国外，回来以后觉得西安跟以前不太一样了，西安发展真的是非常好，我也非常惊讶，刚才游总也说了，2013年是商业地产的起步元年，用我的感觉来说应该是井喷的一年，有很多商业综合体、聚集区出现了，而且逐渐成熟，这也是跟西安经济发展息息相关的，我觉得泡沫也还没到，潜力还是有的，因为我们做的是镇乡的综合体，对西安的情况不是很了解，再加上很久没在国内待的原因。
　　
　　2014年，对于我们来说，用两个字来形容，就是勃发，2014年我们有两个项目要开业，2014年10月1日之前就要开业，对于西安商业地产的预测和期望，我觉得商业地产虽然很多，我觉得在西安来说同质化比较严重，相对于北京、上海来说的话，北京、上海每个商场逛有不同的感觉，西安逛百盛、金花、银泰，它的品牌差异没有很大，我觉得错位和多样化是商业地产比较关键的点。
　　
　　唐彬：谢谢郭总！郭总是个海归，海归回来没到一线，也没到大城市，直接就到镇里面去了，中国这五年的变化，比任何一个国家变化都快，你用了厚积勃发形成2013年，现在每一个镇上都是以文化、或者以旅游带出来的概念性，但是目前整个陕西除了我们熟悉的袁家村。
　　
　　郭婧：我们这个项目也是顺应国家提出城镇化的要求，我们在各地也是一镇一品建商业综合体的，我们在凤翔西凤酒厂那个镇，那个地方要建成一个中国的西凤酒城，就是从包装、印刷一条链的项目，我们就挖掘当地的古文化，挖掘当地的民族文化和商业结合在一起。
　　
　　唐彬：你们不但有旅游、有文化，还有产业支撑？
　　
　　郭婧：对。

　　
　　刘志：我对2013年用两个字形容，就是转型，其实中国的房地产发展到今天为止，从各项统计数据来看，基本上都达到到非常成熟了，那么住宅在2013年，整个西安市成交了1450多万方，这个数据在西安房地产发展历史上，又是创了一个新高，据世联的统计数据，是继2010年来的又一次突破，商业地产在土地数据里，在10月份突破了100多万方，整个供应链这一块是1600、1700万方，接近1800万方，在这样的市场背景下，政府职能在发生转变，企业肯定也在转型，中国房地产的前十年是黄金时期，中国房地产企业转型，我们也可以看到万科、龙湖等等，都纷纷把他们的商业地产的开发比例提出了，龙湖由原来的10%提高到30%，万科地产现在开发了三个系列，第一个万科广场系列，还有社区商业系列，还有一个是街区商业，现在政府依赖土地财政越来越大，但是现在可圈的地越来越少，深圳土地财政大概在20%、30%左右，绝大多数二三线城市的土地财政，依赖度是70%甚至更高，西安市早两年的土地出让，2012年是370个亿，土地出让金达到了390亿，你看占的比例非常大，现在政府职能在转变，企业也在转变，去年两个词最热，一个是防腐，一个是转型，2013年是转型的一年。
　　
　　2014年就是竞合，竞争是肯定的，市场的竞争以后将会非常充分，正是由于竞争的充分，所以合作不可避免，单打独斗的时代真的已经过去了，大家都在抱团取暖，所以我觉得2014年整体的发展，不管是企业与企业之间的合作，还是企业与商家、商家与商家，企业与代理商等等之间的合作，应该说会越来越频繁，也越来越专业化和成熟化，谢谢！
　　
　　唐彬：感谢刘总！刘总刚才用了转型和竞合，提到了几个关键数字，去年大概西安成交量是1400多万，然后商业储存量应该是1600多万，房地产从黄金进入白银时期，目前竞争是不可避免的，是一个大的趋势，我们做商业地产资源整合的时候，包括媒体做电商的时候，都是进入了一个整合的阶段，一线品牌的开发商，大的开发商都开始做商业地产，我刚才提到万科，万科做商业就是向万达看齐，万科要做就一定要做第一，它在全国布局，加上全国大型房企都做商业地产，那肯定就有一个竞争合作的局势。
　　
　　姜振雷：2013年有两个关键词，一个关键词是火，刚才大家从很多层面都说了，我也是分享两组数据，第一组数据是监测的一二线20大城市的市场存量，2013年市场存量，现在有6461万平方，这个数据预测的话，三年以后，到2016年，这个数字将会增加，在现在的基础上再增加3500万的数量，加起来近亿的存量，供应量是非常大的，很火，火的原因，我个人感觉也是因为政府的调控，政府调控逐渐显现出来效果，很多大型开发商已经往商业地产上转型，往商业地产上发力，这是一个趋势。
　　
　　第二个，统计2013年西安零售物业存量达到302万平米，环比2012年，增加了24.9%，购物中心量大概占到50%，就是有150万的存量，环比2012年，增加了20%，一个是24.9%，一个是20%，可以看出来西安市场上也体现出来的火。
　　
　　第二个是电商这个词，这个词大家都说了很多了，我这这一块想跟大家分享购物中心的数据，购物中心因为电商的冲击，业态配比已经发生了调整，像西安新开的秦汉唐，里面大比例增加了餐饮休闲娱乐的业态，还有一个成功的案例就是赛格购物中心，它还是以传统的零售为主，占83%，但是增加了儿童娱乐的比例，是增加购物中心里面的体验感，也是在对抗电商的冲击。
　　
　　第二个关键词就是电商和购物中心的业态配比、运营思路都会产生冲击，会促使我们转型，对于2014年，我觉得在以上分析的基础上，2014年需要做的一个核心工作，可能就是怎么样克服这么大的存量的基础上，再加上点上冲击的情况下，我们如何做到差异化，刚才郭总提到一个同质这个词，我非常赞同，2014年、甚至2015年、2016年的目标就是怎么样去同质化，怎么寻找差异化。
　　
　　比如说刚才郭总提到，把产业化、艺术化、文化融合起来，还有就是做体验感，增加购物中心的体验感，增加客户在店里面停留的时间，这都是我们以后需要共同探索、寻找解决办法的地方，作为我个人来说，我进这个行业的时间确实不长，我做房地产时间比较长，我2009年进入地产这个行业，做商业地产是从去年6月份才开始介入的，对于我个人来说，2014年要做足功课，跟市场上的前辈、精英一块探讨、学习，同时借助网络平台，也通过一些成功的案例进行学习，怎么样克服同质化，是我个人2014年要做的。
　　
　　唐彬：谢谢！刚才用一个火形容了2013年，总结了一下，说了几组数据，还谈到政府规划这一块，这几年火

