深圳皇庭广场运营半年人烟甚稀 开铺率不足4成宛如鬼城

　　耗资超过16亿的皇庭广场历经母公司深国商几易其主、股权震荡、无钱建设债台高筑的种种风波，在烂尾11年后终于于去年年底开业。

　　然而记者走访发现，这个拥绝佳地理位置的皇庭广场开铺率不足4成，除个别餐厅人气较足外便宛如鬼城。而多年来凭借皇庭广场项目融资、今年更借其开业之名摆脱“*ST”前缀的深国商债务裂缝口子再拉大，控股股东更将其近99%股权质押。深国商融资愈来愈困难，资金链紧绷，想恢复正常盈利只能靠皇庭资产来创收。然而皇庭广场商圈竞争激烈，丑小鸭能否变白天鹅还有待时间验证，深国商能否咸鱼翻身亦是未知数。

　　开铺率不足4成 运营半年人烟甚稀

　　今年3月底，被迫戴上“*ST”帽子多年的深国商终于脱帽了。退市风险警示的撤销有赖于其控股子公司深圳融发投资有限公司开发的皇庭广场的开业，因开业后皇庭广场价值计量模式采用公允价值计量，深国商便变为资可抵债。

　　皇庭广场，即原深国商晶岛国际广场项目，位于深圳市会展中心以北、市民中心以南的片区，北边与怡景中心城、大中华为邻，占地面积4.23万平方米，总建筑面积13.9万平米。

　　2014年6月8日，皇庭广场主力店意大利COSCIA百货开铺迎客，这距皇庭广场当初许诺的COSCIA 4月开店营业的日子延迟了2个余月。

　　COSCIA百货，意大利高端奢侈品百货世家，在其海外首家门店选择了中国深圳皇庭广场设立首个COSCIA百货海外旗舰店，将引进Cucci、Giorgio Armani等国际一线品牌。

　　作为主力店，COSCIA百货被寄予了昭示商场高端定位、带旺客流的希望。虽然这是否能顺遂人意还有待时间验证，但目前已可确定的是已开业半年的皇庭广场店铺开业率和人气均处于饥渴状态。

　　6月13日晚上下班后，记者走进了空寂的皇庭广场。正是周五晚上，从会展中心地铁站C出口走数步即可抵达的皇庭广场占尽天时地利，唯独缺了人和。项目共有5层，除地下二层是停车场外，其他层次大多为餐饮和服饰等业态混杂。

　　而一二层的入口处，地上还堆砌着不少装修材料和废纸破布，只有零星几个装修工人的踪影。他们表示，并不清楚具体什么时候才能装修完。

　　据记者现场观察，皇庭广场开铺率尚不足4成。而在去年9月底，开发商深国商公开表示皇庭广场全部楼层招商合计可确定商户的面积占皇庭广场可出租面积的比例为79.42%。深国商市场部一位员工表示，皇庭广场商铺将陆续开业，至于为何大量商铺装修大半年还不开业她表示每间商铺的情况都不同，作为运营方只能根据其具体需求配合。

　　值得一提的是，除了港丽和炉鱼等为数不多的三两家餐厅人气较旺外，整个商场几乎可用“鬼城”来形容之。

　　盘活路漫漫 皇庭广场烂尾了11年

　　2001年，在华强北营业的铜锣湾把“购物中心”的概念带到深圳。2002年开始，深圳购物中心进入了快速发展期，不少开发商打起了发展商业地产的如意算盘。

　　就在这年，由深国商控股的融发投资以不足4000万的价格竞得皇庭广场（原晶岛）项目地块（《深圳市福田01-01&02号片区[中心区及莲花山地区]法定图则7-1地块》），并计划建设成一个集购物、休闲、娱乐、观光于一体的购物中心。

　　据2003年深国商年报显示，项目计划在2003年1月开工，竣工时间为2005年1月，预计总投资4亿元。

　　若按照此计划，项目最迟在2006年即可开门营业，刚好追赶上深圳购物中心发展的大潮。然而，皇庭广场却一次次地错过了。在其烂尾的11年间，开发商深国商至少6次延迟项目开业时间。

