新城区商业开发“看上去很美” 亟需建立风险评估体系

　　（赢商网报道）近日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示，90%的地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍。广东省继深圳前海、广州南沙、珠海横琴3个国家级新区之后，其余18个地级市在近一年亦先后获批省级新区。在广州，2013年初至今，政府陆续公布“十大新城”控制性详细规划，庞大的造城计划业已展开。

　　环顾国内各地，处于阶段性“空城”、“睡城”甚至“死城”的案例并不少见。前车之鉴使得产业、商业与住宅的合理规划与协调发展受到越来越多的重视；而商业地产在新城区的规划建设中也变得举足轻重。毕竟，“人”才是城市发展的根本，城市建设需要考虑到其工作、生活、消费的方方面面，偏离任何一方，都无法形成有机的整体。

　　作为商业地产开发商，面对林林总总“看上去很美”的新城区规划，又如何做到独具慧眼、选择真正有潜力的新城区，并在恰当时机抢先进驻，以引导和分享商圈的成长呢？

　　戴德梁行广州及郑州分公司总经理黎庆文认为，选择新城区开发商业地产，不能单凭其规划定位、预期人口增长，或所谓的区位优势、政策利好，就给出值得投资的结论；而是应该建立一整套市场前瞻与风险评估体系，进行深入的市场调查、周密的规划设计与精准的财务测算。除了评估市场风险之外，企业还需结合自身情况，综合考评融资风险、产品风险（规划设计）、模式风险（销售+运营、持有纯运营），乃至政策风险等。

　　新城区的发展大抵会经历培育期、发展期、成熟期三个过程。以广州为例，珠江新城、白云新城和萝岗新城分别代表了不同发展历程、不同区位与功能定位、拥有不同市场契机的新城区，其商业发展历程与前景也不一而同：

　　相较而言，珠江新城拥有较高的定位起点，从1992年开始规划，走过20年，历经发展停滞、规划调整、高速飞跃，目前处于接近成熟阶段，尤其是甲级写字楼方面，租金现已成为全市楚翘；但其商业之间的互动集聚效应还有待提高，商业氛围和租金总体表现目前仍未及体育中心、越秀区核心成熟商圈。

　　位于旧机场板块的白云新城起步较晚，控制性详细规划直到2007年才初步确立。万达广场和五号停机坪（G5）购物中心率先开业，但受制于区内人口有限，外部交通拥堵频繁，而项目本身距离地铁站也有一定距离，总体商业氛围处于发展期，人气聚集和业绩表现一直重度依赖于餐饮、休闲等体验业态。

　　定位于“产业宜居新城”的萝岗新城三大核心片区现状人口大约在25万的规模，规划2020年总人口达到38万。随着区内交通及周边路网的建设提速，地铁六号线延长线预计在2015年初通车，以及14号线、21号线规划的相继出台，萝岗吸引了越来越多的刚需买家前往置业。目前商圈处于典型的培育期，据不完全统计，三大核心片区在建的购物中心及商业街面积超过40万平方米。对于该商圈未来发展的预判，戴德梁行华中区商业地产服务主管及高级助理董事伍林认为：“商圈的成熟还需要看第一批大的综合体项目什么时候入市。估计这也还是得等萝岗万达广场、大壮国际广场入市之后。”

　　上述案例均位于一线城市广州。总体而言，大城市由于就业及社会资源丰富，人口不断成长，未来市场潜力可以预见。中心城区可供开发的商业地块日渐稀少，即便新城区尚未成熟，有资金实力的开发商也会对其商业机会趋之若鹜。

　　反观国内某些二、三、四线城市的新区发展，不禁让人为之捏一把汗。有研究数据显示，全国新城新区规划人口总计达到34亿。这意味着现在中国一倍的人口也装得下。国家发展改革委城市和小城镇改革发展研究中心副主任乔润令说，由于规划脱离实际，各个新区为招商引资互相压价，结果往往“两败俱伤”。

　　对于开发商和投资者来说，需要提醒自己的是，新城区所依托发展的城市、城镇非常重要：城市经济状况与可持续发展力怎样？新城区政府招商引资的力度如何？所在城市属于人口输入还是输出城市？流动人口比例如何？新城区发展处于什么阶段？规划人口增长率与所在城市平均人口增长率对比是否合理？公共配套设施进展如何？新区与老区的距离是否太远、互动是否做到无缝对接？当地居民的流动性是否够强，还是有所局限？以上种种，都需要在可行性研究阶段加以重视。

　　中国经历了前十年粗放型高成长之后，发展已进入一个更加重质、重稳健的时期；对于新城区的商业开发，尤其需要更加科学、理性的判断。（戴德梁行）