　　宣鹏：如果说2013年，我就是两个字困惑，为什么说困惑呢？房地产这几年拿地成本不断增加，拆迁成本更是增加的非常快，但是我们不能不做商业，真正商业地产招商问题非常大，同质化越来越严重，我们知道我们未来城市的发展，我们有非常好的前景，但是我们真正做商业地产全部都是千篇一律，没有什么创新，我觉得这是我们最大的困惑，都这样做的话就没有什么意义了。
　　
　　沿海地区一些商场开的非常有特色，文化特色、品牌结构、外立面等都给人一种新鲜的东西，要做到跟别人完全与众不同，让别人无法复制，现在大家都抢供应商，现在已经从甲方时代到乙方时代转变了，他们在选，我们在无奈的给条件，最后大家都一样，我觉得对消费者来说也不公平，去哪都是电影院，有一点吃的，有一些品牌，对于我来说，我们明年最主要的方向就是创新求变，我们现在提出来一个理念，第一我们要给西安市场引进一些新的东西，第二，我们想自己打造自己的产业，怎么做我们现在还在讨论。
　　
　　我们长安集，去年真正开始对外宣传的时候很多人很困惑，觉得我们大脑进水了，东郊没有人做商业，你们开始做商业，那是老工业基地，有什么好玩的，商业就是做人气，老工业基地居住密度是非常大的，而且地理优势非常好，在二环和三环之间，我们未来面临的是幸福林带，就跟现在的唐延路是一样的，无非就是绿化度、环境指数更好一些，还有三环以外未来的浐灞新区，包括未来的西安市的领事馆区，我们这个位置是很好的，而且我们在内部的结构上深挖一下，引进一些新的东西，我们认为我们这个地方没有问题，我们这将来会出现一栋标志性的高层，今年我们会有大面积的广告宣传，请大家拭目以待，2013年对我们来说是困惑，2014年是创新求变，谢谢大家！