　　2004年年报中，深国商预计竣工时间延后1年半至2006年6月。2005年，深国商网站又显示该项目2004年8月开工，竣工时间为2005年12月。但事实上，项目直到2005年1月17日才奠基，2006年底主体封顶。深国商表示，项目将在2007年底开业，但2008年公司年报显示项目还在精装修阶段和竣工验收阶段。2009年，深国商再次表示，项目还在进行房产证办理、精装修和招商等工作。

　　2010年，深国商称将根据项目定位和布局，完成项目的二次精装修工作，并将在2010年底前完成招商工作于2011年1月开始正式营业。而2011年10月，深国商对外宣称，精装修工程今年底结束，春节后开业。开业没门。2012年6月，深圳市国际企业公司总裁、融发公司董事长陈小海在公开场合表示，“皇庭广场10月铁定开业。

　　到了2013年7月15日，深国商发布半年报称皇庭广场在年内商户装修达到一定比例后开业。2013年12月20日，深国商发表公告称皇庭广场将于2013年12月25日开业，至此，皇庭广场才真正开门营业。

　　烂尾了11年的项目终被“盘活”了。跟所有烂尾的房地产项目一样，皇庭广场挣扎良久的背后是纷乱的股权争夺战和混乱的资金来源。

　　白热股权争夺战 谁是最终大赢家？　　

资料来源：深国商2014年第一季度业绩报告（网易房产制图）

　　（注：百利亚太投资有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司、皇庭国际集团有限公司为一致行动人；鍾志強、陈述、曾海星为一致行动人。）　 

截止2014年第一季度深国商股权关系图(股权比例取近似值）
资料来源：深国商2014年第一季度业绩报告（网易房产制图）　　 　　

皇庭广场项目股权分析图
资料来源：深国商年报、季度报告（网易房产制图）　 

　　商人重利，皇庭广场所蕴藏的巨大的商业前景在过去数年间遭到了各方资本的追逐，皇庭地产董事长郑康豪便是追逐者之一。

　　原深国商晶岛项目，在2010年11月更名为“皇庭国商购物广场”。从项目名字看便不难发现，项目已然易主。这是皇庭广场，事实上也是深国商自2009年下半年来的第三次易主，皇庭地产董事长郑康豪从马来西亚和昌父子和湖北张晶父女手中接棒。

　　除了通过控股深国商来控制皇庭广场的运营外，郑康豪还留有第二手准备——

　　皇庭广场的开发商融发公司60%股份归深国商所有，此外的40%股份受控于Powerland Holdings Limited公司，而此公司的老板就是郑康豪。

　　但事实上，皇庭广场多年来的浮沉远非于此，一切还得回到控股公司深国商身上说去。

　　1983年12月，深国商的前身深圳市国际商场成立，是深圳国资委旗下的深圳特发集团全资子公司。

　　至90年代中期，百货业业务萎缩，深圳市国际商场向房地产开发转型并开始吸收社会资金。

　　1992年，马来西亚和昌父子有限公司参股，持有公司总股本24%。1993年，深国商场改组为股份公司，事隔2年后，公司B股上市，又过一年即1996年A股上市，成为深圳本地唯一零售商业类上市公司。A、B股发行完后，深特发持有公司股权19.03%，和昌父子持13.70%。

　　此后，因外资企业的进入，深圳本地市场零售业经营困难，公司只在1995年、1996年和1999年等年份有过微薄的分红，股民在深国商的股票投资中并无实现大捞一笔的愿景。

　　从1996年至2006年，深特发一直定额持有深圳市国际商场19.03%的股权。2006年年初，为响应股权分置改革，深特发向小股东派送补偿股票，持股比例为13.28%，沦为深国商的第二大股东。到了2008年末，深特发持股比例已降到9.76％。此后，深特发对深国商不断减持。

