买商业地产就是买资产 新形势下投资攻略三大诀窍

　　互联网新经济业态的突飞猛进，在将人们的工作、生活“一网打尽”的同时，也给商业地产带来前所未有的冲击，商业地产的投资和交易逐渐降温，实体商业转型升级迫在眉睫。今年上半年，房地产市场一度低迷，价格一降再降、库存积压、中小企业资金告急，楼市热冷交替的转折点逐渐显现。楼市走势引发社会热议，在楼市趋冷的现阶段，购房者的观望情绪依然十分强烈。

　　楼市扑朔迷离,2014买房还是观望？如何投资商业地产？商业地产如何克服电商冲击？本期地产同学会邀请到三位业内嘉宾，与大家一起谈谈这几个话题。

　　本期嘉宾：

　　■中国商业地产“教父” 姜新国

　　■美全·世纪城商运中心执行总裁 焦莼薏

　　■协卓机构董事长兼CEO、硕士研究生 刘世勇

　　本期主持：重庆晚报记者 田婷

　　人没办法钻进网络里

　　主持记者：网络如何改变商业地产？商业地产如何克服电商冲击？

　　姜新国：网络对商业地产的影响，首先是新业态（电商）的增加，阿里巴巴、天猫等网络空间上的新业态的出现，使传统商业面临生存环境、竞争对手、自身经营模式升级的挑战。其次是商圈变化，在商圈变成虚拟、半虚拟和传统商圈的同时，商业地产投资变得具有前瞻性和科学性。众多商业地产的成功运作，验证了情景化商业的科学性和可行性。

　　焦莼薏：电商对商业的冲击是有目共睹的。网络让生活变得更便捷，但电商无法满足消费者的体验需求，比如周末和家人一起到某个情景式餐厅共进晚餐，有音乐在耳边萦绕、有茉莉花的清香，有团聚的氛围在里面，而这些都是无法通过网络实现的。为了克服电商威胁，类似美全·世纪城这种体验式商业将成为未来商业地产发展新方向。

　　刘世勇：网络对商业的冲击不可忽视，特别是对90后，它的便捷加深了这群人对网络的依赖。人们通常喜欢在网上购买中低端产品。在选择高端产品时，则偏向去实体店，他们更享受这里带来的尊崇感。网络消费其实是浅层次消费，而实体商业却能带来更深层次的消费。我赞成姜老师的观点，情景化商业是未来的发展趋势。

　　买商业地产就是买资产

　　主持记者：房地产市场可能变局，投资者观望情绪愈发浓烈，商业地产还可以投资吗？

　　姜新国：从入市时机来看，房地产在市场下降时是买进的最好机会。房地产市场周期从目前来看可能是十二年左右，跌势看盘是正确的选择。另外，受区域性、收益性以及开发商的资金配置的影响，商业地产不会和住宅发生齐涨共跌。并且，商业地产是资产，能带来收益，有升值空间。重庆商圈呈“岛状”，各个商圈齐头并进,并且还有都市岛屿商业。

　　焦莼薏：姜老师把重庆的“岛状”商圈形容得很贴切，商业建筑集中开发，具备国际化影响、国际化特征的现代化大城市发展模式。商业地产的开发需因地制宜，同时又要敢于创新,美全·世纪城就顺应了重庆“岛状”商圈的特点，在姜老师的指点下,以国内罕见的“都市岛屿商业”给重庆市民带来惊艳的商业例外之作。

　　刘世勇：重庆商业地产的今天就像是欧洲商业地产的昨天，有很强的上升空间。随着国家经济中心的西移，城市化进程的加快，将有大量的农民融入到城市，变成市民，形成强大的消费群体，而这部分消费群体将为重庆商业地产的持续发展奠定坚实的基础。另外，商业地产作为资产,具有保值增值的能力。

　　新形势下的

　　商业地产投资攻略

　　主持记者：从专业的角度来看，现阶段应该如何选择商业地产？

　　姜新国：三个诀窍，即商圈里找机会，位置上多分析，趋势中看增长。对商业地产选择综合为：一、交通相对便捷，随着人口导入，物业价值快速增长，如北城天街。二、从业态角度来看，选择无可代替的业态规划。三、从规划和产品来看，选择聚合式的规划布局。从商业环境来看，选择情景化的商业地产项目，如美全·世纪城。四、从物业形态来看，尽量选择街铺物业。

　　焦莼薏：一定要选择诚信的企业、优秀的商运营团队和创新的运营理念。开发商要学会换位思考，把自己当业主来规划和运营项目。美全·世纪城由资深商运团队统一规划、统一招商、统一运营，与消费者、商家及投资者成为共同体，实现共同价值。并且，美全·世纪城自持部分将不低于50%，为投资者提供了保障。

　　刘世勇：首先，要“傍大城市”，因为它具有城市价值。其次，要“傍主力商家”，主力商家对客流的吸附能力极强，将带动区域房价的增长。我一个朋友两年前在永辉超市附近买了个门面，当时价格在一万八左右，现在都涨到五万了。再次，要“傍增长性很强的价值高地”，美全·世纪城就处于南坪西部新区，目前该区正是一个价值高地，价格洼地。