　　
　　李洁：关于我们项目这边，今天我看到有很多，如果跟我们合作的话是我们的乙方，在整个项目中，2013年首先是破，我希望我们可以挖掘很多新的点，我希望我们招来的能落下来，落下来能做得更好，2013年是破，2014年和2014年以后的日子就是立，能立多久？就要看双方全方位的合作情况，包括你说的电商的问题，整个长安集170万城市综合体，商业是60万，我们要做出差异，这是更难的事情，现在不能面向全球做招商，这是很困难的，没有办法落地，只能把一些东西深挖和突破，这是很重要的，如果没有这个思路，来了做不下去，这是对我们所有商家不负责任的行为，我们现在在考虑这样的产业链就是为了让商家来了能做，做了能好，谢谢！

陕西佳诚房地产开发有限责任公司商务部总监  李洁

　　
　　和龙：既然说到关键词，我刚才想了想，大家说了很多，从2012年开始说同质化，2013年应该说个什么词呢？我还没有想好，我觉得是跟风，为什么呢？现在大家都做商业地产，万科也在做，红星美凯龙这样的企业，在未来5到8年，要开一百家店，我们企业也是这样，在未来十年我们也要开一百家店，再就是同质化，现在大家看到万达就是千篇一律，厦门店、河南店、银川店，我都看过了，进去以后千篇一律，而且今年红星美凯龙开的店，大家进到每个红星美凯龙都是这些品牌，去年一窝蜂的喊儿童体验店，然后大家都开始做，餐饮也是一样的，下一步应该做什么样的购物中心，这是大家未来要考虑的。
　　
　　2014年是适合，我们是做县域，目标非常明确，大家都喊三四线，以前大家都说中高档，什么叫中高档，收入不同对价值的认识也不同，有的人认为奢侈品就是高档，有些人认为快时尚是高档，购物中心怎么做，业态如何调整，如何做购物中心，我觉得大家把商业地产和购物中心混淆在一起，大家觉得商业地产就是购物中心，购物中心就是商业地产，其实不是这样的。
　　
　　县域三四县城市是空白点，绿地、万科他们还涉及不到，但是在陕西万达的速度非常快，明年渭南的万达可能就要开业，2013年再有一个字就是快，一定要抢占先机。
　　
　　唐彬：谢谢和总！第一个说到角色互换，第二个也谈到同质化的问题，和总讲到跟风的问题，我到北京、深圳跟他们交流的时候，也感觉害怕，但是也没有办法，就是现在国内做的有一些有特色的，你想学它好像也学不来，你又突破不了，新的商业模式还没有呈现出百花齐放的局面，我们也感觉到有问题，前一段时间赛格开业的时候，我看到最顶楼的餐饮，我看了之后都觉得吓人得很，整个要摆成一条街，可以跟大唐不夜城PK一下，两条扶梯做的真好，如果没有两条扶梯就是有问题的。
　　
　　现在全国万达也开始做县域，和总还提到一个快。现在是互联网，互联网催生的就是快，你来不及，也躲不掉，接下来听一下甲方对2013年、2014年的感受。
　　
　　孙浩：我对地产这一块不是很熟，但是也能感同身受到，我就从我们电影这个行业，来跟大家做一个交流和分享，2013年，对我个人而言，对于中国整个电影市场来说，就是丰收，2013年中国全国电影总票房达到了217亿，增长速度是全世界第一位的，我举几个数据来说一下，2006年全西安的票房是6000万不到，然后2013年的话，咱们西安市票房是14.2亿，增长速度是非常非常快，咱们西安名列全国前十名，刚好是第十名的票房，西安经济总量在全国来说都是二十位左右，但是票房做到前十，说明西安这个古城有着深厚的文化底蕴在支撑，再一个说明我们这两年电影行业的发展是非常非常迅猛，去年我们影城在我带领下，票房达到了4005万，是全省第三家过4000万票房的影城，在全国3800多家影城里面，我们影城去年排名是第53名，刚好是过了4000万，这个成绩也是非常非常喜人，这是我创造最好成绩的一次机会，这次机会我抓住了。

　　
　　唐彬：谢谢李总！谢谢宣总！刚才宣总谈到困惑，做这么大的一个项目，170万，你们光商业项目就接近60万，你们到成都可以看一下，几十万平米的商业做下来，那个心多大才能承受那么大的事情，我看到了杜总身上的激情，看到做事的决心，他其实还不太懂商业地产，从某种程度上，但是他觉得他能做成，他觉得他能做成，我觉得也可以做成。
　　
　　这么大体量的项目，在全国也没有可复制的，做产业链，第二个，就是李总谈到破，其实商业地产到了今天，其实就是无章可寻了，前一段时间，万达刚开业的时候，有药店、有卖钢琴的，以后只要你能想到的都可以在商场里面卖，只要消费者能接受，实际上商业地产现在很多都想做高端大气上档次，但是回过头这条路走得很累，经营状况又不是特别好，李总在金花待了很多年，她对高端大气上档次有很深的感受，我对你们印象特别深的就是，你们明年广告费特别多，我期待啊。
　　
　　

