光耀事件触爆地产高利贷链：民间借贷不入账 低负债率成表面现象

　　发酵于上周的“光耀地产资金链绷紧”事件，牵扯到27亿金融机构借款，包括银行信贷、信托计划、基金子公司资管计划等。据21世纪经济报道记者不完全统计，目前新华信托、中融信托、财通资产等均有对光耀融资的未到期项目，涉事本金在5.5亿元以上。

　　接受21世纪经济报道记者采访时，光耀地产负责人曾表示“优先保证金融机构还款”，且只需数亿流动性就可“过关”，但兑付结果仍取决于事态发展。

　　回顾“中国百强房企”之一光耀地产的融资史，可窥见地产融资的风控隐疾：由于民间借贷不入账，高利贷缠身的光耀却能以表面“低负债率”受到资管机构的青睐；而其看似充分的抵押担保亦可能被削弱，据媒体报道，光耀的部分房产用于抵付工程款，而工程款的求偿权优于金融机构的抵押权。

　　涉事公司紧急排查

　　公开资料显示，光耀地产与中诚、中融、新华、华澳等信托公司均有合作发行集合资金信托计划；去年，光耀还通过财通资产发行过基金子公司的专项资管计划。

　　目前尚未到期的产品有“中融信托-新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划”、“新华信托-惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托计划”、“财通资产-光耀扬州·全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”三个，本金合计超过5.5亿元。

　　“看到报道后，我们迅速对该公司经营情况展开了调查，调查结果会随时向投资者公布。”新华信托方面回应。去年3月，该公司通过资产收益权买入返售的形式，向光耀集团的项目子公司发放不低于2亿元的借款，风控措施包括土地使用权抵押、光耀子公司股权质押和母公司的连带责任担保，期限1年半至两年。

　　财通资产去年末为光耀融资2.5亿元，为期两年。该公司负责人表示，今年初已注意到光耀地产的状况，“列入了关注名单，一直在跟对方积极沟通”。中融信托的信息披露电话则无人接听，目前未能获悉项目状况。

　　在接受21世纪经济报道记者采访时，光耀地产董事长郭耀名明确表示“优先偿还金融机构的借款”，但亦透露“劣后受偿”的民间借贷体量不小。自2011年以来，光耀地产的民间借贷总额高达约20亿元，三年来公司仅利息便还款20亿元，目前仍有超过20亿元本金加利息未偿还。

　　讽刺的是，尽管高利贷缠身，光耀地产却一度以“低负债率”受到金融机构的青睐。2012年，中国指数研究院发布光耀集团资产负债率，连续三年分别为45.7%、50.3%、55%，明显优于行业三年均值68.9%、70.9%、71.8%。记者获得一份光耀资管计划的推介材料，亦以“2012年负债率仅55%，显著低于房企百强平均水平”为卖点。

　　“地产商无论大小，普遍有民间借贷的行为。”房地产基金“德信资本”董事长陈义枫对21世纪经济报道记者说，“问题是用于短期过桥还是长期依赖？如果一年中有半年账上有民间借贷，肯定维持不下去，财务费用太高。”

　　他还表示，民间借贷是地产融资的一大风控难题，市面过万亿的房地产信托、数千亿的房地产私募基金，都必须面对这个“隐疾”，不排除有更多“地雷”将被踩爆。

　　抵押权效力被削弱

　　“很难估计类似光耀的案例还潜伏着多少。”深圳某基金子公司项目经理表示，“接下来各机构对房地产融资会非常谨慎。我们公司对外地项目，只要查到融资方有民间借贷的，必然一票否决。”

　　陈义枫透露，私募房地产基金在做项目风控时，会从几个方面调查融资方的民间借贷状况：一是在圈内打听，“再小的房地产企业也有几亿资产，行业链条长，有很多渠道可以打听企业内部情况。另外，地产商要借高利贷肯定会在市场上询价，不难打听到。”二是查公司和老板个人的银行账户，看是否有不明来源的大额资金流入。第三是看现金存量，“账上躺了个把亿的企业，一般不需要民间借贷；如果现金常常只有几百万，就要注意账外负债问题。”

　　“短期、小额的使用民间借贷，算不上什么问题。但如果有非法募资的情况，就一定要回避项目。”他补充道。

　　前述基金子公司经理表示，光耀现存的信托、资管计划有较强的抵押担保措施，可部分对冲融资方的资金链风险，但在房地产市场“失速”的背景下，看似稳健的抵押担保也可能被削弱。

　　“主要看项目所在地的楼市，比如惠州已经出现供给过剩，如果楼价下行，土地使用权、在建工程的抵押价值也会减少。而光耀有无实力追加抵押还很难说。”

　　另一问题是，根据《合同法》第286条和最高人民法院的相关文件，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。这意味着，如果地产商的工程款没有结清，在建工程等资产将优先用于偿还工程款，其次才用于满足抵押权人的需求，从而削弱抵押权的效力。

　　有媒体报道，因与施工单位出现债务问题，光耀地产在惠州有400多套房源未入预售款专户，部分房屋已交由施工方处置。据可知信息，这批房屋与现存信托、资管计划无直接关联。

　　“地产商占用施工方资金也是普遍现象，会削弱抵押权，值得警惕。”陈义枫说，“所以我们做项目一定要给够资金，确保工程款能够实时支付。”