李泽楷房地产投资趋向保守：先卖楼再卖股 高位套现

　　电讯盈科4月15日公告称，其已减持900万股盈大地产股票，减持盈大地产股权的行为或将继续。

　　此前，盈大地产宣布出售北京盈科中心，接盘者为基汇资本。至此，盈大地产在内地再无重要资产。

　　李泽楷以往的投资路径与其父李嘉诚迥异，但其对于中国内地的房地产业务所持有的态度，正与其父趋同：继出售物业后，继之以大手笔减持房地产股票，趁高位套现心态明显。

　　高位套现物业和股票

　　继出售盈科中心后，大股东电讯盈科又开始减持盈大地产股票。

　　港交所数据显示，4月9日及10日，电讯盈科共出售904万股盈大股份，每股均价5.55元，套现逾5000万元，持股比例降至72%。

　　电讯盈科集团公告称，在保持过半持股的前提下，可能会出售更多盈大股份。

　　此前盈大地产刚刚溢价8%出售的盈科中心。这个项目的出售，堪称不易。

　　盈科中心位于北京三里屯，1998年落成，整个建筑群由两幢写字楼、两栋服务式公寓和一个近3.8万平方米的购物中心组成。其中，购物中心在太平洋商业百货撤出后，有6层楼空置了两年之久。

　　4月15日，盈大地产公告称，其将溢价8%以72.01亿港元出售北京盈科中心（去年底北京盈科中心估值为66.57亿港元），接盘者为香港私募基金基汇资本，预计交易于8月28日完成，李泽楷可盈利26.46亿港元。

　　和所有地产商一样，李泽楷一直面临着两个选择，是长期持有物业，获取细水长流的租金收入、以及获得物业潜在增值空间，还是将所持物业出售，短期内收获丰厚回报？

　　李泽楷选择了出售，但交易并不顺利。

　　2008年，盈大地产在其官网发布《磋商出售盈科中心》公告。2008年2月，北京盈科中心估值为41.03亿港元。此后，出售盈科中心的交易无果。据当时业内推测，受2008年金融危机影响，导致交易未成。

　　2011年，坊间再传盈科中心将被出售，传闻买家包括SOHO中国和华润等企业，但盈大地产予以否认。市场分析认为2011年交易流产是因为交易双方在价格方面没有谈拢。

　　位于北京商业黄金区域的盈科中心，商业经营不善，地段具有的高人气，对之帮助不大。2011年10月25日，与之合作长达10年的太平洋百货撤出购物中心。

　　此后在长达两年多的时间里，盈科购物中心有6层楼面一直空置，这导致盈科中心可出租面积平均出租率下降。

　　据盈大地产年报显示，盈科中心2013年上半年可出租面积的平均出租率为61%，较2012年同期的66%出现5个百分点的下滑。

　　基汇资本买下的北京盈科中心，包括了这幢空置了两年时间的购物中心。对于盈大地产而言，搭配了招租不利的购物中心和其他全部物业，能以小幅溢价出售，确属难能。

　　本次继出售物业后，李泽楷继之以大手笔减持房地产股票，趁高位套现心态明显。

　　资本运作手段日趋成熟

　　在开展卫星电视、香港电讯等业务之外，房地产一直是李泽楷的另一项主业。

　　1993年10月，李泽楷成立盈科拓展集团，之后进军新加坡。他斥资5亿港元收购新加坡上市公司海裕亚洲45.7%股份，控股海裕亚洲，实现借壳上市，并将公司更名为盈科亚洲拓展（以下简称盈科拓展）。

　　房地长成为当时李泽楷创业的业务重点，而其地产业务的主战场就选择了亚洲。持有盈科拓展后，李泽楷携日本首富堤明义和新加坡政府合作，三方共同开发狮城白沙浮商业城。

　　1995年底，盈科拓展从英之杰亚洲太平洋有限公司购入鲗鱼涌皇冠车行大厦，作价6.75亿港币，8个月后便迅速售予置地集团，净赚1.35亿港元。

　　初战告捷后的李泽楷，欲在房地产行业有更多斩获，他把目光投向了日本。1997年，日本经济下滑，李泽楷顺势出资80亿港元，其中58亿港元用于从日本国家铁路局购入位于东京千代田区接连东京火车地铁站的地块，22亿港元为建筑费用。