奥斯卡赛高国际影城总经理  孙浩

　　
　　2014年对我们来说是挑战的一年，也是发展和成长的一年，刚才我为什么说我们抓住了最后一个机会呢？刚才大家说到同质化，现在所有的商业地产、影院、KTV等于是一个商业综合体的标准配置，如果没有这个配置，你在吸引客流上将有很大的损失，说是同质化，没有一个行业的同质化有我们电影院的同质化严重，你放阿凡达，我也放阿凡达，你放私人定制，我也放私人定制，中国不像美国是分区域发行，中国是同一天发行，造成我们的产品是非常非常单一，无非你是在硬件上投入巨额的资金来改造。
　　
　　大家知道电影这个产业从1895年诞生到现在，始终没有被淘汰，始终站在时尚的前沿，就是不断用科技武装自己，前几年IMAX非常火，现在又是4D，今年上半年我们全国的院线即将告白数字拷贝，马上要实行卫星传输，这是突飞猛进的一个技术革命，原来的胶片拷贝，我们省级领导给我们说的时候，半年时间已经没有胶片拷贝了，这个是个人无法阻止的，一个是技术方面加大力度的投入，另外一个就是跟地产商探讨一下，因为商业综合体在一个城市里面，等于说是现在没有规划，在无序的经营，我们是依附于商业综合体，所以有一个很尴尬的境地，为什么呢？租金越来越高，大家可能知道，现在在西安最高的一家金沙上面的大地，租金达到了130，影院利润就是100票房里面扣除3.3的税，43%是分给发行方的，剩余才是影院的，我们跟甲方的分成，现在基本上都是按15以上到20，高的达到25，所以说，甲方要求高租金是无可厚非的，同时我们作为乙方，我们可以提供给甲方稳定的客流，其实甲方租金来说，你的租金永远没有精品店的租金高，第三个给综合体能带来新鲜的东西。

　　
　　2013年是一个电影小年，达到了217亿的票，2014年变形金刚四、张艺谋的《回归》，一大批好的高质量的影片将会上映，我们的票房会突破300亿，后面的巨大隐患是我们影城的发展速度快，这么高的票房成绩是建立在影院越开越多的基础上，人次增速并不高，1983年有一部电影叫《少林寺》，在全国创造了一个亿的票房，一个5000万投资的影片，要收入到3.2亿、3.3亿才可以收回成本，现在造成的局面是综合体扎堆，影院也扎堆，未来对我们来说真的是挑战，考验我们的一个是硬件设施的大规模的投入，另外就是考验我们核心团队的经营管理水平、经营思想，不断的求新、求变，才能突破，我们准备今后在西安打造未来大的基地，在未来有7到8家店要开，不但开而且要开好，带给我们甲方一个良好的收益，也希望在座的伙伴们，在你们的项目中也都有我们影院的事业，谢谢！
　　
　　张鑫：我去看《阿凡达》的时候，一百块钱一张票，那是在2010年以前，2010年以后再没有这样的情况了，一影院太多了，第二手机现在很方便了，越来越多的手机支付，参与APP给你送一张电影票，也会促使咱们整个购物中心的人流的递增，促使影院的利润越来越薄，大家不要想一个企业利润有多么大，我们创造了4005万，其实有很大一部分，我们在北郊做活动，晚上10：40以后，看电影的观众返十块钱的现金，仅此这一项返了差不多十多万的现金。
　　
　　再一个，我们最近在北郊，联合了北郊很多的幼儿园、学校，给他们送一些电影票，有免费的，也有很低价观影的，在此我想邀请一下谭总，能不能参与到我们企业大的环境中，我们最近有接近30多家幼儿园、20多家学校，每天早晨排队在400、500人以上，这也是我们企业的一个责任，我希望您参与到我们的活动中来，这也是我们不同的一点，谢谢大家！

