翁永辉：龙江盈信广场二期10月开业 建立独特商业产品线

　　十年磨一剑，蓄势待发，用来形容盈信富星地产集团在商业地产上的发展再适合不过。

　　位于佛山顺德龙江镇政府旁的龙江盈信广场从2005年1月开业以来，已经运营接近10年时间，无论是人流量还是销售额，龙江盈信广场都有着翻天覆地的变化：去年销售额3.5亿，日均客流量15000人次，这对于一个三四线城市镇区购物中心而言，已属非常不错的成绩。

　　在一期开业差不多十年，龙江盈信广场顺应市场的需求，进行二期的开发，并将在今年10月份开业，届时，龙江盈信广场将成为顺德西部唯一的纯商业大型综合体和地标建筑。

　　经过十年时间的积累和沉淀，盈信富星地产集团希望在商业地产的道路上可以走得更远，“突破同质化竞争，建立自己独特的商业产品线”，在接受赢商网记者专访时，香港盈信富星地产集团总裁翁永辉这样描述公司在商业地产的发展方向。其表示，目前，盈信富星在商业地产已形成以“盈信广场”为购物中心、星级酒店、盈信中心为写字楼的三大产品线，已建成和在建的商业项目建筑面积接近50万平方米。

　　“谨慎选址，周全规划，做差异化产品，抢占三四线市场，建立和完善盈信商业独特产品线后，选择时机进入一二线城市，并做大做强商业板块”，这是盈信富星地产集团在商业地产领域的战略。

香港盈信富星地产集团总裁翁永辉

　　龙江盈信广场：二期10月开业

　　赢商网：据悉，龙江盈信广场一期早在2005年开业，引入了近300个品牌商家。龙江盈信广场1期开业至今的营业情况如何？请从整体的出租率、营业额、业态比例、客流量等方面谈谈。

　　翁永辉：龙江盈信广场作为佛山顺德区首家开业的大型综合购物中心，自2005年1月19日开业至今已有近10年，一期建筑面积约3.8万平方米，业态组合包括购物、餐饮、休闲娱乐，三大业态占比分别是60%、20%、20%，麦当劳、肯德基、华润万家、苏宁电器、伊丽莎白等知名品牌率先进驻。

　　龙江盈信广场从2005年开业初期不到65%的开业率，到2007年的100%开业并一直保持至今。营业额方面，龙江盈信广场2013年的销售数据是3.5亿元，而在2005年还不到1亿。日均客流量由2005年的5000人左右到2013年日均客流超过15000人次，增长了3倍，节假日高峰期超过30000人次。

　　赢商网：目前，龙江盈信广场二期正在开发，请您介绍二期的招商进度，预计什么时候开业？在进驻品牌的定位、业态组合上，一期、二期会否有所不同？

　　翁永辉：龙江盈信广场二期招商正在按计划顺利推进，目前已与包括百佳超市、星巴克咖啡、满记甜品、必胜客、万岁寿司、屈臣氏、妙香居、香港金马茶餐厅、G2000、利郎、九牧王、汉崇、依妙、迪骊等超过100个品牌进行了深入洽谈，大部分品牌已经基本确定进驻龙江盈信广场。

　　龙江盈信广场二期预计在2014年10月开业，届时，龙江盈信广场整体业态布局将趋于更合理。其中二期业态包括：负二层将提供超过500个智能停车位；负一层将会有超市、百货、家电及营业面积超过4000平方米的数码港；首层将布置时尚潮流服饰、活力运动营同时配搭健与美连锁、咖啡、甜品等潮流生活元素；二层将会有超过16间各类主题餐厅和特色美食总汇；三层将会提供超过120个同层停车位，并包括有伊丽莎白在内的美容美发名店及营业面积近3000平方米的量贩式KTV。

　　同时，盈信广场二期的D座有两栋26层塔楼，分别为四星级联塑万怡酒店以及以高级写字楼为主的盈信中心，盈信中心将配套少量的精品公寓以满足高端商务人群的居住需要。

　　赢商网：据了解，盈信二期建成后将对一期的内部布局进行改造优化，包括完善内部的功能布局和设施设备等，请问现在改造的具体方案是怎样？

　　翁永辉：随着龙江盈信广场二期的开业，为进一步优化动线，促进各楼层各区域的客流拉升和带动，将会在一期增加四条扶手电梯和增加两对垂直客梯。同时将对一期的业态组合及品牌进行大规模的调整，届时盈信广场一期约有75%的营业面积及近60%的商家将会根据新的业态布局进行调整经营落位。

