保险大鳄青睐房地产投资 金地集团何以成香饽饽

　　生命人寿急求控股金地集团之心昭然。继2013年12月3日安邦产险首次举牌金地集团后，2月12日金地集团再度公告，截至2014年2月11日，生命人寿通过二级市场交易累计持有金地集团股份表决权已达10%。

　　截至公告发布日，生命人寿已持有金地集团14.808%股份，累计耗资超过40亿元，成金地集团第一大股东。

　　资本市场人士分析认为，数年沉寂后的金地集团，正处于业绩爆发的拐点，当前其市值超过270亿元，且未来随着金地集团业绩改善及所掌控的土地增值溢价，资产规模将再上层楼。生命人寿40亿元以小博大，将成为生命人寿投资版图中极有份量的产业投资落子。

　　在对金地集团的控股权争抢过程中，虽然生命人寿目前占据优势，但另一参与方安邦产险之产业野心相比生命人寿而言，毫不逊色。安邦产险心中算盘究竟是什么？它会出手狙击生命人寿吗？

　　险资青睐房地产投资

　　投资期限长、收益稳定的房地产投资很受保险公司青睐。2013年，阳光人寿、中国人寿信托、中国平安在房地产均有涉足。

　　苏州一家PE公司负责人对21世纪网表示，“目前A股二级市场地产板块估值很低，不为短期投资资金看好。金融市场正相反，投资人很中意地产类公司的长期成长性，信托计划、基金子公司理财产品、券商资管计划和银行理财产品成为进入房地产领域的渠道。”

　　一家国有大行上海分行信贷部一位信贷主管也对21世纪网称，“目前我行对房地产公司的信贷授信审批比较放松，并不像外界传闻的那么难。”

　　上述PE人士称，险资投资地产最常见的模式是投资地产项目，比如写字楼、商业地产、物业公司等，以期望获得稳定的租金回报。

　　A股上市险企年报透露，房地产是险资配置的重要组成部分，中国太保2012年投资性房地产租金为3.8亿元，同比上升45.6%；中国平安为8.16亿元，同比上升18.78%；新华保险为6900万元，同比上升15%；中国人寿为6.9亿元，同比上升7%。

　　原金地集团一位离职高管（以下简称A）对21世纪网称，目前地产股处于历史低位，以险资为代表的长线投资资金必然会有所动作。

　　A提醒21世纪网，金地集团持有现金超过180亿元，净资产负债率70%左右，在“招保万金”四大公司中排名第二低，流通股市值约为280亿元，财务健康。“生命人寿、安邦产险这笔投资耗资绝对值很小，也就14-28亿元，这笔买卖很划算的。”

　　截至2013年9月30日，金地集团持有货币资金183亿元，而其短期借款加一年内到期的非流动负债余额为109亿元，净资产负债率为73.59%（招商地产72.96%、保利地产80.20%、万科79.54%）；以2月13日收盘价6.06元/股计算，金地集团流通市值约272.31亿元。

　　上述PE人士指出，“从生命人寿的投资喜好度看，金地集团的土地储备和未来所持有的土地权益溢价也是这家公司喜欢的。险资是长线资金，追求长期收益，如今生命人寿抄底低估值金地集团股权，而该公司土地储备量高达2500万平方米，加上权益土地储备量，其溢价收益率不可估量，控股股东相应收益随之充满想象空间。”

　　金地集团何成香饽饽

　　在“招保万金”一线地产公司中，生命人寿为何选择金地集团？

　　前述PE人士表示，“险资投资房地产公司的选择标的与众不同，他们最喜欢选股权分散的投资目标，金地集团不用说了，上海新梅也是好目标，最近也被举牌了。”对长线资金而言，购买金地集团股权所需的成本远较买地和买楼为低。目前金地集团原第一大股东福田投资即使在联合了自然人何大江成一致行动人后，其持股比例仅为8.023%，不到10%。

　　从去年下半年至今，金地集团正在扭转此前决策失误，其财务结构、户型结构、拿地和开工状况得到大幅改善，促使其销售拐点显现。

　　1月7日晚间，金地集团公告透露，2013年其累计实现签约面积359.8万平米，同比增长25.30%，累计签约金额450.4亿元，同比增长31.7%或超100亿元，远远超出年初计划并创下近年新高纪录，多家券商报告显示了乐观情绪。

　　广发证券报告认为，预计金地集团2014年销售规模增长速度可进一步提高，可售资源超过千亿货值，进而保证2015年的持续高速发展。根据金地集团当前的销售均价（12500元/平）、新增项目储备及推盘周期估算，以60%去化能力测算，今年金地集团可实现销售额600亿元。

　　金地集团离职高管A对21世纪网指出，“去年11月，生命人寿全权授权金地集团大股东具有深圳国资委背景的福田投资行使4.808%表决权，其后连续在二级市场增持股权，说明生命人寿‘情商’很高，能顾及国资管理层心理，投资方面很能把握节奏，且非常看好国家和深圳市政府推进国企改革的前景。”

　　1月20日，深圳国资委召开2014年全市国资国企工作会议提出，在发展混合所有制经济上有新突破，研究推进除功能类和平台类以外的企业产权主体多元化；2013年12月26日，国资委主任张毅明确表示，鼓励民间投资主体积极参与国有企业改制。