奥斯卡影城西北区拓展总监  张鑫

　　唐彬：西安票房是4.2亿，排在第十名，我们的GDP包括人均消费，消费结构排在全国25名以外，如果另外还有5个城市，消费潜力也是非常巨大的，没想到一家电影院一年的票房有4000多万，大概一张电影票30，一天光电影院吸引来的人流量上千位，接近两千人，我实在没想到小寨金莎的租金是130，其实电影城存在同质化，前一段时间在西安也出现了，我跟四海在聊，他们说万达一开，对面又是金花，它怎么比也比不过这两家，马路对面有三家电影院。是
　　
　　孙浩：我们签合同签得早，2007年影院租金没有这么高，现在租金都太高太离谱了。
　　
　　唐彬：同时在一个路边有这么几家影城，已经有两、三家了，还有一家要上的原因是什么呢？
　　
　　孙浩：不能不提煤老板这个事，煤老板不理解影院的运营方式、电影的档期方式，我们是比较理性的，地产界现在自己成立院线，包括恒大、包括海航，已经准备开始自己做这一块蛋糕，中国的院线现在是43条，美国只有3条，以后肯定是大鱼吃小鱼。
　　
　　张鑫：还有一个不好的事情，每部影片的发行都有一个最低的价格，无限的探底，对市场不好，现在影院的回收成本一般达到了7、8年，基本上和百货快持平了。
　　
　　唐彬：下来有请薛总给大家分享超市这一块的一些东西。

　　
　　薛飞鹏：大家好，我是永辉超市拓展部的，2013年对于我们是期待，从年初开始我们就一直在筹划两家店的开业，其实行业里大家都在期待，最终在年前开出了两家店，这两家店从开业到目前来说，整体的营业超出我们对市场的预期，前三天的销售额超过了800万，后续的话，超市后续面临的租金不断的提升，租金成本提高，会对超市后续的运营产生很大的压力，2014年我总结了一下就是沉淀，不是说我们不前行，我们还是要快速的开店，把开出来的店要运营好，迅速扩店就是降低物流成本。
　　
　　唐彬：2014年准备开多少家店？
　　
　　薛飞鹏：准备开三家到四家，不排除中间有新的项目出来，随着租金成本的提高，我们需要更好、更优质的一些物业满足条件，2014年，我们对物业结构、质量方面要求会非常高的。
　　
　　唐彬：谢谢薛总！
　　
　　王丽：大家下午好，我们公司2013年最大的一个感觉就是变，2013年不能说是翻天覆地的变化，但是也应该说是波涛汹涌，我们公司转型升级，2013年做了一个业态上的调整，另外转型升级，我们的K咖啡品牌，另外，还有一些业态的调整，比如说巴斯罗宾，这也是美国总部对业态的调整，现在面包竞争非常大，未来我们一些店面也会调整为烘焙，我们还有业态的增加。

松茂集团餐开发部经理  王丽
　　
　　我们代理的有肯德基、巴斯罗宾，我们还有小的饮料店等，之前我们都是靠现有的门店经营，从2013年初我们做了一个大的调整，就是大家提到电商，我们也做松茂网站，可能在2014年大家会在线上购买到甜甜圈、咖啡，甚至一些中餐也可能会配送，同时公司增加了一个物流中心，本身我们在北郊有一个物流基地大概有一百多亩，前三年一直在筹建，2013年底公司所有的物流中心都挪过去，就这个物流中心在冷冻配送上，冷冻配送是零下30多度，希望在座的各位，如果在物流方面有什么业务的话，也可以由我来给大家引荐一下我们公司的负责人。
　　
　　就我自己而言，以前是做运营管理工作，2013年后半年加入拓展方面的工作，可能在思维思想上也要有一些转变，包含现在我又做一些招商的工作，像城东客运站，我们在汉中、宝鸡都有一些楼盘，除了一些自有的品牌应用，未来还要负责招商的工作，这对我来讲是非常大的变化，我们公司内部发邮件说赢商网有这个活动，我知道我们总经理报名了，我不知道他报名，我说我一定要去，这对我来说是一个学习的机会。