　　从2008年10月开始，同为百货业的“茂业系”通过二级市场连续购进深国商股份,持股比例达13.18％。到了2009年3月，茂业系”持股比例已达13.64%，直逼最大股东和昌父子的13.7％股权。

　　2009年4月深国商第一大股东和昌父子，转让所持全部股权给百利亚太投资有限公司。而百利亚太实际上是一家注册资本仅为1万港元的壳公司，其控制人是由秘鲁籍华人张化冰、张晶父女掌控的湖北冰晶实业投资有限公司。不久后，和昌父子还将其名下的原晶岛项目40％股权转让给南亚基金。

　　冰晶实业收购未满12个月，百利亚太就违反规定将所持深国商51%股权转让给郑康豪，此事遭到深交所严厉谴责，百利亚太唯有购回股份。

　　皇庭系是有心人，受此一挫后并未放弃。2009年12月，郑康豪找到了南亚基金并最后达成原晶岛项目40％股权的交易。一年后，即2010年10月,郑康豪再次通过收购百利亚太全部股份入主深国商。皇庭系成为深国商最大股东，郑康豪出任深国商董事长。至此，股权争夺战暂告一段落。

　　2012年3月,茂业系减持占深国商总股本5%的股份，仅余1.146%股权。茂业系与一致行动人大华投资合计持股比例为8.176%，沦为第三大股东。相反，皇庭系加持股份至总股本的16.27%。

　　2013年8月，茂业系与其一致行动人表示看淡公司前景并减持深国商7.2%的股份至仅余下1%股权。时间依次推进，茂业系逐渐撤退后，皇庭系再次进行股份加持，至2014年第一季度，其所持股份占总股份20.61%。

　　先有深特发、再有和昌父子、冰晶实业、南亚基金、茂业系陆续看淡公司前景离深国商而去，而皇庭地产却反其道而行不惜上下求索以入主深国商，皇庭地产的算盘到底是怎么打的？在深国商的股权争夺战中，皇庭地产看似赢了，但实际上真的赢了吗？

　　债台高筑 深国商多年“混”账　

资料来源：深国商年报、季度报 （网易房产制图）

　　皇庭广场烂尾11年原因何在？深国商董秘曹剑把它归咎为公司股权争夺频频开战。

　　他曾对媒体表示，“股权不稳定对企业经营的影响太大了，因为不同的控股股东对企业发展的思路都不同。“

　　因为控股股东不断变换，皇庭广场发展的方向不明，工程进程被拖延；也导致客户持续观望，项目招商进展缓慢；而施工方担心新的大股东不认账，要求上市公司出面提供担保。曹剑这样解释。

　　“就连银行也不敢轻易贷款给深国商。”皇庭广场烂尾11年、开业时间一拖再拖，除了受母公司股权变动频繁的影响外，更多的是无钱开工。

　　事实上，项目2006年就封顶，但由于拖欠施工方泛华工程集团工程款，数年来项目装修工作停顿。2009年12月，因拖欠工程款，融发公司被告上法院。

　　深国商主要资产曾有龙岗坂田仓储用地、粤北山区林地和皇庭广场，但为解决现金流问题，2012年坂田仓储用地被1.2亿元出售。另一方面，粤北林地公司年均收入不过400万元左右，根本无力助深国商扭亏为盈，而皇庭广场作为公司最值钱的项目又还是个需不断用金钱填补的大窟窿。

　　大约从2009年开始，深国商为融资不惜以高息频频上演拆东墙补西墙的戏码。

　　2009年，融发投资亏损4870万，资产负债率高达115%。2010年，融发公司向渤海信托融资13亿元用来偿还以前公司债务；一年后的6月，渤海信托贷款也逼近期限。为及时归还这笔贷款，融发公司向建设银行深圳分行贷得12亿；2012年3月，深国商再次从银行渠道切入信托渠道，以高息获得平安信托12亿的融资方案；2013年3月，深国商向中投信托融资12亿；同年5月，融发公司再向工商银行深圳南山支行贷款7亿元。资金用还是用于偿还贷款本息和皇庭广场开业前的装修、招商、推广工作；2014年1月，融发公司抵押皇庭广场房产证，在农业银行深圳国贸支行融资12亿元长达15年的贷款，借款利息为同期贷款基准利率上浮18%；4月，为置换中投信托的贷款，融发公司向西部信托贷款12亿元来顶替。