　　同时，在今年年底至明年年初，盈信广场一期将进行全面翻新改造。

　　赢商网：在电商冲击加剧的大环境中，体验式消费成为开发商讨论的热点，在龙江盈信广场中，怎样打造体验式消费？

　　翁永辉：从目前消费者群体的需求来看，对生活方式和购物体验的需求越来越注重，尤其是随着电商的大行其道，传统零售业正面临巨大挑战，所以未来商业地产的发展趋势，一定会走向体验型和生活化相结合、高端和低端相结合，为消费者提供不可替代的极具体验感的特色商业。

　　根据这一趋势和需求，龙江盈信广场在已开业的一期和即将开业的二期中，规划上也作了大量的调整。未来一年，龙江盈信广场一期会对70%的面积进行调整，同时释放更多的空间来营造休闲体验区域，拟打造一个近5000平方米的儿童业态区域——盈信儿童世界，对原有的盈信星光影城进行升级扩容，做大做强体验业态。在二期中，以开放式街区商业为主，拟规划近4000平方米数码体验馆和12000平方米的国际风情主题餐饮区，并在二期街区内分别设置了水景主题生活广场和音乐主题中心广场，为区域市民提供休闲享乐的生活空间。

　　赢商网：在二期开业后，龙江盈信广场将会呈现怎样的整体局面？

　　翁永辉：今年底二期开业之后，龙江盈信广场集商业、商务、酒店等多种功能为一体的大型城市综合体的定位将完整呈现，包括约9万平方米的超大型购物中心、3.5万平方米的四星酒店-联塑万怡酒店、2万平方米高级写字楼盈信中心，将成为顺德西部唯一的纯商业大型综合体和地标建筑。

　　龙江盈信广场将为区域内的消费者提供时尚购物、美食消费、休闲娱乐等一系列多元化服务，成为区域的时尚生活中心和休闲文化中心。同时，与毗邻的联星商业城、盈信现代街市等商业项目错位经营，优势互补，共享客流，全力打造龙江城区中心全功能核心商圈。

龙江盈信广场一期已开业九年，二期今年十月开业

　　发展方向：建立独特商业产品线

　　赢商网：盈信富星地产集团一直都是多元化发展，在购物中心、酒店、写字楼、住宅和旅游度假项目等地产业务上，所投入的比例是怎样？

　　翁永辉：盈信富星地产集团通过十多年的发展积累，致力于专注发展商业地产、住宅地产和旅游度假地产等地产业务。目前，开发区域包括广东顺德、高明、南海、阳江市城区、阳江海陵岛、云浮市等地，至2013年底，已开发或正在开发的商业地产、住宅地产及旅游度假地产开发面积超过200万平方米。

　　目前，集团的商业地产、住宅地产和旅游度假地产开发面积比例分别为：商业地产占28%，住宅地产占50%，旅游度假地产占22%；预计未来三年，集团在商业地产方面的投入还会增加，届时，商业地产领域的投资开发面积将会占到集团地产总开发面积的35%左右。

　　赢商网：目前，公司在商业地产方面的规模是怎样的？对未来的商业地产发展有何战略规划？

　　翁永辉：盈信富星地产集团已开发和正在开发的商业地产方面规模大概为50万平方米，包括总建筑面积25万平方米的5个“盈信广场”，5个“国际星级酒店”总建筑面积约16万平方米，当中包括一家五星级万丽酒店和四家四星级万怡酒店，3个“盈信中心”高级写字楼建筑面积约10万平方米。

　　对于未来商业地产的发展，集团已成立商管事业部，全面规范系统开展商业地产开发及营运工作。当今市场，几乎每一家开发商都在做商业，竞争在所难免，要想在激烈的竞争中站得住脚，拥有差异化有特色的商业规划和商业模式才能脱颖而出，健康发展。