　　
　　2014年与公与私就是开拓、学习，因为公司在转型、在升级，我们也是从实体店发展成为多种业态的一个经营，公司是这样，对我们自己而言，也是要开拓学习的一年，当然我们讲了这么多，我觉得我们都没有讲到健康和平安，我希望2014年健康平安在前，也希望在座的朋友还有家人，能一马当先、马到功成，感谢肖总、唐总提供这个机会，认识大家非常高兴。
　　
　　唐彬：谢谢王总，也祝你2014年平安健康！刚才王总谈到变，用波涛汹涌几个字，现在松茂涉及的餐饮、咖啡、冰淇淋、肯德基等，这个变是必须的，她刚才也谈到电商，建物流中心，昨天赢商发布了一条，就是腾讯和华南城现在要合作，腾讯收购了华南城百分之十几的股份，说明电商和实体已经开始结合了，再一个前两天阿里巴巴在西北的物流中心，是跟甘肃的国芳百货合作，也开始涉及到这些了，包括前一段时间谈的更多的就是，做商业地产最后就是做物流了，2014年是升级。
　　
　　肖华：今天真的收获特别大，我感觉从每一个人的困惑也罢，不管是自己对未来这个行业的展望，我觉得今天听了特别多，我听了特别有收获，其实从我们公司这一块来说，2013年我们做了一个定位，先对自己有一个明确的定位，定位就是找准自己未来的发展方向，2014年肯定就是在这个定位的基础上继续做整合，现在做的是赢商网这个资源平台、整合平台，线上线下做好整合，我们给自己定位的一句话，就是这两家公司全面跟赢商控股合作，赢商控股下面的赢商网西安分站这边，另外有一个板块叫赢胜中国，就是做商业地产的前策、后期的运营、招商这一块，我们现在在西安也有两个项目已经在合作，将来怎么样一个走向呢？我觉得就是大家利用不管是招商代理机构，还是销售代理机构，还是推广机构，还是开发商，我希望大家把我们用好，把我们全面用好，因为赢商网上的资源，现在整合了全国接近三万多家品牌商家，用不用它都在那，通过我们这种活动，大家把它对接好，用好。
　　
　　针对未来的走势和走向，这两天跟业界的朋友也在聊，其实大家不管是开发商还是代理机构，最关注的问题还是招商和销售的落地问题，作为一个从业者，这么多年的销售经验告诉我，在商业地产未来销售这一块，面临一个很大的变化，可能就要步入一个全民销售时代，什么叫全民销售时代？这也是跟刚才说的电商、实体店的这种，其实是一样的变革，尤其商业这一块，我是这样理解的，如果不用资本和金融结合起来做商业销售的话，是很难行得通的。

陕西众邦房地产咨询管理有限公司董事长 肖华

　　
　　今年已经有两家金融机构打入陕西，已经开始操作这一块了，我们也有过一些对接和交流，所以未来的商业销售不再是置业顾问的销售，它一定是跟金融、跟这个行业进行一个深入的全面合作的销售模式，包括个人的这种销售，是全民的销售时代。
　　
　　我是最早在西安做商业渠道销售，也不能说是我个人最早，当时还是有一些成功的业绩，2013年把这个渠道再拿出来说，我觉得这个东西已经立不起来了，你在做别人也在做，资源就那么多，但是谁来突破呢？结果上海的金融机构进来了，深圳的金融机构进来了，把这一块就破了，所以我们接下来需要的还是继续要整合，寻求新的思路。
　　
　　另外有一块，我刚才听到不管是开发商，还是商家，大家都是站在自己个人的角度，未来可能有一个方向，也是未来我们公司要做的一个方向，我们打算做三四线城市的物连地产，因为中国毕竟是一个农业大国，不管是做商业也罢，不管是做住宅也罢，都离不开消费，只有把很多东西结合起来，店、地、商结合起来、联动起来，才是未来盈利点，这是有待于探讨，我们有这方面的动向，然后也在落地，所以，也希望大家再给我们提出宝贵的建议。
　　
　　另外平台这一块，我们把它定位成商业地产服务商，我们是给大家做服务的，2014年全心全意的为大家做好服务，搭建好平台，让大家在这个平台上收益。
　　
　　唐彬：感谢肖总！我跟肖总一直处于合作状态，整合资源是未来我们要做的事情，中国同质化到底怎么来处理，上赢商网是最好的，因为赢商网品牌多，同质化不就是品牌少吗？我打一点广告，外地的很多品牌没有来西安的，很多人找不到这样一个传介的媒体，但是在每个城市里面有大量的新兴的业态，现在中国已经走入市场化的经济，每年诞生的品牌非常多，如果有一些好的运营商，包括像万达，现在就是培育自己的品牌，院线是它的，大歌星是它的，包括以后在某一些服装品牌，也在包装自己的东西，架构完成40%、50%的时候，它做差异化就很从容，第二个就是肖总谈到金融方面的问题，美国次贷危机都已经发生了，但是中国的金融始终是在围绕房地产，更多是在围绕房地产，不管是商业地产，还是做品牌。

