2013年物业租金仅2.79亿 SOHO中国转型面临资金危机

21世纪经济报道   2014-03-06 08:53

核心提示:如果说,转型中的SOHO中国此前面临的是业绩危机,现在则面临的是资金危机。

  2月28日,SOHO中国宣布,将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司,总交易金额为52.3亿元。两年前,SOHO中国购入这两个项目的价格为41.04亿元。这笔看起来并不怎么赚钱的交易,引起了外界对SOHO中国转型的诸多猜测。

  一位房地产业内人士的第一反应是,“人傻、钱多的时代结束了。SOHO中国以往擅长的散售模式已经不再适应市场,至少不适应上海市场。” 北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为,SOHO中国此举是在简配,因为此前“下手太重,按照其官方逻辑就是调整现金流。”

  亿翰智库董事长陈啸天认为,SOHO中国在进入上海后,快速在上海拥有近十个项目,占到公司投入八成。从结构角度看,有些过于畸形。另外,自从与复星在外滩8-1项目发生纷争后,SOHO中国对上海的投资环境有些担忧。

  SOHO中国执行总裁闫岩在接受21世纪经济报道记者采访时只是简单地表示,“这两个项目最初购买时是以散售为主的,在动荡的市场环境中现金为王是比较好的选择。”

  SOHO中国购入上述两个项目的2011年,合同销售额达238亿元。但2012年的销售目标230亿,最终却只完成了95亿。

  3月4日,SOHO中国CEO张欣通过视频对外公布了SOHO中国2013年的业绩。公告称,2013年营收总额142.6亿,同比下滑10.3%,净利润73.88亿元,同比下跌30.2%。鉴于SOHO中国最近两年的表现,绝大部分业内人士认为,SOHO中国模式已不再适应如今的市场。

  RET睿意德高级董事王玉珂认为,SOHO中国此次出售,本质是其商业模式在上海受挫折的表现。SOHO中国模式在北京吃香,重要原因是绝大部分投资客来自内蒙、山西等客户,这部分客群比较粗放,而其上海项目的客户大多来自长三角,投资行为较为成熟。此外,SOHO是一个过渡型的产品,上海高品质写字楼较多,SOHO的产品没有太多优势。

  接手这两个项目的金融街相关负责人称,未来也会采用销售方式,但即便是散售,公司也会更加注重后期的服务,采用统一管理、代租的方式。

  如果说,转型中的SOHO中国此前面临的是业绩危机,现在则面临的是资金危机。

  王玉珂认为,SOHO中国作为上市公司,受股市影响,需要更多业绩来提升财务表现,整体出售也迎合资本市场。

  张欣称,出售上海项目后,公司的流动现金总额上升为220亿元。她表示,当时机到来,公司将利用充裕的资金,大规模收购项目。但摩根士丹利却指出,SOHO中国有可能进一步出售其他投资物业,以减少现金流压力及改善盈利。在SOHO中国公布2013年业绩之前,出让SOHO海伦广场和SOHO静安广场,显然有不得已的因素。至少出售这两个项目后,在财务表现上,使得现金流以及负债率等看起来更乐观。

  潘石屹则用一惯的解读方式辩护称,“SOHO中国根据市场变化转型,好多朋友担心SOHO中国,资金能不能支撑得住,现金流会不会发生问题,负债率会不会急剧上升。从这一年多看,这种担心都是多余的。”

  但不乐观的是数字表现。根据SOHO中国的年报,其去年营业额为146.21亿元,其中出售物业单位所得143.42亿,合同销售金额约46.87亿元,投资物业的租金收入为2.79亿。

  2.79亿的租金收益,预示着SOHO中国的转型之路仍将漫长而动荡。

  不过,也有业内人士分析,SOHO中国此时卖掉上海物业,不排除是在做资产配置。用人民币面临贬值风险的资产换取正处于上升期的美元资产。如去年张欣组织财团收购纽约通用大厦。而李嘉诚卖掉内地物业,去英国投资也是出于这种考虑。

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