未来30天楼市走向：全国性降价、调控政策不会反转

　　上周五（5月9日）攸克君不揣冒昧，亮出了一个鲜明的观点，未来240天是购房时间窗口。有些公号在转载时，直接改成“未来240天是最佳购房时机”，今天，攸克君将目光大大缩短，只聚焦于未来30天：猜一猜，房地产市场会发生什么大事？

　　一、调控政策不会反转，进入默认模式

　　南宁、无锡、铜陵等城市出台了有关房地产的政策后，攸克君跟一批业内人士反复讨论过。有的认为这就是地方政府在救市，有的认为只是微调。攸克君的看法是，这类地方救市或者微调行为，未来30天还会有其他城市模仿、跟从，原因很简单，中央没有喊停，而是默认。

　　但没有哪个已经限购的城市有胆子全面取消限购。原因也很简单，这是跟中央对着干。中央说了分类调控，但没有说放弃调控。所以，房地产调控政策不会反转。

　　二、信贷政策仍将从紧，特征从政策性收缩进入主动趋利性收缩。

　　前几天，北京农商银行首套房利率可以打9折的消息，很是让一些开发商兴奋，这是不是意味着房贷利率甚至房地产信贷政策都要松动了？

　　攸克君很抱歉地通知你，那只是个别商业银行想借此弯道飚车、抢占房地产信贷业务的行为，而不可能是商业银行的普遍选择。

　　不相信？那就请央行行长周小川来回复你。5月10日下午，周小川在清华五道口全球金融论坛进行演讲，面对市场上有关央行将全面降低存款准备金率的传言时明确表示，目前不会采取大规模刺激政策。

　　开发商被认为是降低存款准备金率的最大受益者，但周小川否认会降准，那就死了房地产信贷松动这条心吧。另外，之前的信贷收缩大多是贯彻中央上峰的调控指令，这一次收缩，从去年底开始，主要是受到银行内部资源的调配影响，特征上属于主动趋利性收缩，代表着银行业整体看淡地产业。

　　三、全国性降价将由多个知名房企启动，形式不一，有人高调有人低调。

　　攸克君宣称未来240天是购房时间窗口，就意味着这个时期一定有房企降价。你当然晓得，这句话的意思，不是指像九龙仓那样在某几个楼盘降价，而是排名靠前的房企在全国范围内的降价。

　　攸克君放句狠话，未来30天，房企前20强里，至少有一家企业会在全国范围降价。它要符合几个条件：第一，它是上市公司，有财报压力。一季度财报都不好看，上半年只剩下一个多月了，如果要降价，越快越好，必须在6月上旬前发动。第二，它是全国性房企，在很多城市尤其是二三线城市有大量项目。而二三线城市的库存压力要大于一线城市。第三，是全国范围内降价，不是在某几个城市低价入市搞促销。

　　攸克君从一位前辈那里偷来一句话：如果前十强的万科、中海、保利、恒大等，任何一家发起全国性降价行动，那就标志着2014年房地产调整行情的确立。

　　最大的可能是，恒大发起全国性降价，万科、中海、保利在一些城市搞低价入市和促销。攸克君的建议是，大佬们，别看中央脸色了，赶紧降价吧。

　　四、哪些区域将率先降价

　　最先降价的城市，就是那些供应量巨大，商品房库存畸高的城市。杭州、长沙、武汉、沈阳、合肥，如果前面说的房企在这些城市有项目，将在这里派出先锋部队。如果分区域来说，最先降价的是长三角、珠三角和中部城市，北京则会排在第二批城市，刚需盘先降。

　　降价幅度不要期望太高，以25%为上限。什么房价腰斩，回到2009年，别做梦了。刚需遇上有合适的房子，就买了吧。

　　五，降价会呈现什么特征？

　　市场层面，降价现象会在全国呈现多点开花的局面，个案会比前一段时间出现的更多，但是把它定义成普遍性的降价，仍然要谨慎，因为不同类型的开发商对待降价的态度不一样，比如，考虑到客户关系，一些发展商对降价策略是持怀疑与保留态度的，他们宁可通过其他方式让利。

　　攸克君认为，上述降价的规律性并不是很好找，但是总体会呈现以下两个特征：

　　1.一二线城市与三四线城市都会有更多的个案出现，但是一线城市的降价效果会更为明显，更能引发市场的正反馈，更容易激活客户，相比之下，三四线楼市降价效果可能并不会很明显，甚至会起到反作用；

　　2.在分布区域上，全国性房企比较集中的城市会是“重灾区”，杭州、长沙，沈阳是概率较大城市。降价路径基本上是，由全国化布局房企领衔、本土房企被迫跟进。当然，人们会很奇怪，虽然海南楼市符合这些特征，却不会出现大面积降价的现象。

　　同时，销售回款将成为更重要的指标，在公司内部考核指标中的地位将大大上升。在银行收紧信贷的条件下，回款才是王道，销售额有了它，含金量才最高。

　　六，未来30天哪几个地产公司会受到媒体特别待遇？

　　在房企层面，有以下几个大公司会受到媒体的格外关注。原因无它，在市场信心疲弱之时，人们会更担心与关注，那些到期债务压顶、现金流预警、存货较大，以及在牌桌上放了太多筹码的大型房企。攸克君大胆点名几个，供同业探讨：

　　恒大地产：高周转公司如同自行车模式，即自行车保持稳定不倒的唯一秘诀是不断前进，一旦降低速度，自行车的方向感与稳定性就会大大降低。恒大地产受累于三四线规模，固然有降低新开工规模、以减少资本支出的战术选项，但是作为三四线之王，恒大地产大本营在这里，必须采取一切手段保持前进。降价促销战术可能是恒大地产最大的看点。

　　人和商业：2008年香港资本市场上的地产破冰概念股，投行心目中的明星，上市后，业绩却直线下滑，亏损严重，最新的年报信息显示，一年亏损额高达17亿元，让人大跌眼镜。加上创始人的离婚事件，人和商业的舆论麻烦才刚刚开始，因为，光耀风波之后，人们需要下一个。

　　万达集团： 去年一年之内，五个万达城开工奠基，超大体量的新开工规模，令人担心万达虽然行走在正确的方向上，但与正在降温的市场对比，相对速度是不是太快了？！万达的数百万平米住宅配套是为了平衡其他万达城模块的财务压力，但是，这些每一个都过百万体量的住宅遇到了一个疲弱的市场，如何撬动市场、激活客户构成一大看点。

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