　　
　　周振军：刚才长安集的李总，把我们对2014年的定位提出来了，刚才我就写了六个字，一个是困惑，一个是破立交错，从媒体的角度讲，我一直关注房地产行业，从上海到成都到西安，12年的时间，我就有一个感觉，在2014年开年的第一期杂志上，就体现了一个思想，2013年西安商品房成交1450万方，这是最近三年来的新高，同时商业地产、写字楼、商铺、商业街区的面积是非常大的，破就是过去常规的东西大家忽然感觉不灵了，我冷静的分析，是我们自己把自己想通了，现在我们都关注微信移动互联的产品，我们跳开了房地产行业，你再去看看很多人关注这个东西，是不是还是关注得非常高呢？

西安楼市总经理  周振军

　　
　　唐彬：感谢周总！人因为困惑才要破，破了才能立，就是这样一个过程，刚才他谈到成都，成都现在发展快，成都现在好，西安我们未来的空间这么大，东大街没弄完，解放路也没弄完，东西南北都没弄这才是真正的好，一个城市太快了就有问题了慢慢弄也挺好的，未来的空间呈现出更多更好的东西，我们才可以吸取更多的经验教训，谈到2014年也要突围，实际上每一年都在突围。

　　唐彬：天朗在昨天年会上的时候，他们提出来了，提出了社区服务运营商的概念，以后社区服务运营商的概念只能通过网络实现，因为网络是未来的趋势，去年华商报整个市场下滑了20%，我觉得未来电商很快，现在4G已经推出来了，刘总把电商这一块给大家介绍一下。
　　
　　刘总：各位地产和商业的专家，大家好，非常高兴今天唐总邀请我来跟大家学习一下，简单的说我们是做的是智慧社区的电子云服务平台，就是说我们通过一个电商平台，把居民、商家、物业连接起来，能够让他们实现相互的沟通、相互的交易，刚才大家也都谈到了招商，因为今天大家今天主要做的商业地产，大家做招商的同时也需要考虑一个问题，就是我们要招得来商，第二我们要留得住商，第三，我们要这些商家为我所用，我们这个平台，简单说一下，我们是从1999年开始做企业管理软件的，我们一直在企业内部，从企业管理角度出发，现在折回来做电商平台，我们更多的考虑是从商家的角度，在电商平台里面的三个用户，如何可以帮助商家更好的找到自己需要的客户，如何提供一些工具和手段，帮助他们更好的做营销，去粘住这些客户，使他们获得一些增长，是这个平台重点考虑的问题。
　　
　　为什么说电商、团购把电影院坑了呢？因为用低价的方式使大家观看电影成了一种习惯，以前60一张、50一张，现在就习惯30一张去看，你能够感觉这种感觉的事，是你没有办法对你的客户进行二次的开发，如果说原来的客户，我们可以跟他们产生黏度增加了，在原有的电商平台、交易平台，无法给您提供这种会员管理功能的时候，可能会让你产生困扰，如果我们可以提供给您这种管理系统，我相信电商给您创造的价值应该会更大。
　　
　　刚才唐总简单介绍了一下，我们目前是和招商银行、西安联通、昆仑银行都展开了合作，包括它们的商家、会员逐步的植入都在陆续开展中，目前只在交大常春藤社区作为第一个试点区，按照我们的规划，我们希望在2014年的年中，我们能结合西安的一些重点商圈，比如说东郊的交大商圈，曲江、西高新、经开区，依托这些重点的商圈，能够形成我们自己的宅公司一公里生活圈，到今年年底我们希望实现西安市的全覆盖，今天认识了很多地产的朋友，这是一个完全开放的朋友，刚才周总提到我们要打造新商圈，我们希望在未来能够有机会，跟各位一起共同通过平台，能把我们连接在一起，去打造新商圈，打造新的核心商业地点，我简单说这些，如果大家有什么希望进一步沟通的，下来继续沟通，这里就不耽误大家更多时间了。
　　
　　唐彬：其实电商这个真的要关注，刚才肖总说，有一个公司给我们送一个1680微营销的课。
　　
　　肖华：一个朋友在西安这边开了一个课，门票对外卖是1680，知道我们今天搞活动，他给我们送了一些过来，大家有兴趣的话，可以去听一下。
　　
　　唐彬：谢谢肖总！
　　
　　李晓刚：实际上这个酒倒的是比较早的，大家可以先尝一下这个酒，葡萄酒在我们生活当中，在一些高端的商务场合越来越多了，我下来给大家介绍一下葡萄酒的文化，今天这个杯子没有配好，葡萄酒杯是高脚杯，拿到一款酒怎么看这个酒的质量呢？简单就是三步，第一观其色，观色的时候，我们用一个白色的背景，或者用白纸或者用白盘子看一下它的颜色，第二步就是闻其香，当然这个酒倒的时间比较长了，大家可以做一个小小的游戏，每个人酒杯里面的香气是不一样的，为什么呢？第一倒酒的顺序和时间不一样。
　　
　　第一为什么要醒酒，所有的葡萄酒里面都有微量的二氧化硫，醒酒第一个原因就是释放二氧化硫，第二就是唤醒它的香气，让酒和空气当中的氧去氧化，第三个醒酒的时间，年轻的酒要时间长一点，年老的酒醒酒时间要短一点，第三如何醒酒，最简单的醒酒方法，就是拿着酒杯这样去摇，第二个醒酒方法就是用玻璃容器或者水晶醒酒器，把酒倒进去。
　　
　　实际上我现在闻到巧克力的味道，每个人的心境是不一样的，所以大家的香气是不一样的，我中午刚刚在办公室品了一款酒，这款酒本身里面的香气有咖啡的味道，香气是飘移的，在酒杯的上空。第三步尝其味。
　　
　　谢谢大家！