　　经过多年的沉淀与积累，盈信富星地产集团也慢慢总结形成自己的商业模式，谨慎选址，周全规划，做差异化产品，抢占三四线市场，建立和完善盈信商业独特产品线后，选择时机进入一二线城市，并做大做强商业板块，这是全面的战略。          

　　借鉴标杆企业比如华润置地、龙湖地产等，盈信商业地产也要打造自己特色产品线，“突破同质化竞争，建立自己独特的商业产品线”，这是盈信富星地产集团在商业地产上的发展方向和目标。

　　赢商网：能否详细介绍您刚才提到的5个“盈信广场”、5个“国际星级酒店”和3个盈信中心的情况？

　　翁永辉：盈信广场除了龙江盈信广场，还有阳江盈信广场，项目占地面积6.3万平方米，总建筑面积28万平方米，设有大型购物广场、写字楼及高档住宅，其中大型购物中心广场和高级写字楼建筑面积超过12万平方米；高明盈信广场总用地面积15万平方米，总建筑面积约50万平方米，规划建设高层洋房、联排别墅、四星级酒店、大型购物广场，其中购物广场面积达10万平方米，是高明首屈一指的大型城市综合体项目；九江盈信广场总用地面积2万平方米，总建筑面积约7.6万平方米，其中购物广场约1万平方米。这几个项目目前已进入规划和动工阶段。

　　盈信富星地产集团的五个酒店都是和美国豪国际集团合作，携手打造江联塑万怡酒店、九江万怡酒店、高明盈信万怡酒店、阳江盈信万怡酒店、阳江盈信万丽酒店共五家国际四星和国际五星级酒店。

　　同时，包括龙江盈信中心、高明盈信中心和阳江盈信中心在内的三个高级写字楼和酒店公寓项目也相继落成。

阳江盈信广场效果图

高明盈信广场效果图

　　顺德商业：与消费水平形成鲜明对比

　　赢商网：住宅市场限购和开发商的销控中不断积蓄压力，您认为当前顺德商业地产发展最大的挑战和最大的机遇是什么？

　　翁永辉：住宅市场因为国家政策因素和受到经济大环境的影响，这些年顺德地产商主动转型做商业地产越来越多了，房地产转型商业地产，目前，我认为最大的挑战有三个：第一、找到可行的盈利模式，解决现金流的问题，现金流对于目前的大多数房地产来说，主要就是解决租售结合的问题；第二、建立专业管理团队，专业的管理团队和完善的系统架构是商业地产发展的可持续发展的关键；第三、如何抑制消费外流现象，顺德紧邻港澳地区，中高端消费外流一直制约着本土商业地产向上发展。

　　说到发展机遇，我想更多的是顺德较弱的商业现状与顺德强大的经济实力、消费水平形成鲜明的对比，顺德一镇一产业的城市产业规划，镇区经济非常强盛，市民的可支配收入较高，是零售商业发展的沃土。从近年经济数据来看，顺德经济继续持高速发展态势，2012年顺德区生产总值2338.79亿元，同比增长8%；全区工业总产值5350.66亿元，同比增长9.3%；全社会固定资产投资449.88亿元，同比增长8.1%；社会零售品销售总额652.01亿元，同比增长13.2%。顺德强劲的经济实力、巨大的消费潜力将为商业地产发展提供良好的成长环境。

　　赢商网：龙江镇作为顺德家具制造基地，新型城镇化政策的推进，会对顺德商业地产发展产生怎样的影响？

　　翁永辉：龙江镇是“中国塑料建材产业之都”、“中国家具制造重镇”、“中国家具材料之都”，近几年来，在新型城镇化政策的推动下，龙江政府着力引进和发展商贸、物流、星级酒店和旅游业等用地需求小、经济价值高、有助于提高龙江城市品位的服务业；并加大发展会展经济力度；进一步优化交通环境，促进“城市经济”发展。

　　其中，在星级酒店建设方面，龙江目前在中心城区即将建成两家国际星级酒店，其中一家就是盈信广场二期的万怡酒店（美国万豪酒店管理集团旗下品牌），为龙江镇第三产业配套服务发展打下了良好的基础，在提升龙江作为珠三角西部重要交通节点和广佛都市圈重要卫星城镇地位的同时，亦将进一步助力龙江区域商业地产行业蓬勃发展。