北京购物中心租金增幅创近3年新低 今年有10个项目开业

　　第一太平戴维斯今日发布的数据显示，2014年前两个月，北京社会消费品零售额达到人民币1,402亿元，但同比增长率放缓至近五年最低值，仅为3%。2014年第一季度，全市中高端购物中心整体出租率环比增长0.2个百分点，至94.0%，同比增长2.5个百分点。

　　中高端购物中心首层租金环比仅上涨0.5%，至每平方米每月人民币913.7元，同比增长2.5%，为2011年以来的最低增幅。第一太平戴维斯预计，2014年将成为历史上第三个供给高峰，将有10个项目正式开业，新增商业面积92.8万平方米，令市场存量增长10%。其中84%的新增供给位于非核心区域与近郊区域。

　　租金增幅三年最低

　　尽管稳定需求支撑下出租率表现乐观，但中高端购物中心首层租金环比仅增长0.5%，达到每平方米每月人民币913.7元，同比仅增长2.5%，为2011年以来的最低增幅。

　　第一太平戴维斯分析认为，位于非核心区域的业主为吸引租户不得不维持原有租金水平甚至提供租金折扣。同时，许多业主希望通过引进餐饮、儿童、生活体验及休闲娱乐类租户来吸引更多顾客。但该类零售商较之奢侈品、服饰及珠宝腕表等零售商承租能力明显偏低，从而抑制了整体租金涨幅。

　　尽管如此，西单、王府井、三里屯等核心商圈租金则同比增长7.2%至16.7%不等。这三地仍然是众多国际及国内主流品牌、特别是新进品牌入驻京城的首选。至2014年第一季度末，前述三个商圈的平均租金分别达到每平方米每月人民币2,100元、1,550元及1,650元，为全市租金最高的三个区域。

　　2013年大多数奢侈品零售商之销售额增速放缓，因此多数奢侈品牌对于新店拓展仍持谨慎态度，继续聚焦于通过改造及升级现有店铺以提高销售额。面积达400平方米的Prada双层店铺在新光天地重装开业；CERRUTI 1881位于东方新天地的旗舰店亦经过升级后全新亮相。

　　第一太平戴维斯表示，为分享不断扩大的高资产净值人群带来的市场份额，二线奢侈品牌与快时尚品牌继续在本地市场渗透及扩张，其中位于核心商圈的成熟项目系其开店首选。截至2014年第一季度末，在稳定需求及新增供给短缺的支撑下，中高端购物中心全市整体出租率环比增长0.2个百分点，至94.0%，同比增长2.5个百分点。王府井、西单、三里屯及CBD等核心商圈出租率升高至93.9%-100%不等。这主要由于该区域仍系二线奢侈品、服饰、珠宝及腕表、精品餐饮等零售商之进驻首选。

　　第三个供给高峰

　　2014年，北京中高端商业市场将迎来第三个供给高峰，届时将有十个项目正式开业，为市场新增商业面积92.8万平方米，截至2014年末将令市场存量增加10%。其中84%的新增供给位于丰台区等非核心区域，或通州、房山、大兴等近郊区域。鉴于多数新增供给已实现了良好预租率，全市整体出租率预计将大体保持稳定。鉴于北京仍系新品牌进驻中国市场的首选城市之一，预计总体需求也将保持稳定。

　　尽管如此，第一太平戴维斯认为，位于非核心商圈及近郊区域的业主将不得不提供租金优惠以吸引适宜租户，从而确保较高的预租率，特别是引进服饰、配饰、珠宝腕表以及生活体验类等零售商。有鉴于此，总体租金增长将进一步收窄。

　　与此相反，鉴于来自二线奢侈品牌、设计师品牌、珠宝、生活体验以及精品餐饮等零售商的需求呈增长态势、核心商圈供给有限以及数目繁多的意欲进驻核心商圈的候位零售商，2014年，核心区域租金增长将保持在5%至10%。此外，包括西单大悦城、悠唐生活广场等在内的若干位于核心区域的业主正在计划未来六个月内进行租户组合调整，以进一步提升自身差异化竞争力，并同时欲通过增加新进品牌与生活体验类商户来减少网购对实体购物带来的冲击。

　　第一太平戴维斯北京市场研究部与顾问咨询部董事王琼表示，若干位于核心区域的业主计划在未来六个月内对租户组合进行调整以提升差异化竞争力，并同时欲通过增加新进品牌与生活体验类商户以减少网购对实体购物带来的冲击。