　　
　　首先我们行业内要抱团取暖，好的时候要抱团，不好的时候更要抱团取暖，在未来5年，这个应该是不变的一个话题。
　　
　　第二个就是立，不能说2013年是商圈的元年，以前好的商圈也有，从老百姓的生活需求来讲，商圈仅仅集中在钟楼、小寨是非常不科学的，像高新，重点的购物场所就在高新路和科技路，很多人提到这些地方都非常头大，到那没有一个车位，经开区消费基本上集中在凤城一路到凤城三路，恰恰也反映了我们西安发展有潜力，我经常拿成都来比较，今年9月份我去了一趟成都，因为我在成都曾经工作过5年，我在2007年6月，曾经写过一篇稿子，我5年之后再回成都看，以前成都和西安的差距是5年，现在经过5年差距没有缩短反而拉大了，成都生活便利度非常高，这就是微循环系统，就是社区购物环境做得非常好，大家看看西安晚上9点到10点，大家到高新区和经开区看一下，你会发现两灯指数和黑暗的地方是不均衡的，不谈浐灞了，就看看曲江。
　　
　　到了2014年，应该是商业地产突围的时候，刚才唐总提到了搞一个商业地产联盟，包括有可能会成立陕西省商业地产研究院，都是为大家服务的，中登在凤城十一路做了一个项目，他们就是从探索中摸索出来一点，在这块地做规划的时候先招商，商家你如果来有什么条件，这样出来的东西就完全符合商家的需要，从这个自循环的角度讲，从大循环的角度讲，我在这个大城市是不是具有唯一性，我记得长安集最初是想打造一个女性全产业链的购物中心，我们觉得这个创意挺大胆的，这个具有非常独特性，现在变到最后成了现在这个样子了，我看你们的广告语是给西安一个东中心，想法挺好的，因为我听李经理谈过，想法挺好的，但是你打造的定位和人群能不能吻合呢？
　　
　　李洁：定位有几次变动，前期很多人对长安集项目有很多的担忧，一方面是数据，一方面是整个交通配置，现在人人都说城市综合体，何为城市综合体，大家现在都很盲目，女性是消费的直接执行者，但是在所有的消费层面，女性大多数承担的是执行者居多，决策者居少，我们之所以说到今天我也可以提前给大家有一部分的透露，我们不再是做一个商业综合体，我的着眼点不仅仅是在这170万，170万只是我核心的形象群体，可以向周边的辐射一个概念，但是我们现在的关注点，是让你老有所持，你们家里的老人是有人管的，我们引进了国际上先进的养老体系，下到学龄前的入托、亲子教育全面的关注，不是以商谈商，我们今天的概念是大商业带动大物业，要做的是一个整体，从最外层的住宅层，再到里面的核心商业。
　　
　　周振军：从酒香还怕巷子深，推广无论怎么样，一定要不惜代价，当然方式时间、强度可以进行调整，但是背后的价值性在哪里呢？我们能做的是推广背后的，你所需要的资源的整合，包括你所需要的购买人群，包括奥斯卡影院，我们有长效的、保持高黏度的办法。