　　生命人寿的投资版图

　　除了经营传统的保险业务，生命人寿投资项目众多，在农业、能源、制造业和房地产等领域多有涉猎，其中尤其钟情房地产投资。

　　公开资料显示，生命人寿董事长张峻，非常熟悉房地产行业，尤其通晓对房地产公司的投资业务。早在1990年，中国房地产商业化萌芽尚未破土时，张峻就已切入房地产行业，位于深圳市龙岗区横区镇的新亚洲广场、新世界广场及华强北的新亚洲电子城，便是张峻在房地产市场留下的成果。

　　或许正是有了这种房地产血液，与A股上市险企相比，生命人寿总资产仅刚过千亿，但“投资性房地产”比例极高，达到总资产比例的9.16%。与之对比，高调宣称看好养老地产的泰康人寿，2012年“投资性房地产”账面新增17亿，占总资产的比例仅为0.42%，与生命人寿差异悬殊。

　　A股上市险企也远逊生命人寿，新华人寿的这一比例为0.33%，太保为1.11%，中国平安为0.53%。

　　生命人寿的房地产项目投资类型主要是商业地产，以“生命金融城”命名。截至今年1月底，主要瞄准三四线城市，由北至南，依次为长春、西安、扬州、襄阳、东莞，总投资242亿元。此外，去年5月决定，在辽宁长兴岛投资建设生态健康城项目。

　　从生命人寿“投资性房地产”科目结构看，去年该公司投资性房地产价值增加约63亿元，其中约56亿元来自新项目，占比高达88.89%，7亿元源于会计估值政策改变带来的增值。

　　自认目标是成为像中国平安那样的“综合性金融集团”的生命人寿，除了加码房地产投资，在农业、能源和制造业也频频出手。以投资主体分，房地产业务投资主体为生命人寿，其余领域投资主体则主要是生命人寿控股股东富德金融投资控股有限公司（以下简称富德金融控股）的母公司富德集团，其中，生命人寿也涉及部分能源和制造业项目。

　　工商资料显示，富德金融控股持有生命人寿20%的股权，为第一大股东。富德金融控股是深圳市富德控股（集团）有限公司全资子公司，张峻一人兼任富德金融控股法人代表、董事长和富德集团法人代表、执行（常务）董事。

　　安邦：盟友还是对手

　　此次举牌的另一个角色——安邦产险也不容忽视。市场目前仍不清楚安邦产险的立场，是中立自成一方？是生命人寿的合作伙伴？还是成为自然人何大江第二，从而与福田投资组成联盟，狙击生命人寿入主金地集团？

　　正所谓英雄所见略同，安邦产险也看中了金地集团。去年12月3日，安邦产险举牌金地集团，通过安邦财产保险传统账户，安邦产险累计持有金地集团约2.24亿股，占总股本的5%。

　　在举牌金地集团前，安邦产险颇为低调神秘，并不广为人知。实际上，该公司成立已有10年。安邦产险官网显示，这是一家经营财产保险业务的全国性保险公司，注册资本为90亿元，于2004年6月9日获得中国保监会批准筹建，并于同年9月30日开业。

　　看上去，从2004年成立至今，安邦产险股东结构走了一条金融机构少见的“国退民进”道路。

　　公开资料显示，安邦产险由上海汽车集团股份有限公司牵头成立，最初由7家单位投资 5亿元组建，上汽集团董事长胡茂元为首任董事长。

　　2006年7月25日，中国保监会批准安邦产险注册资本变更为人民币37.9亿元，股东中除了上汽集团持股20%为第一大股东，还有中国石油化工集团，持股8.918%。

　　此后安邦产险陆续增资四次，到2011年，注册资金已达120亿元，成为仅次于中国平安的财险业老二，业务架构从单一的财产保险，扩增为寿险、健康、资管、保险经纪及银行等综合性金融业务。可堪一提的是，从财产保险公司到综合性金融业务经营公司，安邦产险仅用了两年时间。

　　完成最后一次增资后，安邦产险的股东“国有”色彩消失，替之以“民资”血液。保监会公告显示，增资后的安邦产险，联通租赁集团有限公司持股19.983%，为安邦保险第一大股东；旅行者汽车集团有限公司持有19.317%，为第二大股东；上海标准基础设施投资集团有限公司持有18.900%，位居第三。

　　安邦产险官网显示，集团网络遍布全国31个省市自治区，拥有3000多个网点、1000多万客户以及海外资产管理公司，总资产规模达5100亿元。

　　从体量规模看，安邦产险远超生命人寿，而其产业布局速度之快和力度之大，生命人寿也无法与之相提并论。以安邦产险的产业结构而言，综合性金融集团是可以预判的终极目标，而这一目标，正是生命人寿想要达成的。

　　面对这样一个同行，生命人寿控股金地集团的路途也许不会太过顺畅。前述PE人士认为，其参与举牌金地集团，以目前的股权比例看，安邦产险与福田投资联手狙击生命人寿的可能性不大，即使双方联手，其持股比例也无法超过生命人寿持有的14.808%股权比例，“而且这样做，与国企改革的意图不符”。

　　如果上述预判成立，安邦产险的目的为何？仅以成为金地集团的股东了事？还是另有所图？要知道安邦产险的前三大股东均为民企，如果安邦产险加入角逐，与国企改革的意图也不相悖。

　　在金地集团控股权之争尚未尘埃落定前，目前唯一可以确定的是，一切皆有可能。