　　值得注意的是，今年4月1日晚，深国商公告称董事长郑康豪及其一致行动人已将手上持有3430.77万股质押给渤海信托和北京银行深圳分行。如果加上此前已经质押的股份，最大股东 98.69%股份都已质押。

　　4月25日，深国商一季报告显示亏损从年初的1896.4万扩大至3832.5万元。深国商融资越来越困难，下一步的现金流将如何解决、已开业的皇庭广场收获期到了吗？

　　皇庭广场巨额投资超16亿 "宝藏论"言之尚早

资料来源：《关于皇庭广场评估情况说明的公告》

　　从深国商公开数据显示，仅仅从2010年至2013年3月，融发投资滚动借款80亿元，除了借新债还旧债外，资金主要流向皇庭广场项目。

　　同样的地段、相似的规划定位，从2004年开始建设，2007年投入运营的怡景中心城总投资不过7亿元。而皇庭广场仅在2009年7月结算的工程造价已达到7.87亿元。更有甚者，在主体工程完工的情况下，开业装修费用却一再追加，据公开信息统计至少达8亿。即是说，加上当初买地的4000万，皇庭广场项目总投资在16亿以上。

　　2013年10月，《关于皇庭广场评估情况说明的公告》报告公布。深圳融发投资有限公司聘请了银信资产评估有限公司采用公允价值测量方法对皇庭广场进行估值，考虑到市场整体租售比偏低，报告采用市场比较法测算结果约为 76.5亿元。

　　该报告称，2014年皇庭广场毛收入可获3.4亿元，净收益2.6亿元。但今年一季度，皇庭广场商铺租金及管理费的收入仅有1141.3万元，要达到全年营收目标相当困难。

　　报告称，参考附近同类物业租赁情况，综合比较后，确定估价对象正常空置和租金损失率第一年为 8%，以后年份分别为 6%、5%、4%、3%，并于 2018 年后维持在 3%水平。

　　从开业至今半年多时间已过去，商业面积为8.08万平米为皇庭广场招商是否已满、具体开铺率有几成？截止记者发稿前，深国商并无对上述问题作出任何回应。

　　如若按照上述报告分析，空置率不断改善、租金提高的皇庭广场是深圳CBD的一颗崛起中的新星，但业内专家就此事受访时却表示报告过于理想化。“报告是用cocopark等几个运营得非常成熟的购物中心来与之类比，但现在皇庭广场还没这个资格。购物中心一般都需要3-5年以上的培育期，现在就判断皇庭广场是块宝还言之过早。”

　　中国购物中心产业资讯中心专家认证委员杨敬玉接收媒体采访时也表示深圳购物中心数量过多、体量偏大。

　　他预测在未来5年之内，购物中心产业的主题是并购重组和改造改建估。很多项目即使作出增加体验业态、加大推广力度、变换租户组合花样等努力，可能都无补于事。在商业地产供应量过剩的行业背景下，活不下来甚至出生不了的项目不会是个别现象。

　　“市场的零售需求好比一个人，一斤米饭的食量，即使换成鲍鱼，也只能吃下一斤。目前购物中心行业乐观地认为只要把项目做好了，就会有顾客、有销售，其实不是的。”

　　地处深圳中轴线黄金地带的皇庭广场交通便利、周边写字楼众多、商业环境成熟，理应是店铺争先进驻的对象。然而在如今购物中心遍地开花、同商圈内COCO Park和怡景中心城运营成熟、同质竞争激烈的情况下，皇庭广场的路或并不好走。

　　而对于多年亏损、又只有皇庭广场作为核心资产的深国商而言，要恢复持续盈利能力，唯有靠皇庭广场来创收。一荣俱荣一损俱损，深国商能否咸鱼翻身就要看皇庭广场走得好不好了。