　　但是这次，李泽楷没有像在新加坡那样顺利，日本经济迟迟未能走出低谷，李泽楷购入的地块价格大幅缩水，盈科拓展的资金链几乎断裂，随后陷入生存困境。

　　之后，李嘉诚出手，他通过和黄集团买入盈科拓展东京地块的45%的股份，价格是盈科买入价的15%，并付给盈科拓展1.7亿港元手续费，以此帮助李泽楷渡过难关。

　　经过此役，李泽楷在房地产领域的投资态度趋于谨慎。

　　此后，李泽楷在香港迎来了他在房地产投资领域的一座里程碑，并在之后的日子里，这笔交易一直为市场广为推崇。

　　从1998年开始，李泽楷不断游说港府，终于在一年后获得了64英亩的土地使用权和“数码港”的独家开发权。

　　随后，李泽楷购买了一家空壳上市公司“得信佳”，将数码港的权益注入并更名为“盈科数码动力”，受到市场热捧。

　　收购香港电讯后，李泽楷将合并后的公司命名为“电讯盈科”。2004年，李泽楷把电讯盈科旗下包括数码港、北京盈科中心、其他投资物业注入东方燃气，并更名为盈大地产。至此，电讯盈科的地产项目成功剥离并上市。

　　从李泽楷在房地产领域的投资交易套利过程不难看出，其投资地产的获利更大程度来源于资本运作，而非实业经营，他所实现的财富增值在于将增值的资本转让获取厚利。

　　曾被视为“盈科中心二期项目”的转让也印证了李泽楷的此项特点。

　　2006年1月，李泽楷以5.1亿元总价、超过10000元/平方米的楼面单价拿下北京盈科中心旁边的工体北路4号地块，高调宣布将建成高档公寓，作为盈科中心二期。

　　三年后，李泽楷将此项目以8亿元的价格转让给瑞安建业，获利2亿多元。

　　房地产业务投资趋向保守

　　纵观李泽楷的资本运作历程，从最早的包装各种概念，到把虚拟资产实体化，再到如今的高位套现操作，曾经激进的小超人，投资风格渐转保守，与李嘉诚的投资节奏趋向一致。

　　1993年，李泽楷放出消息，欲出售卫星电视。不久，美国新闻集团总裁默多克向其伸出橄榄枝。

　　经过两个小时的谈判，李泽楷成功地让默多克出价9.5亿美元，买下卫星电视。这个买价，比李泽楷两年来经营卫视所付出的1.25亿美元投资高出近8倍，这笔交易令李泽楷名声大噪。

　　在1998的“数码港”计划中，李泽楷试图把香港打造成除全球金融中心、贸易重镇之外崭新的高科技城市。

　　在高科技概念包装下，盈科动力转型为高科技企业，股票也因此摇身成为网络概念股，“新经济”的故事不断鼓吹，虚拟财富实现了剧增。

　　李泽楷没有因此止步，他继续利用虚拟资产，收购有实际盈利能力的老牌公司，并继续实体化虚拟资产。

　　在投资风格、节奏、选择和行动方面，李泽楷正与其父趋同。此前，李嘉诚率先出售了内地三项物业，分别为上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场、南京国际金融中心。

　　今年2月28日，李嘉诚在出席旗下公司业绩会时表示，看好内地房地产市场前景，但目前问题是土地价格太高，造成“面粉贵过面包”的局面，因此近来没有在内地购买土地。

　　电讯盈科先出售北京盈科中心、后减持盈大房产股的行为似乎表明，李泽楷正从激进的投资风格转向保守。